De fleste ejendomsudviklere og spildevandsselskaber ved i dag, at forsyningspligten på spildevandsområdet også gælder for de ejendomme, der opstår ved udstykning og omdannelse af en allerede tilsluttet erhvervsejendom til flere boligejendomme.

Det slog Højesteret tidligere i år fast i sagen om det tidligere ”Grønttorv” i Valby, hvor et erhvervsområde blev omdannet til en ny bydel bestående af boliger, erhverv og rekreative områder. Ifølge den kommunale spildevandsplan skulle området kloakeres på privat foranstaltning og kloakanlægget overtages af et offentligt spildevandsselskab.

Konsekvensen er, at selskabet enten selv skal udføre kloakeringen, og dermed fremføre stikledninger til de nye ejendomme, eller refundere ejendomsudviklerens omkostninger, hvis ejendomsudvikleren selv forestår etableringen.

En væsentlig byudvikling

Over hele landet er der i de seneste mange år sket en væsentlig udvikling i byerne, der blandt andet har omfattet omdannelsen af tidligere erhvervsområder til nye boligområder. Og vores erfaringer viser, efter kendelsen i Grønttorvssagen, at der i ejendomsbranchen kan være en vis usikkerhed om parternes retstilling i både gennemførte og afsluttede projekter.

Med Højesterets kendelse i Grønttorvssagen er der dog ikke opnået fuld og endelig klarhed over alle detaljer om forsyningspligten ved byomdannelse og kloakering af tidligere tilsluttede erhvervsejendomme. Og der opstår desuden fortsat nye problemstillinger om snitflader og økonomi i projekter for udvikling og kloakering af jomfruelig jord – ikke mindst ved håndtering af tag- og overfladevand, regnvandsbassiner og andre klimatiltag.

Etablering af ejendomsprojekter kendes ofte ved, at de enten gennemføres som totalentreprise af én bygherre, der selv skal anvende og eje byggeriet fremover, eller at boligejendommene opføres med henblik på et samlet salg af de nyopførte boligejendomme. Det kan være til en eller flere institutionelle investorer eller ved enkeltstående salg af rækkehuse eller lejligheder til private købere.

Hvem kan rejse betalingskrav?

Er der ikke i aftalegrundlaget taget højde for et eventuelt muligt krav mod selskabet på refusion af afholdte omkostninger til etablering af spildevandsanlægget, kan der opstå tvivl blandt parterne om, hvem der kan og bør rejse et eventuelt betalingskrav.

Hvem, der kan rejse krav mod spildevandsselskabet, vil i første omgang afhænge af aftaleforholdet. Efter vores vurdering vil det grundlæggende udgangspunkt være, at rette part enten må være dén eller de nuværende ejere af de respektive ejendomme, der er tilsluttet det nye anlæg – hvis ikke andet er aftalt. Ejerne af anlægget vil oftest være organiseret i et spildevandslav med forankring i en grundejerforening, da det afleder spildevand fra mere end én ejendom. Og det vil afhænge af det lavs eller forenings vedtægter, hvordan og af hvem et krav kan rejses.

I visse tilfælde kan der opstå tvivl om, hvorvidt der kan rejses et krav mod spildevandsselskabet, hvis betalingen for anlægget er indregnet i entreprenørens tilbud til bygherren, og hvis bygherren får betaling som en del af den samlede salgssum ved overdragelsen til enten den institutionelle investor eller de private boligkøbere, når ejendommene står færdige. Den tanke vil naturligvis være mest nærliggende i de tilfælde, hvor både entreprenøren og bygherren har opnået den forventede økonomiske dækning på projektet.

Det forhold, at entreprenøren og bygherren har opnået den forventede økonomiske dækning, udelukker imidlertid ikke, at der kan rejses krav mod spildevandsselskabet om refusion af de afholdte omkostninger. Kravet om refusion er nemlig ikke baseret på en økonomisk opgørelse af et lidt tab, da entreprenøren eller bygherren har afholdt omkostningerne til spildevandsanlægget.

Millioner til gode

Kravet om refusion af omkostningerne er derimod baseret på den pligt, som spildevandsselskaberne har i medfør af miljøbeskyttelsesloven til at forsyne de ejendomme med stik, der er inden for selskabets nuværende eller fremtidige forsyningsområde.

Selvom det kan være vanskeligt at gennemskue, hvem der i et byggeprojekt har interesse i og ret til at rejse krav mod spildevandsselskabet, så er det væsentligt, at parterne tager fat på problemstillingen. Årsagen er, at krav mod et spildevandsselskab om overtagelse og betaling for et fælles spildevandsanlæg etableret ved privat foranstaltning kan risikere at overskride en frist for forældelse efter de almindelige regler herfor.

Der kan være mange millioner kroner til gode, afhængig af projektets størrelse.

Derfor er det afgørende, at der mellem parterne tages stilling til kravet og kontakt til spildevandsselskabet. Er spildevandsselskabet indstillet på det, kan der med fordel indgås en suspensionsaftale, der kan udsætte fristen for en eventuel forældelse. Ellers vil det være nødvendigt at anlægge en retssag for at afbryde den. Vigtigt er at bemærke, at en suspensionsaftale ikke kan genoplive krav, der allerede er forældet inden indgåelse af aftalen.

Klumme: Højesteret giver klarhed for udviklere om udgiften til at anlægge kloakker