Klumme: Lagerbeskatning påvirker kun markedsværdier af ejendomme minimalt
Selvom det endelige lovforslag om lagerbeskatning først ligger fast ultimo november, så findes der alligevel tilstrækkelig med information om rammerne for den nye beskatningsform, til at vi har valgt at udarbejde dette skriv, indeholdende et beregningseksempel til vurdering af lagerbeskatningens konsekvenser.
Usikkerhed præger markedet
Siden det blev offentliggjort, at regeringen og aftalepartierne ønskede en løbende beskatning af værdistigninger på udlejningsejendomme, fremfor et one-off ved frasalg, har der hersket en del usikkerhed. Dels om det konkrete udspil, men også om hvordan og hvilke ejendomme, der bliver påvirket af indgrebet.
Konsekvenserne af lagerbeskatningen på den fremtidige ejendomsværdi og dermed også prispåvirkningen i dag, er et gennemgående spørgsmål blandt danske og internationale ejendomsinvestorer, hvor især usikkerheden udfordrer prisdannelsen af et i forvejen illikvidt aktiv.
Der forekommer stadig en række detaljer, som afventer endelig afklaring og som først bliver offentliggjort ved årets udgang, når lovforslaget forventeligt vedtages. Indtil da kan man spekulere og vurdere med afsæt i de forhold, der ligger mere eller mindre fast.
Mange investorer arbejder lige nu målrettet på at indhente det forsømte forår og nå i mål med deres investeringer inden årsskiftet, mens ejendomsbesidderne søger afklaring på om de kan gennemføre deres planlagte frasalg på det rette beslutningsgrundlag. Dermed rejser der sig på både køber- og sælgersiden det centrale spørgsmål: Hvordan påvirkes ejendomsværdierne som konsekvens af den nye beskatningsform?
Konsekvensanalyse af lagerbeskatning
I Nordicals København har vi analyseret, hvilke konsekvenser lagerbeskatningen vil få for markedsværdierne. Vores analyse fremsættes med behørigt forbehold, indtil rammerne for det endelige lovforslag er fremlagt.
På grundlag af den nuværende viden – og under forudsætning af, at avancebeskatningen under nuværende lovgivning ville være betalt ved frasalg – viser vores beregninger, at prisen på en nyopført boligudlejningsejendom udlejet til markedsvilkår vil blive påvirket marginalt.
Beregningseksempel:
- En teoretisk ejendom med normale parametre er 213 millioner værd i dag.
- Ved en LTV (loan to value) på 60 pct. og rente på 1,75 pct. giver ejendommen en IRR på 9,33 pct.
- Vores beregning af cashflowet inkl. lagerbeskatning, men uden en avancebeskatning i exit resulterer i en IRR på præcis samme niveau, når ejendommens pris falder 2,45 pct.
I medierne udspiller sig i øjeblikket mange drøftelser og ønsker om, at forslaget om lagerbeskatningen ændres, så de ejende selskaber først beskattes, når ejendommen og/eller datterselskab med ejendom handles. Om den ene eller anden model gennemføres ændrer ikke på forudsætningen, at der skal betales skat.
Lagerbeskatningen vil foruden påvirkningen på markedsprisen også have en indvirkning på bl.a. den årlige NOI, investors IRR-målsætning og belåningsmulighederne. De negative konsekvenser for den enkelte investor, som rækker ud over markedskorrektionen, afhænger af en række investorspecifikke forhold, og er dermed vanskeligere at kvantificere og generalisere.
