Lejere i erhvervsejendomme i Danmark skal ændre deres bogføringspraksis, når den nye internationale regnskabsstandard, IFRS 16, skal implementeres.

IFRS 16, som træder i kraft 1. januar 2019, vil således eliminere klassificeringen af et lejemål som enten en operationel eller finansiel lejekontrakt, som det er påkrævet i IAS 17, og i stedet indføre én enkel regnskabsmodel for alle lejekontrakter.

Hvor det derimod ikke forventes, at udlejere vil blive påvirket af den nye standard, vil lejere blive forpligtet til at anerkende alle aktiver og passiver på balancen forbundet med lejemål, der har en løbetid på over 12 måneder.

Det betyder, at med implementeringen af IFRS 16 skal alle virksomheder, der rapporterer under IFRS-standarderne – herunder især børsnoterede virksomheder, være parate til fremover at medtage de fleste lejekontrakter på balancen. Dette vil have en indflydelse på vigtige nøgletal og påvirke virksomheder, der er følsomme over for gearing.

Den væsentligste effekt af den nye standard vil være en stigning i leasingaktiver og finansielle forpligtelser. Derfor vil der for virksomheder med væsentlige lejekontrakter være en ændring i en række nøgletal udledt af virksomhedens aktiver og passiver. Endvidere vil effekten på egenkapitalen være negativ, da aktivets værdi reduceres hurtigere end selve forpligtelsen i de tidligere perioder af en lejekontrakt.

Formålet er at øge gennemsigtigheden

Formålet med den nye regnskabsstandard er at gøre det klart, hvilke forpligtelser en lejers lejekontrakter giver. Uanset om det drejer sig om leje af biler, udstyr eller kontorlokaler, skal de finansielle forpligtelser i sidste ende fremgå af selskabets resultatopgørelse.

Den store forskel ligger i, at virksomheder der rapporterer i overensstemmelse med IFRS-standarderne fra næste år skal rapportere alle de forpligtelser, der er indeholdt i lejekontrakten. Vi mener, at dette vil føre til et helt andet behov for at systematisere og indberette data for de nuværende forpligtelser samt de optioner der er forbundet med her.

For at reducere effekten på balance og nøgletal, forventes IFRS 16 at stimulere et øget behov for at overvåge ejede aktiver. De store virksomheder har ressourcerne og forventes allerede nu at være forberedte på de nye standarder, hvorimod det måske kan komme som en overraskelse for flere af de små og mellemstore virksomheder.

Der er en række undtagelser for, hvornår en forpligtelse i forbindelse med en lejekontrakt skal indregnes på balancen. Af disse vil den nye standard ikke gælde servicekontrakter, som for nogle vil betyde leje af et skrivebord i et kontorhotel.

Fremtiden for sale-and-leaseback transaktioner

En klar tendens blandt virksomheder i Danmark de seneste år har været et skift i retning af større fokus på kerneforretningen, hvilket betyder at det at eje ejendom er blevet en mindre vigtig del af mange virksomheders forretningsstrategier. Dette har medført en stigning i antallet af sale-and-leaseback-transaktioner. De nye standarder er imidlertid en væsentlig ændring fra nuværende forretningspraksis for virksomheder, der ønsker at foretage en sale-and-leaseback transaktion. Således vil anerkendelsen af lejerelaterede aktiver og passiver have en væsentlig indflydelse på forretningsbeslutninger, som om hvorvidt at en virksomhed skal leje eller eje ejendom.

Fordi sælger/lejer, der rapporter under IFRS 16, vil være forpligtet til at optage de fleste lejemål på balancen, vil en sale-and-leaseback transaktion ikke længere blive betragtet som en ren form for finansiering uden for balancen. Det kan potentielt føre til færre sale-and-leaseback-transaktioner blandt virksomheder, der rapporterer i overensstemmelse med de internationale regnskabsstandarder.

Fordelen ved en sale-and-leaseback-transaktion som finansiering uden for balancen er dog kun én af en række af forskellige overvejelser. Der er andre fordele, som ikke påvirkes af de nye regler.

Dette kan være lavere driftsomkostninger, frigivelse af kapital til geninvestering, finansiering der matcher forventet ophold i en ejendom og så kan det ikke mindst reducere risikoeksponering i ejendomsmarkedet på et gavnligt tidspunkt i cyklussen.

Derfor er der ikke meget, der indikerer, at sale-and-leaseback-transaktioner i Danmark helt vil ophøre, da nogle sale-and-leaseback-transaktioner fortsat vil være meget omkostningseffektive og et godt alternativ til obligationer og banklån.