Nye momsregler rammer developeres likviditet
Ejendomsudviklere går mere usikre tider i møde fra 1. juli, hvor nye momsregler træder i kraft. For som tidligere beskrevet af EjendomsWatch ændres reglerne for betaling af moms, hvis en udvikler beslutter at udleje en nyopført ejendom i stedet for at sælge den til en investor.
Netop den manøvre er ikke usædvanlig, hvis der sker ændringer i efterspørgslen på ejendomsmarkedet eller hvis man ikke på forhånd ved, om det færdige byggeri skal sælges eller udlejes. Det indskrænker bygherrens frihed til at ændre strategi undervejs, advarer Bygherreforeningen:
”Det er et irriterende benspænd for private bygherrer, som naturligt vil forsøge at tilpasse deres projekter efter markedssituationen og det aktuelle behov i samfundet. Vi påpeger problemet for at rejse debat om hensigtsmæssigheden af lovændringen og opfordrer medlemmerne til at komme frem med eksempler på de uheldige konsekvenser,” udtaler direktør i Bygherreforeningen Henrik L. Bang, i en pressemeddelelse.
Konkret indebærer ændringen, at der nu skal afregnes moms af en ejendoms markedsværdi, hvis ejendommen skifter anvendelse fra momspligtig til momsfritaget anvendelse. Tidligere kunne den fratrukne moms på opførelsen tilbagebetales løbende som en reguleringsforpligtelse med en tiendedel pr. år. Fremover skal der betales salgsmoms af hele ejendommens handelsværdi på det tidspunkt, hvor udlejningen påbegyndes, fordi ejendommen er udtaget til momsfri udlejningsaktivitet.
Opret et gratis prøveabonnement på EjendomsWatch her
Og regningen her og nu kan blive stor, hvis bygherre trods sine salgsbestræbelser ende med at udleje i stedet. I en sådan situation har bygherren ikke modtaget nogen købesum for ejendommen før momsen skal betales, og det presser likviditeten, som mange steder i forvejen er begrænset.
”Det er jo en forringelse af bygherrens vilkår. De færreste har ubegrænset likviditet, og de nye regler kan få store økonomiske konsekvenser. Selvom der kan være en god grund til at ændringerne indføres, kan jeg være nervøs over, hvilke ”hovsa-effekter” de nye benspænd for bygherrerne medfører,” udtaler Michael Mansa, direktør i den private bygherrevirksomhed MS Development.
Ifølge Søren Engers Pedersen, momsdirektør hos revisions- og rådgivningsvirksomheden Baker Tilly, vil ændringerne ramme særligt de mindre bygherrer:
”Ændringen kan få store konsekvenser, hvis man starter et byggeri op, uden på forhånd at vide om det færdige byggeri skal sælges, udlejes eller en kombination. Derudover vil særligt små og mellemstore virksomheder kunne få vanskeligt ved at finansiere nybyggeri," udtaler han og anbefaler, at man fremover kigger mod udlejningsmulighederne ved opstart:
”Hvis de ikke på forhånd ved, om byggeriet er salg eller udlejning, vil anbefalingen fremover være, at de opfører til udlejning uden momsfradrag”.
De nye regler har ifølge Bygherreforeningen hele to paradokser. Det første er, at der skal betales salgsmoms for ejendomme, som netop har ændret strategi, fordi de har vist sig ikke at kunne sælges på et givent tidspunkt. Det andet er, at momsen skal opgøres på baggrund af ejendommens markedsværdi, men da ejendommen ikke har kunnet sælges til den udbudte pris, kan det være vanskeligt at foretage en værdiansættelse af ejendommen. Dette kan i værste fald føre til tvister med skattemyndighederne, lyder det.
Foreningen pointerer, at problemstillingen kun er relevant for nye bygninger og byggegrunde. Ændres anvendelsen af en eksisterende bygning, vil det ikke medføre betaling af udtagningsmoms, da overdragelsen af ældre bygninger i forvejen er fritaget for moms.
Hvor mange der konkret rammes af lovændringen har Bygherreforeningen ikke overblik over, men man opfordrer bygherrer til at dele vejledning og erfaringer med andre.
