”Vi sidder aldrig på hænderne i en butik som vores, vi har så mange ting at se til.” 

Sådan lyder det fra den 35-årige adm. direktør og medejer hos City Apartment, Rolf Petersen, der står bag flere end 2000 lejligheder i hovedstadsområdet. 

Han har haft særdeles travlt, siden han overtog direktørposten i ejendomskoncernen fra sin far, stifteren Svend Petersen, i 2019. På få år er egenkapitalen fordoblet til 3 mia. kr., og i 2020 ramte bundlinjen 1,2 mia. kr. – men nu begynder markedsuroen at vise sig i resultaterne, fremgår det af et netop offentliggjort 2022-årsregnskab fra City Apartment.

Resultatet af driften før værdiregulering og skat ender på 235 mio. kr. mod 147 mio. kr. året før svarende til en stigning på 60 pct. Resultatet før skat lyder på et underskud i niveauet 490.000 kr. mod et overskud på hele 509 mio. kr. i 2021. Hensættelse af udskudt skat betyder, at resultatet efter skat går i plus med 14 mio. kr.

Tager forskud på prisfald

Underskuddet stammer i høj grad fra nedskrivning af ejendomsværdier for 191 mio. kr., hvorimod man i 2021 skrev værdierne op med 543 mio. kr.

Rolf Petersen beskriver resultatet som ”flot” og forklarer, at det er et udtryk for rettidig omhu, at selskabet nedskriver, hvad der svarer til en stor del af bruttofortjenesten. Hvis det nuværende renteniveau fortsætter, så mener han ikke, at ejendommene skal handles til de afkast, som de skulle tidligere, og så er prisfald uundgåelige.

”Ejendomme bliver ikke handlet billigere i øjeblikket, så for at være i god tid, så vælger vi at sige, at hvis det her renteniveau varer ved i nogle år, så kunne det godt være, at ejendomsprisen vil falde, og så vil vi hellere tage tingene på forskud,” siger Rolf Petersen til EjendomsWatch.

Egenkapitalen endte på 3,15 mia. kr. ved udgangen af 2022, hvilket er næsten uændret fra forrige år. I år forventer ledelsen at høste lejeindtægter i størrelsesordenen 281 mio. kr., hvilket i så fald vil være 11 mio. kr. mere end i det forgangne år.

Fortsat opkøbsivrig

Selvom renterne stiger, har City Apartment i 2022 øget porteføljen med fem nye aktiver, der giver en samlet værdi af investeringsejendomme på 4,7 mia. kr. De er fordelt på 95 ejendomme i hovedstadsområdet på i alt ca. 208.000 kvm.

Og ønsket er fortsat at presse på med investeringerne for selskabet – nu er det kun sælgerne, der mangler, lyder det.

”Der er ikke ret mange ting, der kommer til salg. Jeg tror, at den generelle stemning i hele markedet er, at folk sidder og afventer og ser, hvad der kommer til at ske på den lange bane,” siger Rolf Petersen.

På trods af at priserne er faldet, og renten er steget, ser ejendomskoncernen stadig god mulighed for handler i dette marked, selvom der er tale om dyrere investeringer.

”Hvis man har gæld i sin ejendom, som vi nu har, så skal vi betale noget mere for lånepenge, og hvis du ikke får højere huslejeindtægter, så bliver driften af din ejendom markant dårligere. Men dårligt og dårligt, det er jo stadig mange penge,” konstaterer Rolf Petersen.

Han forklarer desuden, at der vil være steder, hvor selskabet kan hæve lejen til markedsleje, men at det ikke kan måle sig med effekten af rentestigningerne.

Et hav af klagesager

Netop lejepriserne har medført, at City Apartment igen i 2022 har påtaget sig rollen som udskældt ejendomsfirma i medierne. Det skete første gang tilbage i 1998 med en historie om høje huslejer og tvivlsomme boligsalg, igen i 2008 i DR-programmet Kontant og så på ny i 2020, hvor det igen handlede om tårnhøje huslejepriser.

I løbet af det forgangne år har lejere hos City Apartment startet 70 klagesager mod selskabet. Det viste en aktindsigt, som Børsen modtog fra Københavns Kommunes Husleje- og Beboerklagenævn. Selskabet blev blandt andet beskyldt af LLO Hovedstaden for at udvise ”brutal adfærd” over for lejerne, hvor de satte lejen så højt, som de kunne slippe afsted med.

Rolf Petersen forklarerede dengang til Børsen, at selskabet ikke gjorde noget forkert og kaldte sagerne ”irriterende,” men nu er ordlyden en anden hos direktøren, da han bliver spurgt ind til klagesagerne, der har hobet sig op.

Han fortæller bl.a., at man hos City Apartment arbejder hver eneste dag på at forbedre kunderelationerne.

Er antallet af klager så blevet mindre?

”Ja, det synes jeg bestemt. Jeg går meget op i, at folk er glade,” svarer Rolf Petersen.

I 64 af 75 behandlede klagesager, ejendomsselskabet har haft siden 2020, fik klageren medhold i huslejenævnet. Efterfølgende har selskabet anket sagerne, hvor de har vundet størstedelen, forklarer direktøren.

Sælger jord i Letland

Ved siden af ejendomsinvesteringer har City Apartment længe haft landbrugsdrift i Letland under selskabet Sia Artis JP, og koncernen har i løbet af 2022 frasolgt landbrugsjord for milliarder for at øge investeringerne i nye ejendomme. 

I årsrapporten kan man f.eks. læse, at selskabet har fået en regnskabsmæssig fortjeneste på 28 mio. kr. ved frasalg af den lettiske landbrugsvirksomhed Sia Glerup Agro med 781 hektar samt 30 mio. kr. i avance fra et jordsalg på 581 hektar i landet.

Derudover afslører regnskabet, at man i indeværende år har afhændet mere jord, denne gang for 128 mio. kr., hvilket er med til at øge forventningerne til 2023. Hvorvidt man forsøger at frasælge de resterende landbrugsaktiviteter i Letland, er tvivlsomt, fortæller direktøren.

”Det ved jeg simpelthen ikke,” siger Rolf Petersen og fortsætter:

”Jeg koncentrerer mig primært om driften herhjemme, men landbrugsprisen derovre er jo god, kornprisen har været fantastisk, og vi tjener mange penge på det.”

Omsætningen i Letland lyder i det forgangne år på 44 mio. kr., hvilket svarer til 14 pct. af koncernens samlede salg.