En potentiel milliardhandel i den danske ejendomsbranche er blevet skrinlagt.

Den stenrige ejer af medicinalgiganterne Novo Nordisk og Novozymes, Novo Holdings, har uden held forsøgt at sælge en betydelig del af sine aktier i ejendomsselskabet Dades, der har ejendomme for over 27 mia. kr. og en egenkapital på 10,7 mia. kr.

Det kan EjendomsWatch nu fortælle på baggrund af flere uafhængige kilder med indsigt i det fejlslagende salgsforløb.

Det er mæglerfirmaet Nordanö, der har fået til oplæg at sælge mellem 10 og 25 pct. af aktierne i Dades, svarende til næsten halvdelen af Novo Holdings samlede aktiepost på lige over 50 pct. i ejendomsselskabet.

På den baggrund blev flere potentielle købere kontaktet i slutningen af 2022, men altså uden held. Ifølge EjendomsWatchs oplysninger har Nordanö efterfølgende indstillet bestræbelserne på at sælge aktierne i det nuværende marked, der det seneste år har været stærkt påvirket af rentestigninger og usikkerhed omkring værdierne på ejendomsmarkedet.

”Det er jo helt håbløst at forsøge at sælge en minoritetsaktiepost i et ejendomsselskab i det her marked,” siger en kilde, der blev præsenteret for investeringen i december.

Ville undgå konsolidering

Forsøget på at sælge blev indledt i samme år, som Novo Holdings overtog aktiemajoriteten i Dades, efter at Tryghedsgruppen valgte at sælge sin aktiepost på 14 pct. i selskabet.

”Det er helt udramatisk og ændrer ikke på vores strategi,” udtalte Søren Kristiansen, adm. direktør i Dades, om handlen i marts 2022.

Ifølge interne kilder var det aldrig Novo Holdings hensigt permanent at kommer over den magiske grænse på 50 pct. af ejerskabet i Dades, som betyder, at selskabet skal klassificeres som et datterselskab med de dertilhørende krav til sambeskatning og konsolidering af regnskaber.

I den sammenhæng igangsatte man allerede midt i 2022 de indledende øvelser til et videresalg af de nyligt erhvervede aktier i Dades – og lidt mere til – til en ny køber.

”Novo har altid været meget optaget af ikke at eje mere end halvdelen af aktierne i Dades. I den optik giver det god mening, at man har forsøgt at nedbringe sin ejerandel betragteligt, så der også er plads til at deltage i fremtidige kapitaludvidelser, uden at man kommer over 50 procents ejerskab,” siger en kilde med indsigt i Dades’ forhold.

Gik efter passiv investor

I forhold til potentielle købere så har salgsprocessen været påvirket af den forvaltningsaftale mellem Dades og ejendomsforvalteren Nrep, som EjendomsWatch første gang kunne løfte sløret for i starten af 2021.

Aftalen har reelt outsourcet kerneforretningen i Dades – forvaltningen af selskabets ejendomme – til en ekstern aktør, mens Dades selv er blevet mere eller mindre tømt for medarbejdere.

Derfor har det fejlslagne salg af Novo Holdings aktier i Dades været målrettet passive investorer, der er villige til at tage en aktiepost uden bestemmende indflydelse i et selskab, som ikke er stort andet end en Nrep-forvaltet ejendomsportefølje – ikke ulig en af Nreps egne ejendomsfonde, som en kilde tæt på salgsprocessen bemærker.

På det seneste er Dades dog igen begyndt at mande op og har blandt andet hjemtaget den løbende regnskabsrappotering og budgetopfølgning. Det skal også ses i lyset af, at Novo Holdings – grundet det mislykkede salg – har været nødt til at konsolidere Dades’ regnskab ind i det nyligt fremlagte koncernregnskab.

”Vi kommer til at ændre en lille smule i aftalen, hvor vi fremadrettet vil udføre flere økonomiopgaver internt i Dades-regi,” sagde Søren Kristiansen, adm. direktør i Dades, til EjendomsWatch, i forbindelse med at selskabet aflagde regnskab for andet halvår 2022.

Novo er tavs

EjendomsWatch har rakt ud til Novo Holdings og spurgt ind til aktiesalget, som selskabet dog hverken vil be- eller afkræfte.

”Novo Holdings kommenterer ikke på mulige salg og køb af selskaber og aktier,” skriver pressechef Christian Mostrup i en mail til EjendomsWatch.

EjendomsWatch har også spurgt ind til forvaltningsaftalen mellem Dades og Nrep, som kom i stand efter ønske fra Novo Holdings.

Aftalen har dog mødt modstand både internt i Dades og på det seneste også eksternt, efter Dades i 2022-regnskabet har hensat 350 mio. kr. i resultatbaseret vederlag til Nrep grundet positive værdireguleringer på selskabets renteswaps, der skyldes de stigende renter, som Nrep ikke har haft nogen indflydelse på.

Det har blandt andet fået Ole Danielsen, tidligere direktør i Jorcks Ejendomsselskab og nuværende projektleder i M. J. Grønbech & Sønner, til på Linkedin at harcelere over forvaltningsaftalen, der ifølge den garvede ejendomsprofil ikke er Dades’ bedste interesse.

Novo Holdings har ikke ønsket at forholde sig nærmere til forvaltningsaftalen og dens indflydelse på salget af aktier i Dades, men afviser overordnet, at aftalen er underskrevet med ført hånd.

”Aftalen mellem Dades og Nrep er indgået i enighed mellem de to selskabers bestyrelser og med opbakning fra aktionærerne. Det er ikke en aftale, vi har presset igennem,” skriver pressechef Christian Mostrup i en mail til EjendomsWatch.