Der er grøde i den teknologiske udvikling i ejendomsbranchen, hvor kunstig intelligens er på vej ind som en fast bestanddel på linje med beton og stål. Selvtænkende elevatorer og kontorarealer opdelt efter medarbejdernes præferencer for behaglige temperaturer er nogle de nyskabelser, der i øjeblikket er på vej ind i byggemassen.

En række aktører på tværs af branchen — investorerne PKA og Pensiondanmark, ejendomsadministratoren Deas og entreprenøren NCC Danmark — er gået sammen i et projekt med det lidet mundrette navn "IoT-baseret dataopsamling til bedre bygningsdrift og -design".

Projektet har til formål at finde metoder til at bruge den megen data, som forskellige dele af en bygning kan generere via moderne sensorteknologi. Det skal give mere effektiv drift samt bedre byggeprocesser i nye projekter og i sidste ende gøre ejendommene i stand til at kommunikere med sine brugere, administratorer og ejere.

"Det bliver ikke en smart bygning, fordi man fylder den op med smarte systemer. Vi er nødt til at arbejde på, hvordan vi bruger forskellige datakilder i den samlede bygningsdrift- og design. Vi er helt overbeviste om, at når vi har den viden, der vil ligge i de her data, så kan vi lave et meget bedre bygningsdesign, mens ejendomsadministratorer kan lave en tilsvarende bedre drift," siger Peter Weitzmann, konceptudviklingschef hos NCC Danmark og tovholder på projektet, til EjendomsWatch.

Konkret består projektet af en række eksperimenter, der skal munde ud i ny læring, der kan bruges direkte i forretningsudviklingen i ejendomsbranchen. Projektet skal løbe frem til efteråret 2019.

En stigende efterspørgsel

Parterne har søgt midler til projektet i Elforsk-puljen, der giver midler til forskning og udvikling inden for ny teknologi. Det gælder især "Internet of Things", IoT, der udover at gøre komponenter i stand til at kommunikere i stand til at kommunikere kan gøres andvendelsesorienteret og få ejendommene til selv at stå for at kunne løse opgaver på baggrund af data - også kaldet kunstig intelligens.

I alt har parterne fået 1,5 mio. kr. i støtte til Elforsk-projektet, men de smider hver især midler og ressourcer i både projektet og den generelle forretningsudvikling inden for dataindsamling og IoT-løsinger. Det sker, fordi teknologien er en uundgåelig del af fremtiden i ejendomsbranchen, hvor udfordringen er, at inden for kort tid vil brugerne af bygninger kunne aflæse via sensorer, om de eksempelvis befinder sig i en zone, hvor man ligger uden for kravene til godt indeklima.

"Bygningen begynder at kommunikere til vores slutkunder. Jeg tror slet ikke ikke, at det skifte i mindsettet i markedet er gået op for byggebranchen — og i hvor massivt et omfang, at det kan ramme os, at vi kan blive målt på bygningens performance," siger Martin Manthorpe, direktør for strategi og udvikling i NCC Danmark, til EjendomsWatch.

Elforsk-midlerne bliver uddelt under Dansk Energi, som administrerer Elforsk-puljen, der er politisk bestemt og er finansieret af finansloven. Historisk set var det PSO-midler, som blev brugt til projekterne, men nu er Elforsk røget over på finansloven, fordi PSO-afgiften er under udfasning.

Det rette tidspunkt

For investorerne PKA og Pensiondanmark er målsætningen at nå frem til metoder til bedre og mere effektive energiløsninger. Det skal dels føre til mere klimavenlige ejendomsporteføljer, dels en bedre driftsøkonomi og dels mere tilfredse lejere, der især i kontorejendomme er begyndt at efterspørge moderne teknologi i lejemålene.

"Hvor den tekniske beskrivelse tidligere gik på overflader og lækkert inventar, går den nu også meget mere på indeklimaet. I kontraktforhandlingerne har den tekniske beskrivelse en kæmpe betydning i forhold til lejekontraktens generelle vilkår, fordi lejerne gerne vil kunne styre indeklimaet. Derfor laver vi simuleringer, så lejerne kan se, hvordan de forskellige områder kan levere varierede temperaturer for eksempel," siger Peter Gravesen, porteføljemanager for ejendomme hos PKA, til EjendomsWatch.

Hos Pensiondanmark fortæller Marius Møller, direktør for ejendomme, at man i mange år har gennemført målinger på de tekniske anlæg i bygninger. Nu skal man via Elforsk-projektet finde frem til at bruge målingerne mere bevidst sammen med algoritmer til at drive anlæg og sikre det rigtige indeklima for lejerne, være hurtigere på fejlsøgning og få viden om de tekniske anlæg, samt hvordan man kan optimere tekniske anlæg i fremtiden.

"Vi har fokus på, hvordan vi kan gå ind og supplere vores ejendomme med sensorer for at få en mere optimal drift i ejendommene. Det er også noget, som vi på den måde vil teste af og derigennem få erfaringer med, hvordan det kan skabe større værdi for vores lejere og brugere," siger Marius Møller til EjendomsWatch.

Når priserne vil falde over tid, mens løsningerne samtidig bliver bedre, hvad har så fået jer til at beslutte, hvornår det var det rette tidspunkt at investere i teknologien?

”Vi springer ind, fordi vi kan se, at det allerede i dag giver værdi på ejendommen. Bare alene det, at vi eksempelvis kan måle på, om der er nogle toiletter, der løber, vil blive betalt tilbage alene ved at stoppe det vandspild. Det at bruge IoT-løsninger, algoritmer og sensorer i bygninger giver muligheder for besparelser. Så skal vi selvfølgelig opgradere løbende og få skabt en større viden om hvilke områder, som vi skal arbejde med på nuværende tidspunkt. Dér vil der ske en udvikling i de kommende år."

Tovholder på Elforsk-projektet, Peter Weitzmann fra NCC, understreger vigtigheden af, at to vægtige, danske ejendomsinvestorer som PKA og Pensiondanmark deltager. Det vil skubbe til udviklingen i branchen, mener han.

"Hvis pensionskasser som de store kunder i branchen begynder at stille krav, vil andre også begynde at gøre det. Det her har potentiale til at ændre spillereglerne fuldstændig, når der kommer data på bordet," siger Peter Weitzmann.

Ny teknologi letter arbejdet for administratorer

Både PKA og Pensiondanmark får deres ejendomsporteføljer administreret af Deas. Her har energi- og indeklimachef Hans Andersen stor tiltro til, at de teknologiske landvindinger kan ændre mulighederne for bedre og mere effektiv drift af ejendomme.

"Det har været meget dyrt at få fat på og behandle data, fordi man hidtil trak ledninger igennem en ejendom. Nu er der kommet cloud-baseret teknologi med trådløse sensorer, hvor batteriet ikke skal skiftes for tit, mens sensorerne nærmest kan sidde og klare sig selv samt flyttes rundt uden ledninger," siger Hans Andersen til EjendomsWatch.

Fordi ejendomsadministratorerne står for den daglige drift af ejendommene, er det især dem, der skal måle effekten af de IoT-løsninger, som Elforsk-projektet skal munde ud i. Det gælder både på renoverede ejendomme og nybyggeri.

"I de eksisterende porteføljer, som vi administrerer, ligger der reinvesteringsplaner med mål for udskiftning af vinduer, tag, faldstammer, varmecentraler. Kan vi komme med en skarpere faktabaseret plan for sliddelene på ejendomme via overvågning, så bliver driftsudgifterne reduceret. På sigt kan vi også få data på, hvor længe de enkelte sliddele holder. Kan vi så gruppere behovet for renoveringer, giver det bedre priser," siger Hans Andersen.

På nybyggeri vil sensorer kunne hjælpe med at måle, om ejendommens komponenter præsterer efter de standarder, som entreprenør og bygherrer har indgået aftale om.

Udover jobbet hos Deas er Hans Andersen også formand for Elforsk, men er blevet "sat uden for døren" i behandlingen af det her projekt. Han bekræfter dog, at netop IoT er et af de emner, som Elforsk prioriterer høj — især hvis teknologien kan gøres anvendelsesorienteret.

Bruger ejendom som prøvekanin

Samarbejdet mellem parterne er kommet i stand, fordi de i forvejen har forbindelse via nybyggeri, som NCC har opført med PKA eller Pensiondanmark som bygherrer, mens Deas har stået for ibrugtagningen og driften af ejendommene efterfølgende.

En af de ejendomme er Gladsaxe Company House i Søborg nordvest for København, som NCC har bygget for Pensiondanmark og selv er blandt kontorlejerne i, mens Deas er administrator. Her bliver den 15.400 kvm store ejendom udstyret med forskellige typer sensorer og brugt til at eksperimentere med indsamling og anvendelse af data.

Det har allerede ført til hurtig fejlfinding såsom løbende toiletter og defekte kontakter med besparelser og mere effektiv drift til følge. Med udviklingen af bedre IoT-metoder, hvor kunstig intelligens selv kan anvende data til at skabe løsninger, er der muligheder for at skabe langt større gevinster.

"I et strategisk perspektiv er det interessant for os at lave et udviklingsprojekt i tæt samarbejde med andre parter i branchen – ikke mindst kunderne. Det giver en nerve, hvor det er direkte forretningsudvikling frem for grundforskning," siger Martin Manthorpe, direktør for strategi og udvikling i NCC Danmark.

Vil ikke gøre som en struds

Den nye teknologi gør ejendommene i stand til at sende signaler og kommunikere med ejer, lejer eller administrator. Hos NCC tror man, at den udvikling kommer til at ske hurtigere, end ejendomsmarkedet egentlig er klar til. Det kræver dog samarbejde for at finde løftestangen til at foretage investeringerne, der kan udnytte mulighederne.

"Der er enormt meget potentiale i data både i forhold til dimensionering, drift og problemløsning, hvor der kan være forskel på, hvem der henholdsvis betaler og høster fordelene. Det skal vi forsøge at binde sammen og finde en værdi både her og nu samt på lang sigt – og gøre det så billigt som muligt," siger Lars Andersen, udviklingschef for IoT hos NCC Danmark, til EjendomsWatch.

NCC's gevinst ved at deltage i Elforsk-projektet og brugen af data er at bedre og hurtigere at kunne fejlfinde på byggerier, inden de afleveres til bygherrer, en mere korrekt dimensionering af komponenter såsom eltavler, hvilket giver et billigere byggeri med fuld overholdelse af kontraktlige forpligtelser, samt muligheden for at påvise over for myndighederne, at en række krav og rammer for byggebranchen er irrelevante.

Derudover handler det ganske enkelt om at få et forspring til konkurrenterne inden for en udvikling, som ifølge entreprenørkoncernen vil blive stadig mere afgørende for byggebranchens fremtid.  

"Det her vil komme, uanset hvad vi gør eller ikke gør. For mig handler det mere om, hvordan vi får klargjort virksomheden til den virkelighed, som rammer os allerede i morgen. I stedet for at være strudsen, der stikker hovedet i jorden, vil vi hellere gå ind og arbejde aktivt med at hente viden og læring ud af data – forhåbentlig hurtigere end vores konkurrenter – og dermed kunne omsætte det til forretningsudvikling," siger Martin Manthorpe.

Digitalt paradigmeskift i byggebranchen

Droner rykker ind som bygningsinspektører

Intelligente bygninger giver bedre bundlinje

PKA investerer sig ud af tomgang i kontorejendomme