Der skal laves om på boligforholdene i Tingbjerg i København. Andelen af almene boliger skal ned, så den maksimalt er på 40 pct.

I området Bygården, der tidligere hed Lille Torv, har dette ført til et samarbejde mellem de almene boligforeninger KAB og SAB samt supermarkedskæden Lidl og projektudvikleren Innovater.

Samarbejdet består i, at de almene selskaber har frasolgt et erhvervsbyggeri, der stod tomt. Her skal innovater bygge i alt 35 nye boliger, et nyt beboerhus og en ny Lidl-butik samt fem nye arealer til butikker. Første etape var 16 lejligheder. Anden etape, der nu påbegyndes, er med 19 rækkehuse, og skal dermed bidrage til en mere blandet bygningsmasse.

Innovater driver bygningerne, indtil anden etape af byggeriet er færdig. Derefter skal der sælges til investorer.

Der er høje forventninger til området og indtil videre har Innovater udlejet alle 16 boliger i den første etape. Derudover er der lejere til tre butiksarealer fra første etape. Der blev bygget fire, men det fjerde er ikke til leje endnu, da der skal igangsættes borgerinddragelse, inden det besluttes, hvad der skal ligge.

"Jeg tror det er et produkt, som er nemmere at forstå, hvis man er derude. Det er jo et område, som er på denne her såkaldte ghettoliste. Det er klart, at det påvirker muligheden for f.eks. realkreditbelåning," siger Mahad Farah, udviklingschef i innovater, til EjendomsWatch. Derfor er det vigtigt, at Innovater viser investorerne, at der er tale om et stærkt projekt.

"Vi skal vise en trackrecord på, at det er et sted, folk har lyst til at være og bo, og derfor har vi denne driftsperiode. Vi forventer at kunne vise en fin trackrecord, når vi er færdige," siger han.

Prismæssigt kommer der dog til at være en forskel i forhold til resten af Hovedstaden.

"Der er ingen tvivl om at prissætningen er noget andet end alle andre steder i København. Når vi engang sælger til investor, så er vi ret bevidste om, at det er det billigste, som er solgt i København af udlejningsboliger i det pågældende år. Men sådan er det. Det betyder ikke, man skal lade være med at lave det," siger Mahad Farah.

En god model

Modellen har været en "win-win" for de involverede parter, fortæller adm. direktør for innovater, Morten Lykke.

"Når der tilføres butikker, så betaler de en del af driftsomkostningerne. Du får flere penge ind på at få tilført butikker. Lidl betaler rigtig meget til den her forskønnelse af området," siger han til EjendomsWatch og uddyber:

"Almene foreninger er jo ikke sat i verden for at drive butikker. De synes egentlig, at det er lidt besværligt, og der er ikke organisation til det. Og man må og kan ikke rigtig følge med, når butikkerne kommer med ønsker og krav."

Han bakkes op af Lene Vennits, kundechef i SAB og områdechef i KAB, som fortæller, at de almene foreninger slet ikke bygger butikker længere, da der er for stor en risiko.

En lignende model med innovater kan sagtens ske i fremtiden, fortæller Lene Vennits.

"Det skal være steder, hvor det giver mening, det er vigtigt for boligorganisationerne, at man bevare kvaliteten, men hvis man kan det, så vil jeg ikke afvise, at det kunne være noget vi vil se andre steder," siger hun.

De almene vil undgå huslejestigninger

De almene foreninger kommer til at miste ejendomme med den nye regel om maksimum på 40 pct. alment. Lene Vennits slår dog fast, at dette ikke må påvirke lejen for ejendommenes beboere.

"Det er klart, at vi skal sikre, at beboerne ikke oplever huslejestigninger, hvis vi sælger noget fra. Derfor skal vi have en pris for det, som gør, at vi kan indfri nogle gamle lån, så vi kommer ud equal, men hvis vi så kan lave sådan noget her, hvor vi får et nyt beboerlokale, så er det jo positivt," siger hun.

Den første byder på området faldt fra, da Lene Vennits insisterede på, at vedkommende skulle betale markedsprisen.

"Det har været en fornøjelse"

Morten Lykke understreger, at der ikke er bekymringer i forhold til projektet. De første 16 boliger, de stod for i området, er alle blevet lejet ud.

Lejlighederne fra første etape er på tre til fire værelser. Lejen er fra 10.750 kr. om måneden.

"Man bliver så stolt, når man er her, man bliver så glad. Det er meget interessant for os at høre, hvordan der er herude. Vi har haft et fantastisk samarbejde med de almene. Det er et område, der vokser på mig," siger Morten Lykke.

I forhold til at arbejde i et udsat område er der heller ingen bekymringer. Han fortæller, at der var overvejelser, om de skulle have øget sikkerhed på byggepladsen, men at det på ingen måde var nødvendigt.

"Det her er den plads, hvor entreprenøren har mistet mindst på de sidste tre år. Der er intet sket herude. Folk har taget så godt imod dem, og det har været en fornøjelse. Det, synes jeg, siger meget om området herude," siger Morten Lykke.

Det er planen, at der skal bygges 1000 private boliger i Tingbjerg i alt.

Arkitekter og bygherrer er imod nedrivninger i ghettoområder

Der mangler et trecifret millionbeløb til fornyelsen af Aarhus-ghetto

Lovforslag skal gøre det nemmere at opføre almene boliger sammen med private