Lige op til jul offentliggjorde Skattestyrelsen et styresignal, der ændrede praksis vedrørende fast ejendom på en række områder. Hvis man nærer en interesse for moms på fast ejendom, var det mest interessante umiddelbart, at det af styresignalet kan konkluderes, at asfalterede parkerings- og vejarealer nu anses for at udgøre en bygning i momslovens forstand. 

Styresignalet indeholder imidlertid også ny praksis på momsområdet, der vedrører den situation, hvor en ejendom er nedbrændt. Den nye praksis, der træder i kraft i slutningen af juni, medfører efter vores vurdering, at købsaftaler, hvor risikoen pr. automatik overgår på tidspunktet for underskrift af købsaftalen, bør opdateres. 

Hidtidig praksis vedrørende moms og brand

Det følger af hidtidig praksis, at hvis en nedbrændt ejendom sælges inden genopførelse, og køberen indtræder i forsikringssummen, så anses overdragelsen for en momsfritaget levering af en gammel bygning. Dette skyldes, at den nyopførte bygning succederer i den tidligere bygnings status. Hvis køberen omvendt ikke indtræder i forsikringssummen, vil køber ikke kunne lade den nyopførte bygning succedere i den tidligere bygnings status. 

Som følge af denne praksis er det typisk udgangspunktet, at risikoen for brand overgår allerede i forbindelse med underskrift af købsaftalen – og ikke på overtagelsesdagen – med en ret for køber til at indtræde i forsikringssummen. Hvis bygningen brænder inden overtagelsesdagen, vil køber således kunne lade den nyopførte bygning succedere i den ”gamle” bygnings status og dermed undgå at skulle betale moms. 

Ændring af praksis

”KPC Herning-dommen” fra 2019 repræsenterede et nybrud inden for moms på fast ejendom. I dommen blev det fastslået, at det afgørende – for om en transaktion skal anses for en momspligtig overdragelse af en byggegrund eller en momsfritaget overdragelse af en ”gammel” bygning – er, om ejendommen objektivt set kan anses for bebygget på overtagelsesdagen. Ifølge dommen kan der således ikke lægges vægt på parternes videre hensigt med ejendommen. 

Med afsæt i dommens betragtninger statuerer Skattestyrelsen i styresignalet, at det i forbindelse med den momsmæssige vurdering af en ejendom heller ikke kan tillægges betydning, at køber indtræder i en forsikringssum for en nedbrændt bygning. Dette uanset, at det er købers hensigt at anvende forsikringssummen til at genopføre bygningen. Skattestyrelsens hidtidige praksis om, at køber kan lade en nyopført bygning succedere i den oprindelige bygnings status, hvis køber indtræder i retten til forsikringssummen, kan således ikke opretholdes. 

Hvis en ejendom med en bygning brænder inden overtagelsesdagen, vil ejendommen således i momsmæssige henseende udgøre en byggegrund, hvor ejendommen efter den hidtidige praksis ville anses for en ”gammel” bygning, forudsat at køberen indtræder i forsikringssummen. Dette indebærer, at overdragelsen går fra at være momsfritaget efter den hidtidige praksis til at være momspligtig efter den nye praksis. Hvis ejendommen skal anvendes til momspligtig aktivitet som f.eks. erhverv, er skaden begrænset, da køberen vil have fradrag. Men hvis ejendommen skal anvendes til momsfritaget aktivitet som f.eks. boligudlejning, vil momsen udgøre et egentlig tab, der kan have store konsekvenser for projektøkonomien. 

Ovenstående forudsætter, at det er køberen, der bærer momstabet. En nedbrændt bygning kan dog føre til tvist mellem køber og sælger i forhold til, hvem der skal bære momstabet, hvis forholdet ikke er reguleret i aftalegrundlaget. 

Håndtering af den nye praksis?

For at undgå uklarheder i den situation, hvor en bygning brænder inden overtagelsesdagen, bør der tages stilling til momsrisikoen ved udarbejdelsen af aftalegrundlaget. 

En måde at håndtere problemstillingen er ved, at risikoen for brand først overgår på overtagelsesdagen, og køber har mulighed for at hæve handlen, hvis bygningen skulle brænde inden overtagelsesdagen. En anden måde er klart at regulere i aftalegrundlaget, at køber bærer risikoen for brand fra underskrift af købsaftalen og lade køber indtræde i forsikringssum, men at køber dermed også bærer momsrisikoen. 

Som udgangspunkt indebærer det forhold, at en nyopført bygning ikke længere kan succedere i en nedbrændt bygnings status alt andet lige, at der vil være en momsrisiko, og enten køber eller sælger må påtage sig denne. Hvilken part, der påtager sig risikoen, må afklares kommercielt, men det vigtigste er, at der er taget stilling til forholdet i aftalegrundlagt. 

Som et alternativ kan det overvejes at forsikringsdække momsrisikoen, hvorpå det sikres, at en eventuel momsbetaling ikke udgør et tab for parterne.