I en ny afgørelse fra den 12. februar 2024 har Vestre Landsret introduceret en ny fortolkning af værdiansættelsespraksis for fast ejendom i forbindelse med generationsskifte og familieoverdragelser. 

Vestre Landsret har afgjort, at et selskabs værdiansættelse af en ejendom til dagsværdi i årsregnskabet kan anses som en særlig omstændighed, og at skattemyndighederne derfor ikke er forpligtet til at acceptere en værdiansættelse af ejendomme til den offentlige vurdering fratrukket eller tillagt 15 pct. (også som kendt som +/- 15 pct.-reglen) i forbindelse med familieoverdragelser. 

Denne ændring i praksis kan resultere i markant dyrere ejendomsoverdragelser i de tilfælde, hvor dagsværdien er væsentligt højere end den offentlige vurdering. 

• Eksempel: I udgangspunktet er det muligt at overdrage en ejendom med en offentlig vurdering på 10 mio. kr. til sine børn for samme beløb +/- 15 pct., men hvis ejendommens dagsværdi i årsregnskabet er sat til 15 mio. kr., vil dette nu kunne gælde som en særlig omstændighed og dermed betyde, at overdragelse ikke længere kan ske ud fra +/- 15 pct.-reglen. I dette eksempel vil overdragelsen kunne blive op mod 6,5 mio. kr. dyrere.

Afgørende ændring i praksis har konsekvenser

Dommen fra Vestre Landsret er afgørende ved, at den åbner op for, at indregnet dagsværdi af en ejendom i et selskabs årsregnskab kan udgøre en ”særlig omstændighed”. Med denne ændring står ejendomsejere og investorer over for en potentiel væsentlig forøgelse af den skattemæssige byrde ved overdragelse, hvilket kræver grundig overvejelse af værdiansættelsesstrategier. 

Den seneste afgørelse taler ind i en større tendens, der er svært at se som andet end en intensivering af skattemyndighedernes indsats for at udfordre den etablerede værdiansættelsespraksis ved løbende at identificere nye, særlige omstændigheder. 

Den nye dom indikerer samtidig, at personens rolle og indsigt i ejendommens værdi har betydning for skattemyndighedernes behandling af værdiansættelsen ved overdragelser. Konsekvenserne kan derfor være større end som så. Dommen lagde vægt på, at der var tale om en bestyrelsesformand, som burde have været bevidst om, at den offentlige ejendomsvurdering ikke stemte overens med markedsværdien. Man må derfor forvente, at flere kan blive ramt på sigt – heriblandt også ”almindelige” investorer, som ikke nødvendigvis er bestyrelsesformænd. 

Fremtidig retspraksis

Med dommen antydes en klar retning for, hvordan skattemyndighederne fremadrettet vil håndtere lignende sager. Med den planlagte ændring af reglen fra +/- 15 pct. til +/- 20 pct. i forbindelse med indfasningen af de nye ejendomsvurderinger og dommens fokus på personens rolle og indsigt i ejendommens værdi er der lagt op til en betydelig ændring i den juridiske og finansielle risiko forbundet med ejendomsoverdragelser. 

Vestre Landsrets dom understreger vigtigheden af, at ejendomsejere og investorer er proaktive og informerede omkring de seneste udviklinger i skatteret og værdiansættelsespraksis. En udvikling, der indikerer, at selv personlige regnskaber med indregnet ejendomsværdier på sigt måske kan blive ramt.