Markedet for kommercielle ejendomme i Europa har oplevet et skifte i de fundamentale forhold over de seneste år. Stigning i inflation og højere renter har resulteret i en dæmpet udsigt for økonomien, højere kapitalomkostninger og faldende værdier på finansielle aktiver. Sammen har disse faktorer formet et unikt, usikkert og udfordrende landskab for implementeringen af bæredygtighedsstrategier.

Resultater fra CBRE’s 2024 European Investor Intention Survey viser dog, at næsten alle investorer tager bæredygtighedskriterier i betragtning i deres investeringsbeslutninger. Dog er det klart, at investorerne træffer anderledes beslutninger, da deres søgen efter afkast intensiveres.

Kun en tredjedel af investorerne angiver core- eller core-plus som deres foretrukne strategi, som er det laveste niveau set i den tid, hvor undersøgelsen er udarbejdet. På den anden side signalerede over halvdelen af investorerne, at de foretrækker value-add eller opportunistiske strategier i 2024. 

Sekundære aktiver til reduceret pris

Korrektionen i prisniveauerne har skabt muligheder for at købe sekundære aktiver til en reduceret pris med henblik på at udvikle opgraderede ejendomme, der opfylder nuværende og kommende reguleringskrav. Cirka 80 pct. af investorerne, der udtrykte en vilje til at implementere bæredygtighedsstrategier, angav, at de søger at renovere eksisterende bygninger for at opfylde kravene.

Der er dog en række udfordringer forbundet med investeringer i forbedringen af bygningers energiprofil, såsom finansielle aspekter: Capex-krav, kapitalomkostninger og afvejningen mellem disse omkostninger og fordelene. Derudover skaber heterogeniteten af energimærkerne på de europæiske markeder (forskellige definitioner og beregningsmetoder for energimærker, overholdelse og dataadgang) problemer for investorer, ejendomsejere og långivere.

Figur 1: Bæredygtighedsinitiativer overvejet af investorer, der implementerer sådanne strategier

Investorernes villighed til at betale en merpris for aktiver med bæredygtige elementer, samt størrelsen af disse præmier, er faldet år for år. I vores 2024-udgave af Investor Intentions Survey angav en femtedel af investorerne, at de ville betale en merpris for at erhverve aktiver, der opfylder bæredygtighedsstandarder. Dette er en nedgang på cirka en tredjedel fra det foregående år. Samtidig kan det generelle nedadgående prispres, der er observeret på markedet, sammen med et skift i fokus mod value-add strategier, have resulteret i, at investorer er villige til at betale en lavere merpris. 

Figur 2: Den merpris, som investorer er villige til at betale for at erhverve aktiver, der opfylder bæredygtighedsstandarder (2024 vs. 2023)

Størstedelen af respondenterne i 2024, der er villige til at betale en merpris, angav, at de ville betale mindst 6 pct. mere end for et tilsvarende ikke-kompatibel grønt aktiv. Dette understøttes af deres forventninger til lejernes præference og lejepræmie for aktiver, der opfylder bæredygtighedsstandarder. Faktisk kunne vi i vores seneste europæiske analyse kvantificere effekten af bæredygtighedscertificeringer på kontorlejeniveauer – som viser en lejepræmie på 7 pct. for europæiske kontorer med bæredygtighedscertificeringer sammenlignet med tilsvarende ikke-certificerede ejendomme. 

ESG-strategier er skræddersyede til udfordrede markeder. Derfor skal investeringer i bæredygtighed være strategiske, langsigtede og kritisk forbundne med virksomheders vision og mission. Europæiske investorer anerkender dette og genovervejer modstandsdygtighed i deres kommercielle ejendomsporteføljer. De opbygger en god sag omkring bæredygtighedsfunktioner og tilføjer værdi til deres aktiver - ikke mindst ved at beskytte mod risikoen for fremtidig forældelse.

Elbilopladere løfter værdien

Derudover jagter de bæredygtighedsinitiativer, der kan have en indirekte indvirkning på værdien. Et fremragende eksempel på dette er installationen af elbilopladere, der kan tiltrække medarbejdere tilbage til kontoret. Vores 2023 European Office Occupier Sentiment Survey viste, at opladningsstationer er blandt de fem mest eftertragtede kriterier for beliggenheds- og bygningsvalg for lejere.

Et fald i priserne er i sidste ende en mulighed for at fremskynde transformationen. Aktiver, der ikke opfylder bæredygtighedsstandarder, vil sandsynligvis blive prissat lavere, når man tager det investeringsniveau i betragtning, der kræves for at renovere til en vis standard. Investorer, der vil være forløbere for dekarbonisering, vil have mulighed for at omdanne nogle af disse udfordringer til muligheder.