Stadig flere investorer i ejendomsbranchen har stor fokus på ESG i forbindelse med køb, salg og finansiering af ejendomme og ejendomsselskaber. Ansvarlighed og bæredygtighed er elementer, der lægges mere og mere vægt på.

Et væsentligt element i beslutningsprocessen

ESG kan sættes i forbindelse med, hvorledes selskaber driver forretning. ESG står for Environmental, Social og Governance og er en samlet betegnelse for miljøforhold, socialt ansvar og ledelse i en virksomhed.

Gennem screening og ESG-due diligence opnår investorer dybere viden om de ejendomme eller selskaber, der overvejes at investere i, og som kan anvendes i investerings- og beslutningsprocesser og senere til at monitorere både risici og potentiale. ESG indgår således i stigende grad som en del af ejendomstransaktioner og allerede i den indledende screening og fact-finding i forhold til sælger og target forud for en transaktion.

Desuden vil ESG-due diligence ofte udgøre en integreret del af investerings-due diligencen, hvor risici undersøges og behandles og er genstand for egentlig regulering i overdragelsesaftalen. ESG vil få en stadig større betydning i forbindelse med køb og salg af ejendomme og selskaber, og virksomheder vil skulle agere med skærpede krav til, hvordan de arbejder med ESG og bæredygtighed.

ESG-screening og due diligence

Flere investorer foretager en indledende screening og fact-finding af target og sælger ud fra systematiserede screeningsprocesser med henblik på at beslutte, om man ønsker at gå ind i en potentiel investering. Sådan en screening kan fokusere på tilgængelige informationer, såsom medier, selskabernes egen dokumentation, hjemmesiden mv., bl.a. for at søge information om, hvorvidt købers ESG-politik overholdes.

En ESG-due diligence vil typisk gennemføres med henblik på at afdække materielle ESG-risici, men vil også kunne bidrage til at afdække ESG-potentialer.

Undersøgelserne vil kunne omfatte targets ESG-data, rapportering og benchmarking værktøjer, f.eks. GRESB rapportering, samt en vurdering af overholdelse af gældende lovgivning og standarder. Derudover vil virk-somhedens samfundsmæssige og etiske ambitioner og politikker også kunne indgå samt eksempelvis:

• Planlagte eller udførte tiltag relateret til klimaændringer, ressourcer, økosystemer, biodiversitet mv.
• Implementerede politikker, Code of Conducts mv. og værdier vedrørende diversitet, arbejdsforhold og sundhedspolitikker, menneskerettigheder, ligebehandling mv.
• Undersøgelser af politikker og praksis i forhold til ledelsesforhold, whistleblowerordninger, be-kæmpelse af korruption og bestikkelse, krav til forretningsforbindelser, risikostyring, virksomhedens omdømme mv.

ESG i ejendomstransaktioner

Det forøgede ESG-fokus har også sat sit aftryk på transaktionsdokumentation, der ligger til grund for ejendomshandlerne, herunder i særlig grad overdragelsesaftalerne. I stigende grad stiller købere nu krav om specifikke indeståelser fra sælger for visse ESG-relaterede forhold. Det gælder f.eks. garantier for forhold vedrørende anti-korruption og svindel- og bestikkelsesforhold, overholdelse af købernes Code of Conduct og øvrige politikker med ESG-retningslinjer.

I relation til ejendomsudviklingsprojekter ses en tendens til krav om sælgers indeståelse for, at arbejderne er forestået af medarbejdere, der er underlagt løn, arbejdstid og andre arbejdsvilkår, der modsvarer markedsnormen (såkaldte arbejdsklausuler), og at arbejdsmiljøet i den forbindelse har været sundt og sikkert.

Ligeledes kræver købere ofte garantier for en ejendoms opfyldelse af bestemte miljøstandarder. Senest har det lovindførte krav i 2023 om LCA-beregninger, der vurderer, hvilke potentielle miljøpåvirkninger og ressourceforbrug der er knyttet til et byggeris livscyklus (gældende for nybyggeri over 1000 kvm), medført skærpede krav til ejendomsudviklere og deres entreprenører. Der stilles således øgede krav til valg af byggematerialer samt -metoder for at sikre, at de pågældende LCA-beregninger overholder de tilladte CO2-grænseværdier. I ejendomsudviklingstransaktioner ses der ofte knyttet sanktioner til manglende efterlevelse af disse grænseværdier f.eks. i form af tilbagehold i købesummen eller bodsbetalinger frem til, at forholdet er udbedret.

Fokuspunkter

ESG-klausuler kan udformes på mange måder, og indholdet vil skulle forhandles konkret. ESG-klausuler undergår dog i øjeblikket en stor udvikling og udbredelse, og vi forventer, at ESG-elementer fortsat vil spille en stor rolle i transaktionsdokumentationen fremover.

Helt grundlæggende er det som ejer og potentiel sælger vigtigt at have styr på sine ESG-data og være i stand til at beskrive, synliggøre og dokumentere sine ESG-tiltag, der kan have en betydning for virksomhedens værdi, finansierings- og salgsmuligheder. På købersiden er det relevant at fastlægge, hvordan købers ESG-politikker og processer inddrages og vægtes i ejendomstransaktionen.