2023 har budt på en rolig start på transaktionsmarkedet. Det høje inflationstryk og renteniveau har betydet at investorer – både danske og udenlandske – har holdt igen med nye investeringer. Med en samlet investeringsvolumen på 12,56 milliarder kroner i årets første fire måneder er det cirka en tredjedel af volumen for samme periode i 2022.

Det er dog værd at bemærke, at selvom den samlede volumen er faldet, er der et højt aktivitetsniveau på markedet. Der er således stor interesse fra både købere og sælgere – der er dog stadig et spænd i prisforventningerne mellem de to parter. Selvom vi har set priskorrektioner, er de ikke på et niveau, hvor købere kan opnå samme egenkapitalforrentning som for et år eller to siden. Og sælgerne står med et aktiv i form af ejendomme, der stadig drifter attraktivt. 

God drift og opsparing i danske ejendomme

Dykker vi ned i transaktionsdataene, har de udenlandske investorer holdt igen i begyndelsen af året. I perioden har der været en markant nedgang i transaktionssummen med en udenlandsk køber i forhold til samme periode sidste år. Den udenlandske handelsaktivitet har således været på blot 1,5 milliarder kroner. Det er ikke unormalt, at investorer ser mod hjemmemarkederne i usikre tider. Derudover har de priskorrektioner, som vi har set, været mindre i Danmark end i flere af de øvrige europæiske lande. Det skyldes blandt andet, at driften fortsat er god, og at potentielle sælgere ikke er blevet presset ud i at sælge på grund af stor opsparing i de danske ejendomme.

Den samlede volumen for årets første måneder har desuden i høj grad været båret af mange mindre transaktioner. I modsætning hertil var handelsaktiviteten i begyndelsen af 2022 i højere grad præget af store porteføljetransaktioner, der dermed trak volumen op. Den gennemsnitlige handelssum pr. transaktion var i årets første fire måneder cirka 30 millioner, hvilket er et fald på over 40 procent, sammenholdt med samme periode i 2022. 

Gennemslagstid på effekt af hævede renter

Efter sommerferien vil meget afhænge af den økonomiske situation. Vi forventer, at inflationen de kommende måneder vil falde i et tempo, der gør, at den ikke længere er et emne i slutningen af året. De lange renter har allerede stabiliseret sig, og nu er det store spørgsmål om centralbankerne tænker en forsikringspræmie ind på de næste rentemøder. Der er gennemslagstid på effekterne fra de hævede renter, men tør centralbankerne vente på de fulde effekter, eller vælger de at gå med livrem og seler og hæve renten yderligere? Hvis toppen er nået for renterne, fortæller historien os, at der går kort tid før FED begynder at nedsætte renten igen. 

Under alle omstændigheder vil et stabilt til faldende renteniveau bidrage til, at det bliver lettere for køber at matche sælgers forventninger. Vores forventninger til transaktionsaktiviteten er derfor, at vi sidst på året vil se en stigning.