EjendomsWatch bragte 4. januar 2022 en klumme omkring den nye ejerlejlighedslov og normalvedtægt og den nye tinglysningspraksis omkring tinglysning af særvedtægter.

Det blev heri nævnt, at normalvedtægten for ejerforeninger ændrer tinglysningsmåden og indfører ny tinglysningspraksis. Det var nok en fortalelse, idet normalvedtægten som sådan ikke har noget med den nye tinglysningspraksis at gøre.

Sagen var imidlertid den, at Tinglysningsretten mente, at den havde hjemmel til i sin tekniske bekendtgørelse udstedt i medfør af tinglysningsloven, at kunne fastsætte nye anmeldelsesskabeloner for den digitale tinglysning, og derigennem havde mulighed for at ændre måden hvorpå ejerforeninger kan tinglyse særvedtægter.

Landets ejerforeninger har således mulighed for at vedtage og tinglyse deres egne ”særvedtægter”, frem for at følge ”normalvedtægten”, men den nye tinglysningspraksis gjorde det vanskeligt hvis ikke næsten umuligt at håndtere.

Øget komplicitet

Den nye tinglysningspraksis har medført, at ejerforeningerne og deres rådgivere alene har kunnet tinglyse fravigelser fra normalvedtægten, og ikke andet. En ejerforening vil i givet fald få en tinglyst servitut, der indeholder fravigelserne, men skal bagefter sidde med normalvedtægten i den anden hånd, og sammensætte de to dokumenter ved fortolkning for at finde ud af, hvad der gælder for den pågældende ejerforening.

Normalvedtægten følger af en bekendtgørelse, og tinglyses ikke. Tidligere har landets ejerforeninger blot kunnet tinglyse deres særvedtægter i fuld længde (fuldstændige særvedtægter), men den nye tinglysningspraksis afviste den fremgangsmåde, der har været gældende siden 1966. Den nye tinglysningspraksis har også medført, at de dele af særvedtægten, som angår forhold der ikke som sådan er fravigelser eller som er udtryk for brugsrettigheder m.v., skulle tinglyses i en anden og yderligere særskilt servitut, og derved ville ejerforeningerne skulle sammensætte to servitutter med den tinglyste normalvedtægt og så læse alle tre dokumenter i sammenhæng og ved fortolkning så at sige udlede, hvad der gælder for ejerforeningen og dens medlemmer.

Det lyder kompliceret, og det var det også. De fleste ude i ejerforeningerne og alle de professionelle aktører har selvsagt haft svært herved, og det kræver næsten en juridisk eksamen at læse og forstå, hvad der gælder for ejerforeningerne.

”Kaos”

Derfor rettede jeg også kritik af den nye tinglysningspraksis i min lovkommentar: Ejerlejlighedsloven og normalvedtægten med kommentarer, 1. udgave, s. 100-104. Mange af landets ejerforeninger og deres administratorer og advokater samt ikke mindst landinspektørerne har haft store praktiske vanskeligheder med at manøvrere rundt i den nye tinglysningspraksis, og mange ejerforeninger har haft vanskeligheder ved at få tinglyst deres nye særvedtægter eller er simpelthen afstået herfra, og har måttet afvente situationen.

Omkostningerne forbundet med at få tinglyst nye særvedtægter blev mangedoblet, og situationen har af flere praktikere været omtalt som et egentligt ”kaos”. Jeg har selv anvendt udtryk som et de facto ”tinglysningsstop”, idet mange ejerforeninger simpelthen undlod at vedtage og tinglyse nye vedtægter på grundlag af den nye tinglysningspraksis.

For mange af de nye ejerlejlighedsprojekter kan det være vanskelig at lægge normalvedtægten nedover, og her giver det ofte bedst mening at specialudvikle fuldstændige særvedtægter. Det har altid været tanken, at ejerforeningerne frit kunne vælge, om de ville have sine egne særvedtægter eller blot følge normalvedtægten.

Vestre Landsret underkender

Det var derfor også med stor glæde, at jeg med en kollega, advokat Bent-Ove Feldung, i går modtog Vestre Landsrets kendelse om, at den nye tinglysningspraksis har savnet lovhjemmel, og reelt har været en forhindring for advokat Bent-Ove Feldungs klient til efter ejerlejlighedsloven at vedtage og tinglyse sine fuldstændige særvedtægter som hidtil.

Den nye tinglysningspraksis som blev omtalt i klummen hos EjendomsWatch 4. januar 2022, er således nu underkendt, og fundet at være i strid med ejerlejlighedslovens ord og intentioner. Tinglysningsretten har under sagen argumenteret for, at den havde fornøden hjemmel i sin tekniske bekendtgørelse til at indføre den nye praksis, men som bekendt må en bekendtgørelse vige for lov, og ejerlejlighedslovens regler må således have forrang.

Landsrettens præmisser herom er sålydende:

• ”Spørgsmålet er for det første, om Tingslysningsretten har været berettiget til i sin helhed at afvise den anmeldte særvedtægt for Ejerforeningen X under henvisning til, at dokumentet indeholder bestemmelser, der ikke er fravigelser fra normalvedtægten, og at kærende ikke har angivet, hvori fravigelserne fra normalvedtægten består. Det andet spørgsmål er, om dele af den anmeldte særvedtægt kan kræves anmeldt som særskilte servitutter.
• Ifølge ejerlejlighedslovens paragraf 5, stk. 3, skal fravigelser af normalvedtægten tinglyses på de enkelte ejerlejligheder for at være gyldig mod aftaler om ejendommen (ejerlejligheden) og mod retsforfølgning. Det svarer til det almindelige princip i tinglysningslovens paragraf 1, stk. 1. Der er hverken i ejerlejlighedslovens paragraf 5 eller forarbejderne hertil grundlag for at fastslå, at der ikke kan ske en anmeldelse af en samlet særvedtægt uden nærmere angivelse af, hvori eventuelle fravigelser fra normalvedtægten består.
• En særvedtægt, der indeholder forpligtelser eller begrænsninger for ejerens råden over sin ejendom, er efter sit indhold en servitut. Det fremgår tilsvarende direkte af de specielle bemærkninger i lovforslag til lov om ejerlejligheder til paragraf 5, stk. 5, at særvedtægter tinglyses som servitut på den enkelte lejlighed. Det forhold, at en særvedtægtsbestemmelse indeholder forpligtelser eller begrænsninger, der ikke er omfattet af normalvedtægten, kan ikke i sig selv begrunde, at sådanne bestemmelser skal anmeldes og tinglyses særskilt. Det fremgår ligeledes af lovbemærkningerne til ejerlejlighedslovens paragraf 5, stk. 2, at en særvedtægt kan indeholde bestemmelser om forhold, der er uomtalte i normalvedtægten.
• Det påhviler Tinglysningsretten i medfør af tinglysningslovens paragraf 15 at foretage en prøvelse af, hvorvidt der efter tingbogen er noget til hinder for tinglysning af bestemmelserne i en anmeldt særvedtægt, herunder om tinglysning af særvedtægten eller dele af denne er åbenbart overflødig, jf. paragraf 15, stk. 2.
• Landsretten finder som følge heraf, at Tinglysningsretten ikke har været berettiget til at afvise den anmeldte særvedtægt for Ejerforeningen X i sin helhed som sket.
• Det, som Tinglysningsretten har anført vedrørende paragraf 5 i bekendtgørelse nr. 1634 af 29. juni 2021 om tekniske krav og forskrifter for tinglysningssystemet, kan ikke føre til et andet resultat.”

Landsretten har altså fundet, at den nye tinglysningspraksis savner hjemmel og er ugyldig, og at Tinglysningsretten fremadrettet skal medvirke til at tinglyse fuldstændige særvedtægter som tidligere. Kendelsen er afsagt 10. maj 2022 i V.L. B-0437-21. Tinglysningsretten har skriftligt oplyst, at man straks opdaterer vejledningen, og det er sket allerede den 11. maj 2022.

Klumme: Nye vedtægter for ejerforeninger er ingen ”one-size-fits-all”