EU vedtog i starten af 2020 nye regler for hvordan og hvorledes ESG (miljø-, sociale og ledelsesmæssige forhold) skal rapporteres for virksomheder. De første virksomheder er de største danske virksomheder, og senere hen implementeres det for de resterende virksomheder. ESG-rapporteringen har bl.a. et særligt fokus på bæredygtighed gennem f.eks. CO2-udledning og energiforbrug, som kan være omfattende inden for ejendomsbranchen.

Regeringen har nedsat et udvalg til at håndtere, hvordan reglerne skal implementeres overordnet i Danmark på tværs af brancher. I ejendomsbranchen er det kun de absolut største spillere som bliver omfattet af reglerne til at starte med. Men det kan have en betydning for alle i branchen fra start. En del af kravene er blandt andet at rapportere på forskellige kategorier af scopes af CO2-udledning. Her er det både direkte og indirekte for ens virksomhed gennem de kunder, leverandøraftaler mv. virksomheden har. Derfor bliver størstedelen af ejendomsbranchen påvirket indirekte fra start gennem realkreditinstitutterne, som vil være omfattet af kravene fra 1. januar 2022. 

Hvordan vil realkreditinstitutterne reagere?

Alle realkreditinstitutter bliver omfattet af reglerne fra start, og for at realkreditinstitutterne kan rapportere på udledningen af deres finansieringsprodukter, er de nødt til at kende påvirkningen fra de ejendomme, de finansierer.

I løbet af 2022 må det forventes, at realkreditinstitutterne vil bede om flere oplysninger omkring deres kunders CO2-forbrug baseret på de forskellige scopes. Kunder, som udleder meget CO2, vil trække ned i realkreditinstitutternes ESG-rapportering og regnskaber, hvilket vil have en negativ påvirkning for dem. Særligt i forhold til aktionærernes syn på virksomheden og ikke mindst de ratings, som der foretages af realkreditinstitutterne.

Vores dialog med de større realkreditinstitutter indikerer også, at det må forventes, at priserne for erhvervskunder i højere grad end tidligere vil blive fastsat på baggrund af ESG-forhold. Helt konkret kan det betyde i ejendomsbranchen, at f.eks. en ejendom med dårlig energimærkning vil risikere at skulle betale en højere bidragssats end ejendomme med en god energimærkning.

Hvordan vil investorerne reagere?

Oplysningerne er nogle som flere investorer anvender i deres investeringsstrategier. Flere større pensionsselskaber og investeringsfonde har efterhånden en målsætning om, hvor bæredygtige deres investeringer skal være. Derfor vil mere transparens omkring ESG-forhold være med til at gøre ejendomsinvesteringerne mere målbare for investorerne. Mange større investerings- og handelsplatforme har efterhånden lanceret forskellige produkter til at måle og sammenligne virksomheder på tværs. Når det sidste step med at data stilles til rådighed for alle virksomheder, gør det muligt at sammenligne på tværs. Derfor bør det alt andet lige have en betydning for prissætningen på ejendomme, som er eller kan optimeres i forhold til bæredygtighed og de ejendomme, som ikke kan.

Hvilke oplysninger kan der kræves af ejendomsejerne?

Det må forventes, at bankerne ønsker at få udleveret opdaterede energimærkninger som et absolut minimum for de enkelte ejendomme. Herudover må det forventes, at større koncerner skal oplyse informationer omkring deres udledning på tre forskellige scopes:

• Scope 1 – udledning af egen ejendomsdrift, kontorhold, bilpark mv.
• Scope 2 – indirekte udledning fra elektricitet, varme, vand mv., til virksomhedens eget forbrug.
• Scope 3 – alt øvrigt udledning, som virksomhedens drift er involveret i.

Herudover forbrug af forskellige energityper, samt sociale og ledelsesmæssige forhold.

Hvilke principper arbejdes der med?

EU har lagt op til, at der arbejdes med, at de 15 pct. bedst rangerede ejendomme inden for et geografisk område ikke har en negativ påvirkning på ESG-rapporteringen. Dette svarer pt. til, at alle ejendomme energimærket A og de bedst ratede energimærke B ikke har en negativ påvirkning. Når reglerne er fuldt implementeret og der kommer et større fokus på f.eks. energimærkninger må det forventes at top-15 pct. svarer til alle, som er energimærket A.

Ratingsystem kan ramme skævt

Udfordringen med dette ratingsystem er, at det kan ramme skævt mellem nybyggeri og den ældre bygningsmasse. I Danmark har vi mange ejendomme som er opført i 1800- og start-1900-tallet, som ikke kan energimærkes A eller B. Ud fra et bæredygtighedshensyn vil det ikke være mere korrekt at nedrive den ældre bygning frem for at bygge nyt. Nybyggeri udleder flere årtiers CO-2 i forhold til en ældre optimeret ejendom. Hvordan dette skal håndteres, er ikke beskrevet i EU-forordningen, men er noget af det, hvor der forventes at komme en branchestandard for. Alt andet lige må det forventes, at et nybyggeri klassificeres i en lavere scopingsgrad i ESG-rapporteringen og dermed indirekte kan påvirke virksomhedens regnskaber.

Hvordan kommer virksomhedernes regnskaber til at se ud fremover?

Erhvervsstyrelsen har offentliggjort deres XBRL-taksonomi for oplysninger, som skal medtages i årsregnskaberne omkring ESG-nøgletal. De omfatter samlet 23 nøgletal, hvor Erhvervsstyrelsen har udarbejdet et forslag til en beregningsmetode. Disse ESG-nøgletal er kun for virksomheder som er omfattet af redegørelse for samfundsansvar jf. årsregnskabslovens paragraf 99 a. Der må formodes, at der i løbet af 2022 kommer en opdatering eller bekendtgørelse, som tager stilling til, hvilke forhold som skal rapporteres for øvrige virksomheder, når den nye EU-lovgivning er trådt i kraft pr. 1. januar 2022.

Klumme: Nye ejendomsvurderinger er også relevante for investorer