Klumme: Er investorerne blevet fartblinde når det gælder logistikejendomme?
I lighed med afkastet på kontor- og boligudlejningsejendomme har afkastet på logistikejendomme været faldende over en længere periode. Nedlukningen af fysiske butikker har verden over sat yderligere blus på e-handlen – en trend der allerede var, men som er blevet kraftigt forstærket.
Kombinationen af et begrænset udbud og øget efterspørgsel efter distributionsarealer har helt naturligt ledt til, at logistikejendomme er steget i pris. Men er investorerne blevet fartblinde, når det kommer til et af de mest trendy segmenter i dagens marked?
Før 2017 blev de bedst beliggende moderne logistikejendomme i Danmark handlet til ca. 6 pct. i afkast; ca. 200 basispoint mere end kontorejendomme. I takt med prisstigninger på alle andre aktiver, er investorernes forventninger til afkastet på logistikejendomme dog faldet støt. I skrivende stund er benchmark derfor omkring 4,5 pct. i ”første års afkast” og med en pil nedad. Samtidig er flere investorer klar til at acceptere afkast omkring 4,0 pct., hvis den rigtige ejendom med den rigtige lejer kan købes.
For mange om buddet
Sammenligner man prime logistikejendomme med en kontorejendom i Indre By i København, en boligudlejningsejendom i Sydhavn eller en strøgejendom på Frederiksberggade er risikopræmien derfor efterhånden indsnævret til ca. 50 basispoint. Står denne præmie mål med risikoen, eller er der bare for mange investeringsfonde med logistik på indkøbssedlen i forhold til udbuddet?
Jeg hælder nok til det sidste.
Ser man helt nøgternt på ejendomstypernes kvaliteter, må man nok konstatere, at logistikejendomme har en betydeligt kortere levetid end alle andre ejendomstyper, idet de forældes ganske hurtigt. Kravene til loftshøjde, antal porte, bæreevne, udenomsarealer osv. udvikler sig hastigt, hvilket hvert årti gør en stor ejendomsmasse utidssvarende. Idet ejendommenes specifikationer er vanskelige at ændre, og det fortsat er relativt billigt at opføre nye logistikejendomme, genudlejes de utidssvarende ejendomme typisk blot til en lavere leje til lejere med mindre specifikke krav.
Hvad med genudlejning?
Historisk set har lejeniveauet for logistikejendomme været relativt uændret. Det kan selvfølgelig ændre sig i takt med en stigende efterspørgsel efter velbeliggende distributionslokaler, men de relativt lave opførelsesomkostninger synes dog at sætte en øvre grænse for, hvad der kan kræves i leje, så længe der er byggejord tilgængelig på fornuftige logistikplaceringer. Udbuddet af de gode logistikplaceringer bestemmes typisk af de enkelte kommuner, så hvis man som investor kalkulerer med leje- og prisstigninger, skal man sætte sin lid til, at kommunerne vil begrænse byggemulighederne.
Realistisk set har man som køber af en logistikejendom en genudlejningsrisiko, der er væsentligt højere end i alle andre segmenter, om end man sikrer sig med en længere lejekontrakt. Køber man i dag en moderne logistikejendom med en god lejer på en 10-15 års lejekontrakt, vil man altså med overvejende sandsynlighed have en ejendom, der ved uopsigelighedsperiodens udløb er mindre værd end i dag. Det modsatte vil gøre sig gældende for stort set alle andre ejendomstyper, der er beliggende på prime beliggenheder.
Stadig en præmie at hente
Disse faktorer er ikke ensbetydende med, at logistikejendomme er en dårlig investering, og ser man som investor på danske logistikejendomme, er der fortsat en præmie at hente i forhold til samme type ejendom i vores nabolande Sverige, Tyskland og Holland. Desuden kan det også, ud fra en ren finansiel betragtning, give mening i forhold til at generere et pænt risikojusteret afkast over en periode i lighed med virksomhedsobligationer.
Men det er måske værd at overveje, om logistikejendomme lige nu er udsat for en hype, der er drevet af forventningen til en global megatrend, nemlig en stigende e-handel, og om den efterspørgsel er tilstrækkeligt dyb til, at lagerejendomme, som det jo principielt er, skal vurderes i samme risikoklasse som landets bedste shoppingcentre, rækkehuse i oplandet til København og veldrevne hoteller i de store byer.
Snusfornuften siger efter min mening nej.
