Medierne beretterede tidligere på året om enkelte sager, hvor lejere (fremlejegivere) løbende fremlejede værelser og ikke tilbagebetalte deposita til fremlejetagerne.

Derfor har boligministeren sendt et udkast til et lovforslag i høring, der bl.a. har til formål at beskytte fremlejetagere mod sådanne situationer, og som pålægger udlejere forpligtelser.

I dag må en lejer fremleje op til halvdelen af lejemålets beboelsesrum, så længe det samlede antal personer, der bor i lejemålet, ikke overstiger antallet af beboelsesrum. I disse tilfælde kan udlejer ikke modsætte sig eller begrænse fremlejen. Netop derfor fremlejes mange værelser i lejemål – det, der i daglig tale omtales som værelsesudlejning, er faktisk typisk værelsesfremleje.

Hvis lejeren ikke tilbagebetaler fremlejetagerens depositum ved fraflytningen, har fremlejetageren svært ved at inddrive kravet, da fremlejetageren ikke har samme sikkerhed i ejendommen, som lejere har overfor udlejere. Udlejeren kan i dag heller ikke sanktionere lejeren.

Kort om ændringerne

I udkastet til lovforslaget foreslås bl.a. følgende:

• Hvis en huslejenævnsafgørelse pålægger lejeren en eller flere forpligtelser over for fremlejetageren (f.eks. tilbagebetaling), skal lejeren over for nævnet inden for en fastsat frist dokumentere, at lejeren har efterlevet afgørelsen.
• Hvis lejeren ikke dokumenterer efterlevelsen inden fristens udløb, skal nævnet meddele udlejeren, at afgørelsen ikke er efterlevet.
• Hvis udlejeren to eller flere gange har fået meddelelse om den samme lejers manglende efterlevelse af nævnsafgørelser (ikke nødvendigvis vedrørende samme fremlejeforhold), kan udlejeren opsige lejeforholdet.
• Hvis en udlejer har modtaget meddelelse tre eller flere gange om den samme lejer, og har udlejeren ikke opsagt lejeforholdet, kan fremlejetagere gøre krav, som er opstået efter tredje meddelelse er kommet frem til udlejeren, gældende over for udlejeren.

Udlejeren bør derfor senest opsige lejeforholdet ved tredje meddelelse, fordi udlejer efter den tredje meddelelse hæfter solidarisk med lejeren over for fremlejetagere.

Ministeriet vil altså med udkastet til lovforslaget pålægge udlejere yderligere administrative byrder, højere churn og udsigt til flere tvister, alt imens de samtidig arbejder på en mere forenklet lejelov.

Hvad bør udlejere overveje?

I udkastet anføres to forskellige forventede ikrafttrædelsestidspunkter (1. januar 2022 og 1. juli 2022), og det er derfor uklart, hvornår ændringerne forventes at træde i kraft. Uanset tidspunktet kan udlejere med fordel allerede nu overveje følgende:

• Ved udlejning bør tilstræbes at få flest mulige lejere på lejekontrakten, særligt i større lejligheder, så der sker mindst mulig fremleje.
• I lejekontrakter bør anføres, at eventuel lovpligtig hæftelse over for lejerens fremlejetagere er en pengepligtig ydelse, så det står klart for lejeren, at et sådant beløb senere modregnes i lejerens depositum.
• Ved lejerskifte i delelejemål kan der stilles krav om, at en fraflyttende lejer kun kan frigøres fra lejekontrakten, hvis en ny lejer indtræder i lejekontrakten i stedet, så der opstår færre fremlejeforhold.
• Der bør for hvert ejendomsselskab og inden for rammerne af GDPR-lovgivningen etableres en intern database over lejere, der ikke efterlever nævnenes afgørelser i sager om fremlejeforhold, så man altid har et overblik over antallet af sager på den enkelte lejer.

Da udkastet fortsat er i høring, bliver udkastet formentlig bearbejdet efter ministeriets modtagelse af høringssvar, og eventuelle ændringer kan medføre behov for andre tiltag.