EjendomsWatch

Klumme: Udlejere bør overveje at investere i egen produktion af el

Det økonomiske incitament for ejendomsudlejere til opsætte solceller og producere el uden for det kollektive elnet er blevet bedre. Nu mangler kun viljen til at udnytte mulighederne, lyder det fra Bech-Bruun-advokat i denne klumme.

Foto: PR / Bech-Bruun

Skatterådet bekræftede i oktober 2019, at udlejere har mulighed for afgiftsfrit at levere elektricitet produceret af solcelleanlæg til erhvervslejere, når elektriciteten leveres via et internt net og anvendes i erhvervslejemålet. Det har siden da givet udlejere et incitament til i højere grad at indtænke vedvarende energi i udlejningsprospekter.

Grundet en efterfølgende lovændring er muligheden for at opnå afgiftsfritagelsen dog ikke det, der på lang sigt primært skal være det bærende økonomiske incitament til at opsætte solceller.

Hertil kommer, at det i øvrigt kan være svært at finde ud af, hvor det giver bedst mening at initiere den grønne omstilling.

Lovændring

Elafgiftsloven giver mulighed for, at momsregistrerede virksomheder kan få godtgjort den afgift, der er betalt for elektricitet forbrugt på proces-formål, i samme omfang som virksomheden har fradragsret for indgående moms af elektricitet og varme – kun med undtagelse af 0,4 øre pr. kwh.

Proces-formål har i elafgiftslovens forstand hidtil været afgrænset til at omhandle f.eks. drift af maskiner, produktionsanlæg mm. Derimod har der ikke været mulighed for at få godtgjort afgiften betalt for elektricitet forbrugt på f.eks. komfortkøling og rumvarme.

Ved en ændring af elafgiftsloven i december 2020 er der dog åbnet op for, at der kan opnås godtgørelse for stort set hele den betalte afgift for elektricitet forbrugt på drift af virksomheden, herunder i relation til komfortkøling og rumvarme. Proces-formål i elafgiftslovens forstand er dermed blevet udvidet til at omfatte stort set alt, der vedrører driften af virksomheden. For de liberale erhverv, herunder advokater, revisorer mm., bliver muligheden for at få godtgørelse dog først gældende pr. 1. januar 2023.

Det fremtidigt bærende økonomiske incitament

Som følge af lovændringen får alle momsregistrerede virksomheder fremover mulighed for at få godtgjort stort hele den afgift, de betaler for elektricitet brugt i forbindelse med virksomhedens drift.

Incitamentet for udlejere af erhvervsejendomme til elforsyning af lejemålet via solceller består derfor ikke længere nødvendigvis primært i muligheden for at opnå afgiftsfritagelse. Derimod består det i den fortsat aktuelle mulighed for at stille elektricitet produceret af solceller til rådighed uden at skulle betale tariffer.

Aftagere af elektricitet fra de kollektive elnet betaler i 2021 navnlig – efter udfasningen af PSO-tariffen – transmissionsnettarif (kr. 4,9 øre pr. kwh), systemtarif (6,1 øre pr. kwh) og balancetarif for forbrug (0,229 øre pr. kwh). En accelereret grøn omstilling vil forventeligt i de kommende år medføre øgede omkostninger og dermed højere tariffer.

Hvis de kollektive elnet ikke benyttes, skal tarifferne dog ikke betales. I det omfang solcellerne kan inddække ejendommens forbrug af elektricitet, er der derfor - foruden den fulde fritagelse for elafgift, herunder inklusive de 0,4 øre pr. kwh - mulighed for at opnå fritagelse for at betale tarifferne.

Det må dog holdes in mente, at der skal betales indfødningstarif (0,3 øre pr. kwh) og balancetarif for produktion (0,123 øre pr. kwh) i det omfang, overskydende elektricitet leveres til det kollektive net. Derudover skal de øvrige tariffer betales i det omfang, underproduktion forventeligt nødvendiggør brug af det kollektive net. Brug af batterier til oplagring af overskydende elektricitet kan dog mindske brugen af de kollektive elnet yderligere.

Til trods for at mange erhvervslejere fremover har mulighed for at opnå godtgørelse for stort set hele elafgiften, er der dermed alligevel et økonomisk incitament til opsætning af solceller bestående i muligheden for at opnå en fritagelse for at betale tarifferne.

Hvor skal der sættes ind?

I mange erhvervslejekontrakter er det aftalt, at lejemålets forsyning af el sker direkte fra forsyningsselskabet, så lejer afregner direkte til forsyningsselskabet efter særskilt måler. Mange udlejere og lejere har imidlertid en ambition om at bidrage til den grønne omstilling.

Særligt derfor er det interessant, at det også fra et økonomisk perspektiv kan betale sig for udlejer selv at forsyne erhvervslejemålet med el. Forudsætningen herfor er, at lejer opkræves betaling for de tariffer samt den ikke-godtgjorte afgift, der alternativt skulle betales ved brug af det kollektive elnet.

Spørgsmålet er dog, hvordan man som udlejer finder ud af, hvilke ejendomme der har det største optimeringspotentiale, og hvori dette potentiale består.

Den fælles ambition om grøn omstilling medfører ofte, at lejer ikke har betænkeligheder ved at acceptere vilkår i lejekontrakten, der tillader udlejers monitorering af lejemålets energiforbrug. Udlejer får i så fald et billede af ejendommens forbrugsdata, så der kan energioptimeres, hvor gevinsten er størst, herunder ved opsætning af solceller.

Banen for den grønne omstilling via solceller er således kridtet op. Spørgsmålet er blot, om markedets aktører er parate til at udnytte denne.

Mere fra EjendomsWatch

Her er de seneste tinglyste ejendomshandler

I samarbejde med platformen for ejendomsdata Resights bringer EjendomsWatch de seneste tinglyste ejendomshandler i Danmark på over 10 mio. kr. På dagens liste optræder VKR Holding og Køge Kommune, mens en ejendom på Bornholm er solgt for over 48 mio. kr.

Læs også

Seneste nyt

Se flere jobs

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier