Boligmarkedet er en presset størrelse. Antallet af indbyggere stiger i storbyerne, og kampen om lejlighederne har aldrig været større.

Det presser priserne op, og et af de bedste modsvar er at opføre flere almene boliger. Boligminister Kaare Dybvad Bek (S) har luftet tanken om at øge antallet af almene boliger gennem boligfortætning. Altså kort og godt at tilføre nye boliger i allerede eksisterende boligområder – eksempelvis ved at bygge en etage oven på ældre bygninger eller lave tørrerum om til lejligheder.

Hos Bo-Vita og Bo-Vest er vi store tilhængere af at tilføre flere hjem til de almene boligafdelinger.

Desværre er der udfordringer med boligministerens planer om fortætning. En række af de eksisterende almene boligområder er socialt belastede og tæt på at leve op til kriterierne på regeringens såkaldte ghettoliste. Udvidelsen af eksisterende boligområder kan i værste tilfælde føre til dannelse af flere udsatte boligområder. Derfor vil vi i Bo-Vita og i Bo-Vest gerne slå et slag for, at vi i højere grad tænker private investorer ind som en del af løsningen.

Kandidat til ghettolisten

Trods vores skepsis vil vi starte med at rose ministeren for sit fokus på problemet. Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har netop udgivet en analyse, der viser, at fortætningspotentialet alene i Københavns Kommune kan opgøres til cirka 4.500 boliger. Det er i sig selv positivt, men analysen peger desværre alene på en løsning med fortætning af almene boliger.

Ifølge den politisk vedtagne indsats mod parallelsamfund, som regeringen og et bredt flertal i Folketinget bakker op om, kommer et udsat boligområde kun på den såkaldte ghettoliste, hvis området huser flere end 1.000 beboere. Denne grænse kan udsatte boligområder med færre end 1.000 beboere komme til at overskride, hvis der fortættes med almene boliger. Det kan altså blive en direkte vej til at blive klassificeret som ghettoområde, hvilket risikerer at trække allerede udsatte boligområder i den forkerte retning.

Lad os give et konkret eksempel: Et af vores almene boligområder i København tæller i dag 800 beboere. Området er belastet på en lang række parametre og ville formentlig være kandidat til den såkaldte ghettoliste, hvis det talte 1.000 eller flere beboere. Hvis man beder os om at fortætte med almene boliger i den konkrete bydel, beder man os altså om at bygge en såkaldt ghetto.

Bo-Vitas bygherrestrategi

Vi bør tænke bydelens fremtid langsigtet, og mere af det samme er ikke nødvendigvis det rigtige. Resultatet af indsatsen kunne i værste tilfælde være, at vi fortætter med et antal almene boliger, og boligafdelingen fire år senere ender på den ’hårde ghettoliste’. Det vil resultere i, at der enten skal nedrives eller frasælges et langt højere antal boliger end dem, der blev fortættet med for at imødekomme de politiske krav.

I Bo-Vita råder vi over 5.500 almene boliger fordelt over mere end 60 boligafdelinger og særligt én ting går igen: Nemlig at de blandede bydele er de mest velfungerende. En blandet bydel er en bæredygtig bydel, og en blandet beboersammensætning kræver blandede boliger. Derfor er målet om den blandede by og blandede ejerformer netop en af de ting, vi peger på i Bo-Vitas bygherrestrategi.

Som en stor almen boligorganisation i København vil vi naturligvis gerne medvirke til, at antallet af almene boliger øges, også gerne betydeligt, men – for der er et stort men – det skal ske med omtanke og med udgangspunkt i en dybdegående analyse af forholdene i hvert enkelt boligområde.

Private investorer er del af løsningen

Lad os gøre op med forestillingen om den private investor som skurk. Vi tror på private investorer som en del af løsningen, når byerne skal gøres større, og beboersammensætningen mere blandet. Fortætningspotentialet er der, og det skal udnyttes, men det skal gøres med stor omhu og omtanke for de udsatte boligområder og den blandede bys fremtid.

I København har man netop af hensyn til den blandede by indført en regel om, at i 25 procent af boligerne i nye boligområder – de såkaldte perspektivområder – skal private investorer samarbejde med en almen boligorganisation, hvorved at 25 procent af boligerne bliver almene. Det giver en unik chance for et samarbejde mellem de private investorer og den almene sektor.

Tingbjerg er forblevet på listen

For at se nærmere på en af de løsninger, som, Bo-Vita mener, bliver afgørende for byernes fremtid, kan vi kaste et blik på Tingbjerg i København. Bydelen har i mange år været på regeringens ghettoliste. Selv om man har forsøgt sig med utallige tiltag, er det ikke lykkes at få strøget Tingbjerg af listen.

Svaret på, hvorfor det ikke er lykkedes, skal blandt andet findes i beboersammensætningen. I de kommende år fokuserer man derfor på at ændre beboersammensætningen i Tingbjerg.

Blandt andet er man i gang med at opføre 1.000 nye, private hjem i bydelen, der skal være med til at skabe bedre dynamik og større stabilitet. Når man åbner et område op mod København og inviterer mennesker med forskellig højde og drøjde indenfor, skaber det mere diversitet og tryghed. Det handler ikke om at flytte Tingbjerg ud af København, men om at flytte København ind i Tingbjerg.

Desuden gavner det også beboerne i de almene boliger, hvis man fortætter med private boliger. En fortætning i en boligafdeling skal vedtages på et afdelingsmøde, og det kan være svært at overbevise boligafdelingen om, at fortætningen med almene boliger er en god idé.

Hvis man derimod fortætter med private boliger, udløser salget af eksempelvis loftsrum et provenu, der kan bruges til at forbedre forholdene i den eksisterende boligafdeling – eksempelvis til renovering af køkkener eller opførelse af altaner – helt uden huslejeforhøjelser. Ved at fortætte med private boliger kan vi altså skabe bedre vilkår for de eksisterende beboere i de almene boliger, samtidig med at vi kan skabe flere blandede bydele.

Selvfølgelig er fortætning med private boliger ikke hele løsningen, men hos Bo-Vita mener vi, at det er en vigtig del af den.

I Bo-Vita er vi klar til at trække i arbejdstøjet, dele ud af vores erfaringer og være med til at finde løsninger, der er både langsigtede og fornuftige.

(Denne klumme er oprindeligt bragt i Politiken Byrum.)