I denne klumme ser vi nærmere på, hvordan salgspriserne på ejendomme, der tidligere har været fredet, må forventes påvirket i tilfælde af en affredning. Derudover berøres, hvordan boligpakken kan påvirke værdien af fredede ejendomme.  

Baggrund

Slots- og Kulturstyrelsen afsluttede i 2016 en omfattende fredningsgennemgang af samtlige fredede ejendomme i Danmark fra før 1990. Et mere omfattende kendskab til de fredede ejendommes tilstand har medført et øget fokus på affredning, idet Slots- og Kulturstyrelsen mener, at der ikke længere er grundlag for at opretholde bygningsfredningen på omkring 250 ældre ejendomme. 

Tal fra Danmarks statistik viser, at antallet af affredninger i 2016 og 2017 var henholdsvis 8 og 34 ejendomme, mens antallet af affredninger i 2018 steg til 81 ejendomme. Selvom en del ældre ejendomme allerede er blevet affredet, så forventes det, at op mod 250 bygninger vil blive affredet inden for ganske kort tid. Et nærliggende spørgsmål i den forbindelse er, hvordan salgspriserne på tidligere fredede ejendomme må forventes påvirket efter en affredning.

Samtidig har regeringen sammen med DF, SF, Enhedslisten og Alternativet den 30. januar 2020 indgået en boligaftale om ”Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger”. Foreløbigt har lovforslaget udmøntet sig i en række tiltag som f.eks. fem års karensperiode og skærpede energikrav (min. energimærke C) til lejemål udlejet efter boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2. Også i den sammenhæng er det relevant at vurdere, i hvilken grad salgspriserne på fredede boligudlejningsejendomme påvirkes.

Kategorisering af ejendomme

Ejendomme kan i relation til fredning mv. kategoriseres på forskellig vis alt afhængig af bygningens helhedsindtryk, kvalitet og tilstand. Som hovedregel vil den arkitektoniske og kulturhistoriske værdi dog veje tungest. 

Landets kommuner anvender kategoriseringen ”bevaringsværdi” for at sikre bygningskulturen. De fleste kommuner registrerer ejendommenes bevaringsværdi efter SAVE-metode, hvor den højeste bevaringsværdi er 1 (typisk de fredede ejendomme), mens den laveste bevaringsværdi 7-9 typisk er ejendomme uden arkitektonisk udtryk eller historisk betydning.

Ejendommes fredningsstatus kan altid tjekkes på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside. Tal fra Danmarks Statistik viser, at der i 2018 var registreret 7102 fredede ejendomme i Danmark.

Vurderingen af, om en ejendom skal fredes eller affredes foretages af Slots- og Kulturstyrelsen. Affredning af en ejendom betyder konkret, at Slots- og Kulturstyrelsen beslutter at ophæve bygningsfredningen efter bygningsfredningsloven. Betingelserne for at affrede en ejendom er enkle: Fredningsværdierne skal være gået tabt eller ikke længere kunne opretholdes.

I forbindelse med Slots- og Kulturstyrelsens omfattende fredningsgennemgang af ældre ejendomme fra før 1990, vurderede Det Særlige Bygningssyn, der rådgiver kulturministeren i bygningsfredningsspørgsmål, at omkring 250 ældre ejendomme ikke længere havde tilstrækkeligt stærke fredningsværdier til fortsat at være registreret som fredet. Dette er årsagen til, at der nu er kommet øget fokus på affredning.

Hvilken betydning har en fredning for ejendommens ejer?

Når en ejendom har status som fredet, gælder der en lang række særregler for ejendommens ejer. Ved bygningsarbejder, der går udover almindeligt vedligehold af ejendommen, skal der altid søges om tilladelse, før arbejderne kan udføres. Det kræver ligeledes en tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen, hvis den fredede ejendom skal nedrives.

Som ejer af en fredet ejendom er det omvendt også muligt at opnå støtte i form af tilskud, lån og sagkyndig bistand i forhold til de restaureringsarbejder, der falder under Kulturarvsstyrelsens støttekriterier. Herudover er der mulighed for at blive fritaget for ejendomsskat (både grundskyld og dækningsafgift) og at opnå skattefradrag for de faktiske driftsudgifter, der afholdes til ejendommens vedligeholdelse.

En kategorisering som fredet ejendom kan derfor betyde, at ejendommens ejer opnår en række ganske betragtelige fordele i relation til økonomi, skat og renovering.

Ønskes en fredet bygning opdelt i ejerlejligheder, er der desuden mulighed for at søge Slots- og Kulturstyrelsens samtykke hertil. Styrelsen vil vurdere, om en opdeling vil forringe eller svække bygningens fredningsværdier, og er det tilfældet, vil styrelsen ikke give samtykke til opdelingen. Denne mulighed for at opdele fredede ejendomme i ejerlejligheder med styrelsens samtykke vil ofte være en langt lempeligere adgang end de krav, der stilles ved opdeling af ikke-fredede ejendomme.

Hvilken økonomisk betydning får affredningen?

Fredede ejendomme i Danmark har en meget blandet karakter og består af både landejendomme, byhuse, boligudlejningsejendomme, kirker, rådhuse m.fl. For nogle ejendomstyper vil det derfor være vanskeligt at forholde sig til, om en affredning betyder værditab, da mange fredede og tidligere fredede ejendomme sjældent handles kommercielt.

For privatejede fredede ejendomme, f.eks. landejendomme, byhuse eller boligudlejningsejendomme, er det Newsecs forventning, at en affredning betyder værditab og dermed lavere salgspriser. Værditabet knytter sig til, at ejendommens løbende driftsudgifter - inklusive ejendomsskatter som nu pålægges - øges betragteligt, da mulighederne for tilskud, rådgivning og skattefradrag bortfalder. Set fra ejers perspektiv betyder det, alt andet lige, en lavere købedygtighed og et nedadgående pres på salgspriserne.  

Fremstår ejendommen med en særlig historisk og arkitektonisk fremtoning, vil en affredning betyde, at der ikke i samme omfang længere sikres en bevaring af ejendommen. Ejendomme med særlig arkitektonisk værdi er ofte eftertragtede, da udbuddet ofte ikke er stort, og det kan bestemt ikke afvises, at det for nogle erhververe vil have betydning, at ejendommen ikke længere er fredet, hvilket kan afspejle sig ved forhandlingen af købsprisen.

I konkrete tilfælde kan affredningen have en positiv indvirkning på ejendommens værdi. Det kan f.eks. være i de tilfælde, hvor fredningsrestriktionerne har blokeret for en renovering/ombygning af ejendommen, herunder til anden anvendelse. Der er eksempler fra København og Aarhus, hvor affredning af kontorejendomme eller tidligere fabrikshaller har muliggjort realisering af et betydeligt værdipotentiale i forbindelse med en konvertering af anvendelsen til f.eks. boligformål.  Det skal dog her bemærkes, at affredning oftest medfører, at ejendommen udpeges som bevaringsværdig, hvorefter kommunen fremadrettet får ansvaret for at passe på de kulturhistoriske værdier. Restriktionerne vil dog typisk være noget mindre, end da ejendommen var fredet.

I forbindelse med en overdragelse af ejendommen, kan en – potentiel – fremtidig affredning derfor få stor økonomisk betydning for en potentiel erhverver af ejendommen. Er der udsigt til en affredning af ejendommen, kan det retfærdiggøre et nedslag i købesummen, da en potentiel ny ejer har udsigt til at blive pålagt strengere energikrav og en større økonomisk forpligtelse fremadrettet.

Affredningen kan også få stor betydning for fremtidige lejeindtægter, idet en potentiel ny ejer i en udlejningsejendom i langt større omfang får mulighed for at renovere lejemålene med mulighed for at lade huslejen stige.

Det er svært specifikt at spå om, hvordan købesummen påvirkes af en affredning, men for en potentiel køber kan det have stor betydning, om ejendommen netop er blevet eller står overfor at blive affredet, når købsprisen for ejendommen skal forhandles.

Hvordan påvirker boligaftalen salgsprisen på fredede boligudlejningsejendomme?

Boligaftalen indeholder initiativer om indførelse af fem års karensperiode og nye mindstekrav til udlejningsejendommes energimærkning (energimærke C), før moderniseringer påbegyndes.

Hidtil har lejen ved genudlejning af boliger efter paragraf 5.2-moderniseringer kunnet fastsættes i et niveau, der ikke ”væsentligt” oversteg det lejedes værdi. Fremover forventes formuleringen ”væsentligt” at udgå, hvilket i praksis betyder, at paragraf 5.2-lejeniveauerne kan risikere at falde ca. 10 pct.    

At boligudlejningsejendomme fremover skal bringes op på energimærke C, før en gennemgribende modernisering kan påbegyndes, forventes ikke at omfatte fredede bygninger. Derimod forventes bestemmelsen om fem års karensperiode og fjernelsen af væsentlighedskriteriet i paragraf 5.2-lejen også at påvirke salgspriserne på fredede ejendomme på samme vis som ikke-fredede boligudlejningsejendomme.

Beregninger foretaget af Newsec Advisory viser, at fredede boligudlejningsejendomme kan forvente et værdifald på ca. 10-20 pct. som følge af den nye boligaftale.

En mere præcis vurdering af betydningen for salgsprisen på fredede ejendomme må dog afvente udfaldet af den endelige aftale, når den er færdigbehandlet i Folketinget.