Vi ved med en meget høj grad af sikkerhed, at vi er på vej ind i en verdensomspændende recession. To kvartaler i træk med et faldende globalt bruttonationalprodukt er en uundgåelig følge af, at regeringer verden over beslutter at nedlukke store dele af erhvervslivet. Og eksplosionen i arbejdsløstallene er ikke nødvendigvis et udtryk for, at krisen vil være værre end finanskrisen – det er en helt naturlig konsekvens af, at man for at bekæmpe smitten med covid-19 vælger at lukke for rejser, flytrafik, butikker, restauranter mv.

Det forventes, at vi inden sommerferien ser en genåbning af store dele af samfundet både i Europa og USA, selv om der utvivlsomt fortsat vil være restriktioner for at begrænse risikoen for yderligere massiv smittespredning.

Får politikerne og centralbankerne doseret den økonomiske politik i passende omfang?

Der er en risiko for, at den økonomiske tilbagegang, som nedlukningen af samfundet medfører, forårsager en længerevarende recession. Mange virksomheder vil efter en genåbning af samfundet være yderligere gældsatte, mange vil være tilbageholdende med at investere, og usikkerheden kan meget vel ramme også privatforbruget. Det kan betyde, at vi kommer til at se ind i en længere periode med svag økonomisk aktivitet med en heraf følgende negativ effekt på ejendomsmarkedet.

Men det må heller ikke underkendes, at der er andre udfaldsscenarier. Det enorme omfang af de økonomiske hjælpepakker, flere gange større end de hjælpepakker, som genstartede økonomierne efter finanskrisen, kan medføre en stor stigning i efterspørgslen efter varer og tjenesteydelser – og spørgsmålet er, om udbudssiden kan følge med.

Selv om nedlukningen af samfundet under coronakrisen er midlertidig, vil den medføre et varigt tab af produktionskapacitet.

De meget lave oliepriser, som er en konsekvens af den lave efterspørgsel efter energi, vil ligeledes betyde, at der tabes produktionskapacitet.

Og virksomhedernes bestræbelser på at have mere robuste forretningsmodeller efter coronakrisen, med mindre afhængighed af effektiviteten af globale forsyningskæder, vil fordyre produktionen.

På denne baggrund kan det ikke helt udelukkes, at vi fra 2022 – efter at alle i mange år har vænnet sig til meget lave prisstigninger – igen vil se inflatoriske tendenser, potentielt til gavn for ejendomspriserne.

Vindere og tabere på ejendomsmarkedet

Der er flere årsager til, at markedet for ejendomsinvesteringer i Danmark formentlig vil blive ramt i mindre grad end i de fleste andre lande:

• Dansk erhvervsliv er med en stor andel af virksomheder inden for medicinalindustrien og fødevareproduktion relativt konjunkturresistent.
• Samtidig vil den unikke danske realkreditmodel igen i denne krise bevise sit værd: Finansiering af ejendomme er blevet dyrere, men langt fra i samme omfang som i andre lande.
• Kombinationen af velkonsoliderede husholdninger, en stor offentlig sektor, hvis ansatte ikke rammes hårdt af coronakrisen, og endelig de store hjælpepakker, vil afbøde et potentielt fald i privatforbruget.

Og der vil være sektorer, som rammes hårdere end andre:

• Når virksomhederne fokuserer mere på robustheden i deres forretningsmodeller og ønsker at reducere deres afhængighed af effektive globale forsyningskæder, vil efterspørgslen efter logistik- og lagerejendomme stige. Vi er ikke i tvivl om, at vi på dette marked vil opleve faldende afkastkrav og stigende priser.
• Boligmarkedet vil være relativt kriseresistent. En recession vil naturligvis have en negativ effekt på boligmarkedet, men velkonsoliderede husholdninger og de store hjælpepakker vil holde hånden under markedet.
• Kontormarkedet vil være lidt mere følsomt. Vi tror dog, at vi efter en periode med stagnerede eller svagt faldende priser igen vil se en stigning i priserne på attraktive og centralt beliggende kontorejendomme, ikke mindst forårsaget af mulige mellemsigtede inflatoriske tendenser
• Butiksmarkedet vil blive ramt hårdere end de øvrige segmenter. Internethandlen er vokset kraftigt under coronakrisen, og det er usikkert, om den fysiske udvalgsvarehandel nogensinde kommer tilbage på samme niveau – omend der, når samfundet genåbner, utvivlsomt vil være massive udsalgskampagner for alle de varer, som i dag ligger på lager. Det vil naturligvis medføre en stor midlertidig vækst i butikkernes omsætning.
• Vi tror faktisk ikke, at hoteller og restauranter vil rammes helt så hårdt som det generelle butiksmarked. Der vil i en periode være et fald i turismen, flere vil overgå til virtuelle møder og seminarer, og også konferencemarkedet vil være presset. Men på sigt vil oplevelsesøkonomien igen vokse.