EjendomsWatch

Klumme: Nye regler betyder væsentlige ændringer ved opkrævning af dækningsafgift

Ejere af erhvervsejendomme kan opleve stigninger på op til 30 pct. i den dækningsafgift, som visse kommuner opkræver, lyder det fra to advokater i denne klumme.

Grundlaget for dækningsafgiftspligtige ejendomme blev ændret pr. 1. januar 2022. Det indebærer, at dækningsafgiften fremover bliver opkrævet af grundværdien. De nye regler betyder bl.a., at ejere af erhvervsejendomme i kommuner med dækningsafgift på erhvervsejendomme kan opleve stigninger på op til 30 pct.. De nye regler rejser en række vigtige spørgsmål, som kan få stor betydning for mange erhvervsejendomsejere.

En dækningsafgift er en kommunal skat, som en kommune kan vælge at pålægge visse erhvervsejendomme til dækning af de udgifter, disse erhvervsejendomme påfører kommunen.

Det hidtidige beskatningsgrundlag

Indtil lovforslaget om ændringer for opkrævning af dækningsafgift blev vedtaget af Folketinget den 21. december 2021, har beskatningsgrundlaget været forskellen mellem grundværdien og ejendomsværdien kaldet forskelsværdien. Grundværdien findes ved at vurdere selve grundarealets værdi uden bygninger, og ejendomsværdien findes ved en samlet vurdering af grundareal og bygningsareal m.m.

Beskatningsgrundlaget pr. 1. januar 2022

Pr. 1. januar 2022 er beskatningsgrundlaget ændret, så erhvervsejendommene ikke længere betaler dækningsafgift af forskelsværdien, men i stedet betaler dækningsafgift af grundværdien. Beskatningsgrundlaget er således blevet mere simpelt, og fra 1. marts 2021 vil der udelukkende blive fastsat offentlige grundværdier og ikke offentlige ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme. Det medfører, at dækningsafgiften for ejendomme med lave bygningsværdier og høje grundværdier stiger, mens den omvendt falder for ejendomme med høje bygningsværdier og lave grundværdier.

Med overgangen til det nye dækningsafgiftsgrundlag vil der for nogle ejendomme opleves væsentlige stigninger, da overgangen til de nye regler ikke indeholder noget loft for stigningen på den enkelte ejendom.

Foreløbig dækningsafgift

Med de nye regler vil en vurdering af ejendomsværdien udelukkende indeholde en vurdering af grundværdien, og oprindeligt skulle 2022 have været første år med opkrævning af dækningsafgift på baggrund af de nye offentlige grundværdier. Men disse kendes ikke endnu og fastlæggelsen af de nye vurderinger har lange udsigter. Udsendelsen af de nye offentlige ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme forventes først i 2024, 2025 eller senere.

I mellemtiden er der fastsat et foreløbigt grundlag for midlertidig opkrævning af dækningsafgiften, indtil det korrekte grundlag kendes. Derfor vil opkrævningen for 2022 og 2023 ske med udgangspunkt i den senest offentliggjorte grundværdi samt nye vedtagne kommunale dækningsafgiftspromiller. For nogle kommuner er der tale om væsentligt forøgede dækningsafgiftspromiller. Afhængig af forholdet mellem forskelsværdi og grundværdi kan det derfor for nogle ejere af erhvervsejendomme ende ud i væsentlige stigninger.

Dog er der indført regler om stigningsbegrænsning og minimumsopkrævning. Det betyder, at dækningsafgiften for en ejendom i 2022 højst vil kunne stige med 30 pct. i forhold til dækningsafgiften for 2021, og samtidig vil dækningsafgiften for 2022 som minimum være på niveau med dækningsafgiften for 2021.

Efterregulering

Den endelige dækningsafgift vil først være kendt, når de nye ejendomsvurderinger foreligger. På dette tidspunkt skal dækningsafgiften for 2022-2023 efterreguleres, og derved skal der ske efteropkrævning eller tilbagebetaling. Efterreguleringen sker uden nogen øvre grænse for stigningen i dækningsafgift, og derved vil flere ejere af erhvervsejendomme kunne opleve store stigninger i dækningsafgiften.

Dertil skal det også bemærkes, at der ikke indføres nogle overgangsregler i form af fx skatterabatordninger eller lignende i relation til dækningsafgiften. Evt. stigninger skal derfor betales med det samme.

Vær opmærksom ved udlejning og salg

Efterreguleringen rejser en række vigtige spørgsmål, som man skal være opmærksom på ved salg og udlejning. Det følger af ejendomsbeskatningslovens paragraf 29, stk. 1, at krav på dækningsafgift hæfter på ejendommen. Ved køb og salg af dækningsafgiftspligtige ejendomme skal man derfor være opmærksom på de nye regler, da reguleringen af dækningsafgiften vil ske over for den aktuelle ejer. Derfor bør spørgsmålet om efterregulering håndteres i købsaftalen. Hvis ikke der sker en aftalemæssig regulering ved overdragelse kan køber blive tvunget til at indfri reguleringsbeløbet for sælgers ejertid.

Det samme gør sig gældende ved udlejning af dækningsafgiftspligtige ejendomme, hvor det ved lejemålet er aftalt, at lejer betaler de løbende ejendomsskatter i tillæg til lejen. Her opstår spørgsmålet om udlejer kan efteropkræve dækningsafgift af en lejer, som i mellemtiden er fraflyttet lejemålet. Derfor er det vigtigt, at parterne får reguleret dette i lejeaftalen eller i en fraflytningsaftale.

Storbykommune fjerner firmaskat på mursten – flere følger trop

Nye regler på vej til ejendomsejere: ”Det ligner en kæmperegning”

Grundskyld er en guldgrube for kommunerne

Mere fra EjendomsWatch

Briefing uge 39: Et skib i høj sø

Som en god illustration af tidernes ugunst har Roof Management afværget en truende konkurs. Spørgsmålet er, hvordan sundhedstilstanden hos andre udbydere af ejendomsprojekter ser ud. Ugens overflyvning er klar.

Fredagens konkurser fra Statstidende

Firmaer inden for ejendomsservice, byggeri, detail og fødevareproduktion præger dagens liste med 45 konkurser og tre rekonstruktioner. Listen leveres af Statstidende.

Læs også

Relaterede

Seneste nyt

EjendomsWatch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Watch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier