Afgørende oplysninger blev holdt skjult, da den københavnske projektudvikler Gefion Group for nylig bad sine långivere om at lempe på lånevilkårene, så virksomheden kunne fortsætte sin daglige drift.

Sådan lyder vurderingen fra to uvildige eksperter, der har læst det materiale, som Gefion i november 2023 sendte ud til ejerne af de virksomhedsobligationer, som ejendomsudvikleren bruger til at finansiere sig med.

Sagen handler om et nu kuldsejlet boligprojekt i Billund, hvor Gefion Group ikke oplyste om, at en betingelse for, at projektet overhovedet kunne realiseres, var, at en række af boligerne blev solgt på forhånd. Det skete ikke, og projektet er derfor skrinlagt.

”Der er ikke nogen tvivl om, at den oplysning hører hjemme over for investorerne. Det er helt indiskutabelt,” siger Carsten Tanggaard, professor i finansiering ved Institut for Økonomi på Aarhus Universitet.

Samme toner er at finde hos Lars Kiertzner, der er ph.d. i regnskab og mangeårig chefkonsulent i brancheorganisationen FSR – Danske Revisorer, der dog pointerer, at det i den store sammenhæng er et forholdsvis lille projekt.

”Hvis det er en karakteristik, som er enestående for det projekt, så burde det selvfølgelig være fremgået, at der var et betinget præsalg i gang, som var forlænget og endnu ikke var afsluttet,” siger han.

Hos Gefion Group afværger adm. direktør og medejer Thomas W. Færch kritikken og affejer desuden projektets relevans for likviditeten. 

”Projektet er uden betydning i relation til vores mulighed for at tilbagebetale vores investorer,” skriver han i en mail til EjendomsWatch.

Betinget af forlænget præsalg

Baggrunden for projektet under navnet ”Billund Hovedgade” er, at Gefion Group i august sidste år overtog fem ejendomme centralt i Billund for 19,5 mio. kr. 

Ejendommene skulle efterfølgende omdannes til 53 ejerlejligheder med en samlet salgsværdi på 146 mio. kr. og sikre Gefion en indtjening på knap 13 mio. kr. i sommeren 2025.

Projektet forudsatte blot, at halvdelen af lejlighederne skulle være solgt på papiret før byggestart. Efter kamp med næb og kløer lykkedes det ikke mæglerne fra Nybolig i Billund at sælge nok lejligheder inden den fastsatte dato, den 15. oktober.

For at imødegå dette blev præsalgsperioden forlænget til den 15. januar – men heller ikke denne gang nåede man målet, og man måtte derfor lægge projektet i graven.

Manglende klarhed

Timingen er værd at bemærke, eftersom Gefion Group under den forlængede præsalgsperiode vred armen om på sine obligationsejere. Det skete i investormateriale fra november 2023, hvor selskabet ville sikre likviditet til at møde sine kortfristede forpligtelser og driftsomkostninger til første kvartal af 2024. 

I investormaterialet opridser Gefion Group status og risici på afsluttede og kommende udviklingsprojekter for at kunne fremvise positiv likviditet i sommeren 2025. 

Her fremgår det i statusopgørelsen for Billund Hovedgade, at projektet ”afventer byggetilladelse og præsalg af lejligheder”. Desuden noterer selskabet, at ”ud af de 53 lejligheder er 14 lejligheder solgt på forhånd”.

Det klargøres derimod ikke, at projektet er betinget af et præsalg på 27 enheder for at kunne realiseres.

Derudover har Gefion også undladt at berette, at det ikke var lykkedes virksomheden at opnå det ønskede præsalg i første omgang, og at man derfor måtte se sig nødsaget til at forlænge salgsperioden med yderligere tre måneder.

Når man står i et hul

Professor i finansiering Carsten Tanggaard forklarer, at årsagen til Gefions undladelse af præsalgsdetaljerne kan ses i et lys af situationen, hvor virksomheden forsøger at få ændrede lånevilkår igennem.

”Når man står i et hul i jorden, så skal man ikke grave videre. De vil selvfølgelig helst ikke have deres situation til at fremstå endnu værre ved at give sådan nogle oplysninger,” siger han og uddyber:

”Det er jo en stærk problematisk situation, de søgte det i, men der er ikke nogen tvivl om, at den information burde være der.”

Chefkonsulent hos FSR Lars Kiertzner peger på, at samme årsag kunne være gældende:

”Man vil selvfølgelig holde kortene tæt på kroppen, når man sidder med en dårlig hånd,” lyder det.

Svært at sælge i Jylland

Thomas W. Færch ønsker ikke at besvare spørgsmålet om, hvorfor man har undladt at uddybe vilkårene for det omtalte præsalg i investormaterialet. Han skriver i stedet følgende:

”De dialoger, som vi havde med både mægler og andre potentielle købere, gjorde, at vi troede på, at vi ville kunne opnå det forudsatte præsalg.”

EjendomsWatch har været i kontakt med den ansvarlige mægler på præsalget i Billund, Lene Møller Kristensen, der er partner hos Nybolig i Billund/Grindsted.

Hun fortæller, at der i den forlængede præsalgsperiode var nogle, der faldt fra, og nogle, der kom til: ”Det var ikke ret mange flere,” siger hun og fortsætter:

”Det var en periode, hvor det var svært på markedet, og så må vi bare erkende, at vi er i Jylland, og det er ikke nemt at sælge noget på papir. Så det tror jeg, det er den store årsag til det.”

”Støtter fortsat op”

Mæglers perspektiv på udfordringerne under den forlængede præsalgsperiode giver anledning til at stille Thomas W. Færch spørgsmålet, om det ikke er relevant information for investorerne at vide, at projektets succes er afhængig af et vellykket præsalg, og at der var usikkerhed omkring dette på tidspunktet for låneforhandlingerne.

Han ønsker ikke at besvare spørgsmålet. I stedet skriver han: ”Vi har fin dialog med vores investorer, som fortsat støtter op om vores projekter og virksomhed i øvrigt.”

Derudover fremhæver han to andre projekter. Nemlig at et enigt byråd i Holbæk Kommune har besluttet igangsætning af lokalplanen for selskabets 250.000 kvm projekt Fjordbyen, og at Solrød Kommune også netop har vedtaget helhedsplanen for et boligprojekt i Havdrup.