Forsyningsselskabet Novafos medvirkede til en skattefinte, da det kommunalt ejede selskab købte en 32 hektar landejendom i Hørsholm i Nordsjælland i en stærkt kritiseret handel fra 2021.

Selvom Novafos kun var interesseret i at erhverve grunden med henblik på at opføre et renseanlæg, så udgjorde boligen på ejendommen nemlig hovedparten af købesummen på 17,6 mio. kr. Dette sparede sælger for en stor skattebetaling, da stuehuset – modsat grunden – kunne sælges skattefri.

”Det er fuldstændig uacceptabelt, at et offentligt ejet selskab medvirker til denne form for skattespekulation,” siger Ann Lindhardt, 2. viceborgmester og formand for Venstre i Hørsholm Kommune, til EjendomsWatch.

Novafos var også bekendt med de skattemæssige årsager til købesummens fordeling. Det viser forsyningsselskabets interne korrespondance i sagen, som EjendomsWatch har fået aktindsigt i.

”Vi er med på, hvorfor sælger (navn udeladt, red.) ønsker nedenstående sammensætning af købesummen, men vi må ikke kunne klandres for at medvirke til sælgers ”skattebesparelser”,” skrev Novafos’ juridiske chefkonsulent i en mail til selskabets eksterne advokat 25. marts 2021.

Novafos købte dog ejendommen på sælgers præmisser, selvom dette altså indebar en fordeling af købesummen, som forsyningsselskabets adm. direktør Carsten Nystrup selv kalder ”skattetænkning”.

”Det kan da godt være, vi er kommet til at lave en fejl. Det skal jeg ikke kunne afvise. Og hvis det er en fejl, så kan vi jo kun beklage,” siger topchefen til EjendomsWatch.

Sælgers ønske

Novafos har i de sidste fem år arbejdet på at etablere et nyt, fælles renseanlæg for fire af dets ejerkommuner: Allerød, Furesø, Rudersdal og Hørsholm.

Med dette for øje forhandlede forsyningsselskabet frem til 2021 med en privat landmand, der ejede landejendommen Store Hvedehavegård i Hørsholm. Ejendommen var, ifølge en placeringsanalyse som Novafos havde fået udarbejdet, det eneste sted i kommunen, hvor renseanlægget kunne ligge.

Under forhandlingerne gjorde sælger det klart, at man ønskede en fordeling af købesummen på 17,6 mio. kr., hvor 10 mio. kr. kunne henføres til stuehuset, 2,1 mio. kr. til driftsbygninger og 5,5 mio. kr. til den 32 hektar store grund. Dette var skattemæssigt fordelagtigt for sælger, forklarer sælgers advokat.

”Når sælger insisterer på dén sammensætning af købesummen, så handler det selvfølgelig om at betale så lidt skat som muligt,” siger advokat Peter Linde fra Advokatfirmaet Linde til EjendomsWatch.

”Modsat når man sælger landbrugsjord, så bliver man ikke beskattet af avancen ved salg af stuehus, og derfor har sælger en interesse i at få så stor en del af købesummen over på stuehuset, som man kan, når man sælger en landbrugsejendom,” siger advokaten.

Det fik under forhandlingerne Novafos’ juridiske chefkonsulent til internt at advare om ”eventuelle anfægtelser af købesummen,” idet forsyningsselskabet i realiteten ikke var interesseret i at købe stuehuset, men kun jorden.

”Vi må finde en måde at løse dette på og for alt i verden ikke problematisere forholdet, idet vi ganske enkelt skal erhverve det areal,” skrev chefkonsulenten til Novafos’ eksterne advokat i en mail 25. marts 2021.

I et mailsvar 26. marts 2021 bekræftede Novafos’ advokat, at man nok skulle ”sørge for, at tingene ikke problematiseres,” og da den endelige købsaftale blev underskrevet i september 2021, var det netop med den købesumsfordeling, som sælger ønskede.

”Vi sagde til køber: Det er fint nok, at I er interesserede i ejendommen, men det er os, der sammensætter købesummen,” siger sælgers advokat, Peter Linde, til EjendomsWatch.

Og den form for skatteoptimering er helt lovlig?

”Det er fuldt ud lovligt. Det blander skattemyndighederne sig ikke i.”

Ikke reel købesum

Det er dog en sandhed med modifikationer, at Skat ikke blander sig i sammensætningen af købesummen ved salg af landbrugsejendomme, lyder det fra Gert K. Mikkelsen, specialkonsulent med fokus på ejendomsavancebeskatning hos landbrugsrådgivervirksomheden Sagro.

”Det kommer an på, om der reelt er modstridende interesser i skattespørgsmålet mellem køber og sælger,” siger Gert K. Mikkelsen til EjendomsWatch.

”Hvis man skal købe en grund uanset hvad, og derfor går med til en købesumsfordeling, som ikke afspejler virkeligheden, så er det i strid med skattelovgivningen,” fortsætter han.

Gert K. Mikkelsen – der udtaler sig generelt og ikke om den konkrete sag – påpeger i den forbindelse, at der kun er skattefrihed ved salg af boligen på en landbrugsejendom, hvis ejeren selv bor i den.

Dette var ikke tilfældet for Novafos, der dermed ville skulle betale skat af avancen af et eventuelt videresalg af stuehuset. Derfor havde forsyningsselskabet ikke nogen modstridende interesse med sælger i fastsættelsen af den del af købesummen, der kan henføres til boligen.

”Men selv hvis der er modstridende interesser, vil Skattestyrelsen alligevel kunne tilsidesætte en købesumsfordeling, hvis den vurderes at være åbenlyst forkert,” siger Gert K. Mikkelsen, der understreger, at han ikke kan sige, om det er tilfældet i den pågældende handel.

Et forhold, der kan indikere, at købesummen ikke afspejlede den reelle fordeling af værdien af grund og bygninger, er, at Novafos – synkront med købet af den 32 hektar store ejendom – besluttede at sælge størstedelen videre med en markant anderledes købesumsfordeling.

Novafos skulle nemlig kun bruge 8 hektar til at opføre renseanlægget og valgte derfor at videresælge de resterende 24 hektar til Rema 1000’s to ejendomsdirektører, Jan Poulsen og Stephan Sørensen, der i privat regi ønskede at udvikle en ny bydel med boliger i området.

Ifølge købsaftalen mellem Novafos og Rema-direktørerne – der blev indgået, samtidig med at Novafos købte ejendommen i september 2021 – lød købsprisen i videresalget dog kun på 8,1 mio. kr. for 24 hektar jord, inklusive driftsbygninger og stuehus.

Dette var mindre, end hvad Novafos havde betalt for stuehuset alene, hvis man tog den oprindelige købesumsfordeling for pålydende. Det betød også, at Novafos reelt betalte 9,5 mio. kr. for 8 hektar jord, selvom hele den 32 hektar store grund ifølge købesumsfordelingen kun kostede 5,5 mio. kr.

Kritik fra politikere

I løbet af 2022 viste det sig ikke at være muligt at udstykke de 8 hektar, som Novafos ifølge den indgåede aftale skulle beholde, uden at der samtidig skulle laves en ny lokalplan for området.

Da den politiske opbakning til at etablere et renseanlæg på grunden i mellemtiden også var forsvundet, besluttede Novafos i stedet at sælge hele ejendommen til Rema-direktørerne for 10 mio. kr. Dermed endte Novafos med at tabe 8 mio. kr. på at eje ejendommen i bare ét år.

Tabet har vakt stor opstandelse i Hørsholm Kommune, hvor flere lokalpolitikere også har undret sig over det kommunalt ejede forsyningsselskabets tætte parløb med Rema-direktørerne omkring handlen, og at man ikke har indhentet købstilbud fra andre, da man besluttede at sælge ejendommen i 2022.

En af kritikerne er 1. viceborgmesteren i Hørsholm Kommune, Henrik Klitgaard (R), der stiller sig uforstående over for Novafos’ ageren i forhold til sælgers skattespekulation.

”Det er jo hårrejsende, hvis det forholder sig sådan, at Novafos er gået med til sådan noget. Det bliver vi selvfølgelig nødt til at få undersøgt nærmere,” siger Henrik Klitgaard til EjendomsWatch.

Hos Novafos erkender Carsten Nystrup, at selskabet ”ikke kan være med i nogen form for skattetænkning.” Han påpeger dog samtidig, at forløbet omkring erhvervelsen af ejendommen var kompliceret, og at der for Novafos kun var ”et skud i bøssen” til at sikre sig grunden.

”Om vi så i den sammenhæng glemte at tænke på, at den fordeling af købesum burde være ændret, det kan jeg ikke afgøre,” siger Carsten Nystrup.

Er det så en fejl, at I ikke har ændret købesummen?

”Jeg kan godt høre, hvad jeg skal svare her, men som jeg også giver udtryk for, så var det helt ærligt ikke noget, som jeg havde haft fokus på, fordi det var så turbulent i den periode,” siger han.

EjendomsWatch har været i kontakt med sælger, der ikke ønsker at kommentere handlen.