Under Entras fremlæggelse af tal fra årets andet kvartal sagde finansdirektør Anders Olstad, at ”ingen ejendomme er hellige.” Til EiendomsWatch siger han, at selskabet oplever en indgående interesse for ejendomme, de i første omgang ikke overvejede at sælge.

”Når vi får en køber, der gerne vil betale en god pris for en individuel ejendom, laver vi en vurdering,” siger Olstad.

Entra offentliggjorde for nylig tal fra årets andet kvartal, som viste et milliardtab efter nedskrivninger.

Ejendomssalg for milliarder

Selskabet har nedskrevet cirka 10 procent fra topniveauerne i 1. kvartal 2022, hvilket primært er drevet af højere afkastkrav som følge af højere renter. Gældsgraden i virksomheden er ifølge Olstad påvirket af nedskrivningerne.

”Samtidig er det vigtigste for os nu, at Entra har sikret likviditet gennem tilstrækkelige bankrammer og samtidig forbedret forfaldsprofilen på vores gæld betydeligt. Det vi har gjort i dette kvartal, som jeg er mest tilfreds med, er, at vi har forlænget varigheden af eksisterende bankfaciliteter på 6,5 milliarder (norske, red.) kroner.”

”Entra har 7,5 milliarder tilgængelige, udvidede rammer hos vores partnerbanker. Det skal ses op mod gældsforfaldet fremadrettet, hvor vi de næste to år kun vil have gæld for 2,5 milliarder, der forfalder. Så Entra vil klare sig godt fremover,” siger finansdirektøren.

Hvordan påvirker nedskrivningerne din strategi om at sælge flere ejendomme?

”Vi har kommunikeret ud, at vi ønsker at sælge ejendom for i alt 5,5 til 6 milliarder. Per dags dato har vi solgt for cirka fire milliarder. Når vi ser på det rent gældsnøgletalsmæssige op mod de seneste måneders rentebevægelser, så overvejer vi, om vi skal sælge mere end de 5,5 til 6 milliarder,” siger Olstad.

”Men samtidig – og det er vigtigt at pointere – ser vi med den likviditetsbuffer, vi har, at vi ikke behøver sælge, og at vi kun vil sælge, hvis vi får acceptable priser. Entra vil ikke sælge en god ejendom til en dårlig pris.”

Entra vil sælge disse ejendomme

Olstad har tidligere udtalt til EiendomsWatch, at der er flere salgsprocesser i gang hos Entra. Nu fortæller han, at selskabet næsten er nået i mål med en mindre handel, og at man har diskussioner om andre ejendomme.

”Det, vi ser, er, at når tingene ændrer sig meget, som rentemarkedet har gjort de seneste uger og måneder, så skaber det usikkerhed og længere processer. Så vi er stadig positive over for at afhænde ejendom til acceptable priser, men tingene tager længere tid,” siger han.

Entras strategi er at bevare deres klynger og udvælge individuelle ejendomme inden for hver klynge. En klynge for virksomheden er en by eller et begrænset geografisk område, i Oslo er det typisk omkring en metro eller banegård.

I salgsprocesserne har virksomheden fokuseret på ejendomme, der kan tiltrække interesse fra købere, som for eksempel i naboomrøderne Skøyen eller Drammen, forklarer Olstad.

”Eller det kan være ejendomme med karakteristika, som nogle købere er interesserede i, såsom disse tre centrale Oslo-ejendomme, men med relativt kort resttid på lejemålene, og hvor køberne så et value-add-potentiale. Sørkedalsveien 6 med KPMG-bygningen, som vi solgte til Capman – og Akersgata 51 og Tordenskjoldsgate til Nrep er gode eksempler her,” siger han.

”Vi oplever, at der er interesse fra forskellige typer købere, alt fra ejendomsselskaber og familiekontorer til livsselskaber og ejendomsfonde, som har egenkapital og får finansiering,” siger finansdirektøren.

Intens kvartal

Entra har arbejdet på at fokusere porteføljen i ca. ni år med salg i småbyer og mindre, ineffektive kontorbygninger i de store byer, ifølge Olstad, som siger, at virksomheden er tilfreds med den nuværende portefølje.

”Det, vi ser, at købere efterspørger, er primært ejendom i Oslo frem for Bergen, Trondheim og Stavanger. Og der er større interesse for ejendomme i centrum af Oslo end i udkanten som Bryn/Helsfyr, Økern, Nydalen osv. Derudover kan mange købere godt lide, at der er relativt kort tid tilbage på kontrakterne, og at man har en form for value-add-mulighed,” siger han.

Det har været et intenst kvarter, sagde du under præsentationen. Hvordan har det været?

”Kombinationen af arbejdsbelastning og det faktum, at makrosiden er krævende, gør, at tingene bliver intense.”

”Vi har haft en stor arbejdsbyrde med at forlænge lån, mange transaktioner sideløbende, samt den normale drift af virksomheden,” siger Olstad.

Nedgraderet

Entra nedskrev ejendomsværdier med over to milliarder norske kroner i andet kvartal. Olstad er godt tilfreds og mener, at tallene er på linje med det forventede på den operationelle front med en lille stigning i indtægterne og lidt lavere omkostninger.

Entra blev nedgraderet af Moody’s i maj. Finansdirektøren mener, at der er et blandet billede af gældsnøgletallene loan-to-value (LTV) og forringet rentedækningsgrad (ICR).

”Samtidig er det vigtigste for Moody’s, at selskabet har den nødvendige likviditet i lang tid fremover. De har fulgt os med argusøjne på forlængelsen med disse 6,5 milliarder og er meget tilfredse med det. Entra er her i en god situation i forhold til langt de fleste andre nordiske ejendomsselskaber, og det vejer også tungt for Moody’s , når de kommer tilbage til os engang i løbet af. efteråret,” siger han.

Dette gøres for at forbedre balancen

I har fået forlænget 6,5 milliarder norske kroner i bankfaciliteter. Samtidig har I rejst en milliard i obligationslån i år. Hvordan skal I få en bedre balance fremadrettet, samtidig med at I investerer i nye projekter?

”Projektudvikling er og har været vores vigtigste bidrag til lønsom vækst. At skabe lønsom vækst på projekter er dog meget krævende nu”, siger Olstad.

”Det er blandt andet drevet af, at projektomkostningerne er steget meget de seneste to-tre år, og at markedslejen ikke er steget tilsvarende. Derfor ser vi også meget lidt nybyggeri de næste par år. Det er isoleret set positivt for udlejere, fordi der tilføres mindre kapacitet til markedet, hvilket er godt for ledige kontorer.”

Olstad opremser fire værktøjer, som Entra har til at forbedre balancen fremadrettet:

• Skære investeringer. Entra vil gradvist reducere det fra 2,6 milliarder i 2022 til anslået halvanden milliard i år til foreløbig én milliard næste år.
• Sælg ejendom.
• Skær udbytte. I forbindelse med bestyrelsens udbyttebeslutning i maj blev det kommunikeret, at bestyrelsen vil vurdere udviklingen af vigtige makrofaktorer og Entras stilling, inden man beslutter, om der skal udbetales udbytte i oktober.
• Aktieemmision, som Castellum og Balder (der er største aktionærer i Entra, red.) har gjort. Men det er ikke et tema i Entras bestyrelse for nu.

Nøgletal

Finansdirektøren fortæller, at Entra er komfortable, når det gælde likviditet, og at selskabet det seneste år har rejst en milliard fra obligationsmarkedet og fem milliarder i nye banklån.

”Derudover har vi forlænget løbetiden på eksisterende banklån på i alt 13 milliarder Så vores forfaldsprofil på gælden er nu meget god,” siger Olstad.

”Vi beder ikke bankerne om nye penge, men har bedt dem forlænge eksisterende lån, som vi gjorde i juni og juli. Hvis vi forlænger fremtidige lån yderligere, har vi næsten fem års obligationsforfald dækket af de kreditrammer, vi allerede har i vores banker. Så vi føler, at vi er i en god position på dette område.”

Ligesom flere andre virksomheder er Entra ifølge Olstad også ramt af renten.

”Når vi ser fremad, ser vi, at all-in-omkostningen – som er NIBOR + margin, topper om få kvartaler med 4,5 pct. og vil medføre renteomkostninger på anslået halvanden milliard norske kroner,” siger han.

(Denne artikel er leveret af vores norske søstermedie EiendomsWatch.)