Robert Andersen beskriver 2022 som ”barsk.”

Anderledes kan det ikke være, når du som topchef leverer et større tocifret millionunderskud – virksomhedens femte bundlinjeminus på seks år – og som milliardinvestor står midt i et marked præget af inflation, lav forbrugertillid, høje renter og faldende værdier.

Der er dog nuancer, ja, måske ligefrem lyspunkter, påpeger den adm. direktør fra Agat Ejendomme over for EjendomsWatch.

F.eks. har det børsnoterede selskab fra Aalborg nedbragt gæld i størrelsesordenen 234,5 mio. kr. takket være sit og partneren Capmans salg af Ringsted Outlet, der officielt gik igennem på januars sidste dag.

”Det har gjort, at vi kun har rentebærende gæld tilbage i aktiver, der genererer cashflow. Tidligere havde vi også gæld i jordstykker, og det ved man godt, ikke er fantastisk, fordi finansieringskilderne typisk tager dyrere renter for ting, der ikke giver afkast. Det var fint at få alt det indfriet, og vi har vi nu en likviditet, der i forhold til årets start er markant bedre,” siger Robert Andersen.

”I et ejendomsselskab er det altafgørende, at der er en likviditetsbuffer og en balancerende likviditet. Det er ikke, fordi jeg forsøger at tale underskuddet væk, for det kan man ikke, og et underskud er aldrig tilfredsstillende,” tilføjer han.

Ledelsen har i det forgangne år desuden minimeret finansieringsomkostningerne i forbindelse med selskabets største enkeltstående lån på godt 400 millioner, så den faste rente nu er låst på 2 pct. til udgangen af 2025, hvilket ifølge Robert Andersen er ”ganske, ganske konkurrencedygtigt lige nu.”

Lille selskab på frierfødder

Fra Agat-ledelsens side lægges der ikke skjul på, at man undersøger mulighederne for, ”om hele eller dele af koncernens aktiviteter med fordel kan sælges.” I første omgang går man efter at indskrænke sine aktiviteter til det danske marked, da de driftsmæssige omkostninger ved også at være til stede i bl.a. Polen og Tjekkiet ifølge den adm. direktør er blevet for høje.

Der stilles desuden spørgsmålstegn ved det hensigtsmæssige i fortsat at være børsnoteret, når Agat gennem frasalg er blevet, hvad Robert Andersen i dag beskriver som ”et relativt lille selskab,” og ”det kan godt være,” konstaterer han, ”at vores aktiviteter ligger mindst lige så godt et andet sted, som de ligger hos os.”

”Vi har en track record i form af økonomiske resultater, der gør, at vi lige nu ikke er i stand til at gå ud i markedet og få konkurrencedygtige priser på en eventuelt ny finansiering. Kan man ikke det, så er markedssituationen sådan, at så skal vi lade være, for så kan vi ikke konkurrere med selskaber, der kan opnå de helt skarpe priser,” erkender Agat-topchefen, der også er klar med noget, der ligner en salgstale:

”Vi har pga. tidligere tiders dårligdom et skattemæssigt underskud på ca. en milliard. Det kan godt være, at der er nogen med en passende kapitalstyrke, der kigger fremad og siger, at skat er en omkostning på lige fod med alle andre omkostninger, og det kunne man godt udnytte på en eller anden måde i forhold til deres overskudsgivende aktiviteter.”

Alle øjne på driften

Robert Andersen nævner selv en entreprenørkonkurs, der tilbage i 2017 kostede selskabet – dengang TK Development – ”skrækkeligt mange penge” i forbindelse med færdiggørelsen af butiksområdet Strædet i Køge. Det skulle vise sig at blive startskuddet til en årrække med trecifrede millionunderskud.

Jeres egenkapital er siden 2017 skrumpet ind fra over en milliard til under 400 millioner. Hvor bekymrende er det, og er det en udvikling, I ser jer i stand til at vende?

”Jeg kan ikke sige, at det ikke er bekymrende, men omvendt har det været en konsekvens af de tiltag, der er foretaget og de værdireguleringer og nedskrivninger på grunde, vi har haft. Vi har fået reduceret balancen undervejs og har nu en soliditetsbase på 35 pct. Det er okay for nærværende, og vi har en fin likviditetssituation, men vi er selvfølgelig opmærksomme på, at der skal sættes en stopper for den udvikling, der gør, at aktivbasen eroderer,” siger Robert Andersen.

Hvordan skal I gøre det?

”Vi kan driftsoptimere. Det allerbedste, vi kan gøre, er at sikre, at NOI-beløbene (nettolejeindtægterne, red.) er så toptunede som overhovedet muligt. Markedsudviklingen i forhold til investorernes afkastkrav dikterer vi ikke, så det er klart, at hvis den afføder, at vi skal en kvart længere op i afkastkrav, så kan jeg ikke frasige mig, at der kommer negative værdireguleringer. Det er det, markedet er underlagt med alle typer ejendomsaktiver,” lyder svaret.

”I den nuværende situation er det vigtigt som ejendomsinvestor at risikominimere og ikke bringe sig i en situation, hvor der er ting, som kan vælte læsset. Det synes jeg, at vi er lykkedes med.”

Ved udgangen af januar havde Agat samlede aktiver for lige over en milliard fordelt på otte ejendomme med i alt 72.300 kvm. 98 pct. af porteføljen udgøres af butiksejendomme.

Nettolejeindtægterne (inklusive joint ventures) har de seneste to regnskabsår ligget stabilt omkring de 56 millioner.

Som børsnoteret virksomhed har Agat Ejendomme en spredt ejerkreds. De største enkeltaktionærer tæller Strategic Investments, som investoren Kim Haugstrup Mikkelsen står bag, erhvervsmanden Kurt Daell samt selskabets formand Peter Thorsen gennem dennes selskab Thorsen Ejendomme.