ATP Ejendommes adm. direktør, Martin Vang Hansen, er ikke meget for at sige, at 2022 var et skidt år, selvom afkastet på pensionsselskabets ejendomsinvesteringer var det dårligste i mange år.

”Når vi kigger på, hvad der er sket i løbet af året, så er vi meget tilfredsstille med det, vi har opnået i 2022,” siger Martin Vang Hansen i et interview med EjendomsWatch.

Han påpeger, at en stærk huslejeudvikling, lav tomgang og veltimede frasalg har betydet, at totalafkastet for den ejendomsportefølje, som selskabet forvalter – der både tæller ejendomme ejet af ATP Ejendomme selv og af moderkoncernen ATP – lander på 1,4 mia. kr. svarende til 3,3 pct. af porteføljens værdi på i alt 43 mia. kr.

I totalafkastet er medregnet både realiserede og urealiserede værdireguleringer. Her erkender Martin Vang Hansen, at ATP ligesom alle andre er påvirket af udviklingen på ejendomsmarkedet, hvor man – særligt i andet halvår af 2022 – har oplevet faldende transaktionsvolumen og stigende afkastkrav.

”Vi har nedskrevet værdierne af de danske ejendomme med 900 mio. kr. i 2022. Så vi er helt med på, at markedet ser anderledes ud, end det gjorde i slutningen af 2021,” siger Martin Vang Hansen, der ikke lægger skjul på, at ejendomsværdierne kan dykke yderligere.

“Vi kommer med stor sandsynlighed til at se stigende afkastkrav i 2023 også,” siger han.

Usikre værdiansættelser

Martin Vang Hansen er generelt tilbageholden med at spå om fremtiden, idet særligt renteudviklingen kommer til at være helt afgørende for, hvor stort et eventuelt værditab i ejendomsporteføljen måtte være.

“Jeg tør ikke gætte på, hvor den lange rente ender. Og vores afkastkrav afhænger meget af det,” siger direktøren, der ikke i tvivl om, at der er en korrektion på vej.

“Lige nu ser vi, at afkastkravet ligger under den lange rente. Normalt ser vi, at vi skal have et tillæg til den lange rente, før vi kommer til vores afkastkrav. Så something’s got to give – spørgsmålet er, om det er afkastkravet eller renten. I hvert fald er det sikkert, at den her situation kommer ikke til at vare ved,” siger han.

Det lyder umiddelbart, som Martin Vang Hansen dermed undsiger sin egen chef, ATP-koncernens adm. direktør, Martin Præstegaard, der i december afviste over for Finans, at der gemte sig tab blandt pensionsinvestorens alternative investeringer – herunder ejendomme.

Martin Præstegaard slog i den forbindelse fast, at ATP havde ”en korrekt værdiansættelse af vores alternativer.” Konkrete frasalg i ejendomsporteføljen bekræftede dette, lød det fra topchefen og henviste til salget af Ørsteds domicil i slutningen af 2021 og af kontorejendommen North Galaxy i Bruxelles i foråret 2022.

“Det, som Martin kommenterer på, er – som jeg forstår det – at vores processer for, hvordan vi beregner afkastkravet, er korrekte. Det mener jeg sådan set er rigtigt,” siger Martin Vang Hansen i dag om den umiddelbare diskrepans mellem hans egen og topchefens udtalelser.

Debatten dengang handlede jo om, hvorvidt der gemte sig yderligere tab i ejendomsporteføljen, efter at ATP havde taget nogle store tab på sine aktieinvesteringer. Derfor kan man undre sig over, hvad budskabet i den udtalelse er, hvis det udelukkende handler om processer, eftersom ATP – som du siger – forventer stigende afkastkrav og dermed står over for flere potentielle nedskrivninger.

“Jeg kan ikke svare på præcis, hvad Martin mener med den udtalelse, men det, som jeg ville have sagt, hvis jeg var ham, er, at vi kan påvise styrken i vores værdiansættelsesprocesser, i det øjeblik vi realiserer et salg, som bekræfter vores værdiansættelse. Og det har de salg, vi har haft, gjort. Så når vi afhænder, så rammer vi rigtigt i forhold til den bogførte værdi,” siger direktøren.

Porteføljetilpasning

Det begrænsede antal handler, der har været i det professionelle ejendomsmarked i andet halvår 2022, gør det dog svært at konkludere meget skarpt på, hvorvidt de få frasalg, ATP har genemført, er repræsentativt for den samlede portefølje.

Det kan dog meget vel komme flere salg, såfremt man kan få den rigtige pris for ejendommene.

“Det, vi har fokus på, er at tage stikkene hjem, når mulighederne byder sig. Derfor skal vi være opmærksomme på opportunistisk at tilpasse vores portefølje til den udvikling, vi gerne ser på lidt længere sigt,” siger Martin Vang Hansen.

Siger du, at I skal lave frasalg?

“Nej, men jeg siger, at vi skal have en portefølje, der er mere fokuseret på Danmark – særligt København og Aarhus – end den er i dag,” siger direktøren og fremhæver netop sidste års salg af kontorejendommen North Galaxy i Bruxelles som et strategisk frasalg.

ATP Ejendomme er heller ikke afvisende over for at tilpasse porteføljen i modsat retning, altså gennem opkøb, der som nævnt vil være fokuseret i landets to største byer.

“Vi vil gerne have mere i kontorsegmentet, men vi vil faktisk også gerne yderligere ind i boligsegmentet. Det har været svært og dyrt i de senere år, men det kan være, at det ændrer sig i det kommende år,” siger Martin Vang Hansen.

Indtil videre har man dog stadig til gode at se tilpas store prisfald, til at ATP Ejendomme finder det opportunt at slå til.

”Vi synes, at der er så meget volatilitet i markedet, at vi ikke har den gennemsigtighed, der gør, at vi sikkert kan sige, at afkastkravet er, hvor det skal være. Vi mener, at der er en risiko for, at den lange rente vil forblive oppe, og derfor skal afkastkravet også længere op,” siger Martin Vang Hansen.

”Hvis vi køber nu til de nuværende afkast, så tror vi, at der er risiko for, at vi senere må tage en nedskrivning på aktivet. Derfor er vi meget tilbageholdende i øjeblikket. Den rabat, som vi synes, vi skal have, vil en potentiel sælger ikke give os lige nu,” siger han.