Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) nedsatte i februar 2017 en arbejdsgruppe med den opgave at give anbefalinger til, hvordan man sikrer en mere ansvarlig drift af andelsboliger. Arbejdsgruppen blev nedsat under indtryk af de massive problemer med nødlidende andelsboligforeninger, som var resultatet af en række meget optimistiske og i hvert fald retrospektivt uansvarlige stiftelser, der fandt sted, mens solen gik ned over den seneste højkonjunktur.

For at gøre stiftelsesøkonomien spiselig for beboerne, blev foreningerne stiftet med inkonvertible trappelån med swap-aftaler, urealistiske indtægtsbudgetter med videre. Da samfundsøkonomien ændrede retning med lavere renter og ejendomsværdier til følge, oplevede mange andelsboligforeninger, at egenkapitalen (andelsværdien) blev ædt op af negative swap-værdier, alt i mens finansieringsomkostningerne og dermed den løbende husleje blev ved med at stige.

Andelsboligen havde ry for at være en billig bolig. Det skyldes dels, at nybyggeriet i mange år var blevet subsidieret, og dels fordi langt de fleste nye andelsboligforeninger blev (og fortsat bliver) stiftet ved konvertering af gamle boligudlejningsejendomme, som på grund af reglerne for huslejeregulering omsættes til kunstigt lave værdier. Ingen – hverken kreditforeninger, banker eller de rådgivende advokater – havde forestillet sig, at andelsboligforeningerne kunne bryde sammen og ende i konkurs. Men historien gjorde som bekendt alle meget klogere.

Sager om konkurs

Desværre har der været tale om dyrt købte erfaringer. Klage- og retssagssystemet har været præget af tvister, hvor foreningerne har forsøgt at komme ud af de snærende låneaftaler og efterlade byrden hos långiverne.

Der har kørt flere sager, om andelsboligforeninger i det hele taget har ret til at gå konkurs eller likvidere sig selv. For tiden handler tvisterne om, på hvilke vilkår konkursramte andelshavere kan fortsætte med at bo til leje i den konkursramte ejendom.

I den kontekst er det både ansvarligt og naturligt, at erhvervsministeren har ønsket en hurtig afklaring og regulering, så vi i fremtiden undgår problemer af samme omfang, som vi har set de sidste 10 år.

Arbejdsgruppens 13 anbefalinger

Arbejdsgruppen udgav kort før sommerferien en rapport med 13 anbefalinger til at understøtte en fremtidig ansvarlig drift af andelsboligforeninger. Anbefalingerne koncentrerer sig om bedre planlægning, mere grundige beslutningsgrundlag ved stiftelser, fokus på rådgiveransvar samt fokus på gældsnedbringelse. På nogle stræk er anbefalingerne lidt blodfattige, og på andre stræk virker anbefalingerne nærmest mod hensigten om ansvarlig drift.

Et eksempel på sidstnævnte er anbefalingen om, at andelshavere ved overgang til lejere som følge af konkurs skal betragtes som part i et fortsættende brugsretsforhold med den konsekvens, at der ikke som et normalt lejeforhold kan opkræves deposita og forudbetalt leje, og hvor lejen i øvrigt skal fastsættes svarende til den af andelsboligforeningen fastsatte boligafgift.

Andelshavere har i forvejen en særstilling, hvor de i modsætning til alle andre kan opretholde brugsretten til et konkursramt aktiv. Hvis vilkårene for denne brugsret bliver alt for attraktive, skaber man et forkert økonomisk incitament hos andelshaverne. Vil man styrke ansvarligheden, bør man sørge for, at det koster noget på de løbende betalinger at gå konkurs.

Frigør andelsboligsektoren fra lejeboligerne

På lidt længere sigt vil det sikkert være hensigtsmæssigt, at man frigør andelsboligsektoren fra de private lejeboliger. Man kan starte med at fjerne lejelovens regler om tilbudspligt og derefter overveje en helt ny og mere gennemskuelig værdiansættelse af andelsboliger.

Det er fint, at arbejdsgruppen har haft fokus på gældsnedbringelse, fordi lavere gæld alt andet lige giver lavere drifts- og finansieringsomkostninger. Men fokus bør ikke være så stramt, at det spærrer for, at de sunde foreninger med høj egenkapital kan finansiere sig med delvis afdragsfrie lån.

Uanset manglerne i arbejdsgruppens anbefalinger byder Ejendomsforeningen Danmark de politiske forhandlinger om andelsboligsektorens vilkår velkommen. Selvom vi måske bevæger os ind i et opsving med fornyet optimisme, vil det være rettidig omhu, at rammerne for andelsboligsektoren gøres mere robuste.

Man kan læse anbefalingerne på Erhvervsministeriets hjemmeside her.