Energirenovering og klimatilpasning af ejendomme er i de senere år blevet mere og mere aktuelt for udlejere af boligudlejningsejendomme. Det skyldes blandt andet de internationale krav om at reducere CO2-udledningen og klimaændringer, som vi i Danmark oplever i form af skybrud og storme.

Drift af bygninger udgør en markant del af Danmarks samlede energiforbrug. Derfor skal energibesparelser i eksisterende boliger ifølge folketingspolitikerne bidrage til reduktionen i CO2-udledningen.

Fordele for begge parter

Mange udlejere vil gerne energirenovere og klimatilpasse deres ejendomme, så de opfylder de moderne krav til en velvedligeholdt bolig. Når ejendommens boliger forbliver attraktive, bevarer ejendommen som helhed sin værdi. Udlejer har derfor umiddelbart et incitament til at energirenovere. Udlejer er dog kun tilskyndet til at gennemføre energirenovering og klimatilpasning, hvis det medfører en forøget husleje som afkast på den investering, udlejer foretager.

Lejerne har også et incitament til at være positive over for energirenovering og klimatilpasning, da de kan opnå et bedre isoleret lejemål, besparelser på varmeregningen og undgå gener som følge af klimaændringer.

Muligheder for lejeforhøjelse

Udlejers energirenoveringer og klimatilpasninger kan varsles som forbedringsforhøjelser efter lejelovens almindelige regler i kap. X. Det kræver dog, at arbejderne medfører en forbedring af boligerne. Lejen kan i så fald forhøjes med det beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Lejeforhøjelsen er varig.

Hvis de udførte arbejder ikke medfører en forbedring, anses det som en vedligeholdelsesudgift, der skal afholdes af udlejer. Udlejer kan derfor stå i det såkaldte paradoksproblem, at udlejer ikke får fuldstændig sikkerhed for at få tilbagebetalt investeringen af lejerne, fordi der sondres mellem forbedring og vedligeholdelse.

Hvis en forbedring medfører energibesparelser for lejerne, kan udlejer varsle en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er brugt til arbejdet. Lejeforhøjelsen må dog ikke overstige lejerens besparelse som følge af arbejderne. Det kaldes totaløkonomisk rentable energiforbedringer, og man har med denne regel forsøgt at gøre op med paradoksproblemet. På denne måde kan udlejer få dækket udgifter, der sædvanligvis betragtes som vedligeholdelse, så længe lejeforhøjelsen ikke er højere end den beregnede besparelse for lejer.

Udlejer skal i så fald udarbejde et projekt med beskrivelse af energiforbedringerne og indhente en erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om de energimæssige konsekvenser af projektet. Energimærkningsfirmaet beregner de samlede energibesparelser til henholdsvis opvarmning og det fælles elforbrug for arbejderne og viser dermed, om energiforbedringen er totaløkonomisk rentabel.

Udover reglerne om varsling af lejeforhøjelse er udlejer ved forbedring af ejendomme begrænset af en række varslingsregler, herunder vedrørende adgang til lejemål og iværksættelse af forbedringerne, ligesom udlejer ikke må ændre det lejedes identitet.

Politiske initiativer til at øge energirenoveringen

Skiftende regeringer har igennem de senere år indført regler, der skulle øge incitamentet til energirenovering. Ved energisparepakken fra 2014, hvor reglen om totaløkonomisk energiforbedring blev indført, blev der samtidig indført en række andre regler for at motivere til at energirenovere. Disse regler kommer jeg ikke nærmere ind på.

Derudover er der for hvert af årene 2015-2017 afsat en pulje på 50 mio. kr., der skal anvendes til støtte til energirenovering eller klimatilpasning af private boligudlejningsejendomme med 12 eller flere beboelseslejemål.

Der kan søges om støtte til:

* Rådgivning til lejerne vedr. byggetekniske, juridiske, organisatoriske og økonomiske forhold

* Klimatilpasningsarbejder, f. eks. oversvømmelsessikring, der er anbefalet i et klimatilpasningstjek (se www.klimatilpasning.dk)

* Energibesparende foranstaltninger, der er foreslået i et energimærke, f. eks. isolering af ydervægge, isolering af tekniske installationer eller energibesparende ventilationsløsning.

Udlejeren skal have tilslutning fra mindst halvdelen af beboerne i ejendommen. Støtten udgør 20 pct. af udgifterne til gennemførelse af de aftalte arbejder, dog højst 30.000 kr. pr. lejlighed, og højst 1,5 mio. kr. pr. ejendom. Det er sædvanligt, at ejeren selv betaler 20-50 pct. af vedligeholdelsesudgifterne, mens forbedringsudgifterne finansieres af huslejestigninger.

Hvis udlejer modtager tilsagn om støtte, skal udlejer indgå aftale med et flertal af lejerne om arbejderne. Udgifterne skal udgøre mindst 20.000 kr. pr. lejlighed, og udlejer skal indhente en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet af den lejeforhøjelse, som lejerne får, herunder fordelingen mellem forbedring og vedligeholdelse. Ansøgningsfristen for 2017 er den 1. juni 2017 ifølge Trafik, Bygge- og Boligstyrelsens hjemmeside www.tbst.dk.

Det er et godt initiativ, at puljen findes, men som så meget andet i boliglejelovgivningen forekommer der at være så mange betingelser, der skal være opfyldt for at få støttetilsagn, at det bliver svært at benytte sig af puljen. For den omhyggelige udlejer kan der dog være penge at hente.