En del af Watch Medier

EjendomsWatchsøndag5. februar 2023

  • Søg
  • Log ind
  • Investor
  • Projektudvikling
  • Rådgiver
  • Bygningsdrift
  • Søg
  • Log ind
  • Seneste
  • Søg
  • Log ind
  • Investor
  • Projektudvikling
  • Rådgiver
  • Bygningsdrift
  • Almen boligsektor
  • Mennesker
  • Regulering
  • Klummer
18.04.2017kl. 14.48

Klumme: Det koster at fravige principperne for risikofordeling i byggesager

Det er fristende for bygherrerne at optimere bestemmelserne om risikofordeling i en entreprisekontrakt til egen fordel. Men det koster på tilbudssummen, lyder det i denne klumme.
Foto: PR
Af Jens Hjortskov, partner i Bech-Bruun

Der er gang i nybyggeriet i øjeblikket, og udviklingen må forventes at fortsætte, hvilket vi senest fik bekræftet på dette års Mipim-ejendomsmesse, hvor den danske ejendomsbranche traditionen tro var stærkt repræsenteret.

Der er således mange entrepriseudbud og forhandlinger af entreprisekontrakter, der skal foregå i den kommende tid. Som bygherre er det fristende at optimere kontraktvilkårene mest muligt til egen fordel, når udbuds- og kontraktdokumenterne skal udarbejdes.

Dette indebærer, at de almindelige risikofordelingsprincipper, som AB 92 og ABT 93 bygger på, i større eller mindre udstrækning fraviges. Afhængig af hvor mange ændringer og fravigelser, der indarbejdes, kan konsekvensen blive, at den entrepriseopgave, der udbydes, ikke længere er velafbalanceret, men derimod ensidigt varetager og tilgodeser bygherrens interesser. Det er tillokkende og fristende at følge denne vej. Bygherresiden skal imidlertid være opmærksom på to ting:

1) De entreprenører, der byder på entrepriseopgaven, prissætter sådanne fravigelser ved tilbudsafgivningen. Hvis ikke den risiko, som flyttes fra bygherren til entreprenøren ved fravigelsen, materialiseres under byggesagen, kommer bygherren til at betale mere for entreprisen, end hvis fravigelsen ikke var vedtaget. Herudover risikeres, at tilbudsgivere beslutter slet ikke at byde på opgaven med den konsekvens, at entrepriseopgaven ikke tilstrækkeligt konkurrenceudsættes.

2) For statslige bygherrer gælder en restriktiv adgang til at indarbejde fravigelser til AB-reglerne i entreprisekontrakten. Tilsvarende begrænsninger gælder ikke for private bygherrer/developere. For statslige bygherrer indebærer fravigelser i strid med gældende regler, at fravigelserne er ulovlige som stridende mod rammebetingelserne for gennemførelse af byggesagen.

Eksempler på fravigelser

Ifølge AB-reglernes § 6, stk. 2, nedskrives entreprenørens sikkerhedsstillelse fra 15 pct. til 10 pct. af entreprisesummen, når aflevering af byggeriet har fundet sted. Det ses ofte, at bestemmelsen fraviges således, at nedskrivning først sker, når mangler påberåbt på afleveringsforretningen er udbedret, hvilket svarer til systemet ved etårs- og femårsgennemgangen.

Fravigelsen betyder en forlængelse af den periode, hvori entreprenøren skal stille arbejdsgaranti, og dermed også forøgede omkostninger til garantiprovision for entreprenøren. Garantiprovision andrager typisk 1,5 pct. af entreprisesummen pr. år garantien er i kraft. Da der stort set i alle byggerier foreligger mangler i større eller mindre omfang ved afleveringen, vil entreprenøren være nødsaget til at indregne forøgede garantiomkostninger i sin tilbudspris. Der er meget der taler for, at det er en overflødig meromkostning for bygherren, der ved afleveringen på betryggende vis kan varetage sine interesser ved at kapitalisere konstaterede mangler og tilbageholde et beløb svarende hertil i restentreprisesummen, indtil manglerne er udbedret.

AB-reglernes § 14, stk. 3 vedrører arbejder, hvor der gælder enhedspriser. Ifølge bestemmelsen kan entreprenøren kræve regulering af enhedspriser, hvis grænserne på plus/minus 15 pct. af entreprisesummen og plus/minus 100 pct. af de enkelte poster i tilbudslisten overskrides. Det ses ofte, at bestemmelsen fraviges, således at variationsgrænserne ikke er gældende med den konsekvens, at aftalte enhedspriser ubegrænset er gældende. Fravigelsen gør det vanskeligt for de tilbudsgivende entreprenører at beregne enhedspriser. Samtidig kan de økonomiske konsekvenser vise sig at blive betydelige. Det er derfor nærliggende, at de tilbudsgivende entreprenører beregner sig en risikopræmie for denne fravigelse, som i sidste ende bliver et tillæg til den samlede entreprisesum.

Statslige bygherrer

Det fremgår af det såkaldte fastpriscirkulære, at udbud af statslige bygge- og anlægsarbejder og dertil knyttede leverancer skal ske efter AB-reglerne. Det fremgår ydermere af cirkulæret, at reglerne i AB kun må fraviges, når særlige forhold i de enkelte tilfælde kan begrunde det. Fastpriscirkulærets bilag 3 angiver de meget snævre grænser, der er gældende for at kunne fravige AB-reglerne.

For almene boligselskabers bygge- og anlægsopgaver gælder ifølge støttebekendtgørelsen, at kommunalbestyrelsen som tilsynsmyndighed skal stille som en betingelse for meddelelse af støttetilsagn til byggeriet, at den almene bygherre i sine aftaler lægger ABR 89 og AB til grund uden fravigelser. Kun i særlige tilfælde og efter modtaget begrundelse kan kommunalbestyrelsen godkende fravigelser. Betingelserne for kommunalbestyrelsens meddelelse af støttetilsagn vil ikke være opfyldt, hvis den almene bygherre fastholder fravigelser, som ikke er godkendt.

For hver af de anførte eksempler på fravigelser er det altså op til bygherren at redegøre for de særlige forhold, der konkret begrunder fravigelserne.             

Private bygherrer

Private bygherrer er ikke underlagt den nævnte retlige regulering, og her er det – som beskrevet ovenfor – alene markedskræfterne, der i sidste ende bliver afgørende for, hvorvidt det kan betale sig for bygherren at udarbejde et udbudsgrundlag med vilkår, der væsentligt rykker den traditionelle balance mellem bygherre og entreprenør.

Bech-Bruuns anbefaling

For statslige bygherrer og kommunale bygherrer, der har valgt at følge fastpriscirkulærets regler, skal det i forbindelse med udbudsmaterialets udarbejdelse nøje overvejes, om fravigelser af AB-reglerne lovligt kan foretages. Der ses en tendens i markedet til, at bygherrerne ikke er tilstrækkeligt opmærksomme herpå. Det kan få den konsekvens, at fravigelserne ikke kan håndhæves, og i værste fald at støttetilsagn ikke kan opnås. 

For private bygherrer og andre bygherrer, der ikke er bundet af fastpriscirkulæret eller anden tilsvarende regulering, bør de frie rammer for at vedtage fravigelser ikke overdrives med den konsekvens, at entreprenørerne tillægger tilbudspriserne marginer til risikoafdækning, som overstiger den reelle værdi af fravigelserne.

Om forfatteren:

Jens Hjortskov er partner i advokatvirksomheden Bech-Bruun og beskæftiger sig med alle aspekter af fast ejendom og entreprise. Han har stor erfaring med at rådgive om bl.a. entrepriseforhold, udbudsret, køb og salg af fast ejendom, almene boligorganisationer samt projektudvikling.

Tilmeld dig vores nyhedsbrev

Vær på forkant med udviklingen. Få den nyeste viden fra branchen med vores nyhedsbrev.

!
Nyhedsbrevsvilkår

Forsiden lige nu

V360-projektet i Vanløse, der for nylig har fået plangrundlaget på plads hos Københavns Kommune, kommer måske på nye hænder, lyder det fra idemanden bag. | Foto: PR-visualisering
Projektudvikling

Ejendomsudvikler nærmer sig mursten for 2 milliarder – overvejer stort frasalg

Med projekter både i hovedstaden og 127 km væk kan ejendomsveteran nå investeringer på et par milliarder kroner. Byggeri til 600 mio. kr. bliver gjort klar til salg, siger han til EjendomsWatch.
  • Går fri af coronatrængsler – nedskriver alligevel
  • Genrejst ejendomsudvikler i slagsmål om skatteregning på 57 millioner

For abonnenter

Foto: Colourbox
Rådgiver

Briefing uge 5: Midvinter med forårstegn

Foto: Lars Krabbe
Regulering

Tilsyn uddeler første påbud til bæredygtige fonde

For abonnenter

Foto: PR/Carsten Mai
Klummer

Klumme: Regeringen er klar med en lige højre til København

Torben Skovbjerg, medstifter og adm. direktør hos Aart. | Foto: Søren Vendelbo
Rådgiver

Arkitektopkøb hiver rekordregnskabs top- og bundlinje i hver sin retning

For abonnenter

"Omstillingen af byggebranchen kommer ikke af sig selv, men skal skubbes i gang i fællesskab," siger Christina Hvid, adm. direktør i videnscentret Molio, der er initiativtager til at samle topfolk bag 12 anbefalinger. | Foto: PR / Molio
Rådgiver

Bygge- og rådgiverpinger trækker i de grønne gevandter

Seneste nyt

  • Briefing uge 5: Midvinter med forårstegn – 3. feb.
  • Tilsyn uddeler første påbud til bæredygtige fonde – 3. feb.
  • Arkitektopkøb hiver rekordregnskabs top- og bundlinje i hver sin retning – 3. feb.
  • Fredagens noter: Balder, Jönsson, ISS, Forenede, Dansk Boligbyg, KAB, Aalborg – 3. feb.
  • Ejendomsudvikler nærmer sig mursten for 2 milliarder – overvejer stort frasalg – 3. feb.
  • Klumme: Regeringen er klar med en lige højre til København – 3. feb.
  • Bygge- og rådgiverpinger trækker i de grønne gevandter – 3. feb.
  • ESG-chef hos ISS gør klar til skærpede krav til rapportering – 3. feb.
  • Her er de seneste tinglyste ejendomshandler – 3. feb.
  • Fredagens konkurser fra Statstidende – 3. feb.
Flere nyheder

Job

  • Afdelingschef / Projekteringschef

  • Områdedirektør - NCC - Midtjylland/Syddanmark

  • Compliance Officer

  • Asset Manager søges til Newsec Lyngby eller Århus

Watch Job

  • Forvaltningsservicechef i Vestforbrænding

  • Salesforce-udvikler eller -arkitekt

  • Business Intelligence Specialist

  • Scrum Master with a practical approach

  • Product Owner – vær med til at forvalte IT-systemer midt i den grønne omstilling

Se flere jobs

Job

  • Afdelingschef / Projekteringschef

  • Områdedirektør - NCC - Midtjylland/Syddanmark

  • Compliance Officer

  • Asset Manager søges til Newsec Lyngby eller Århus

Se flere jobs

Kolofon

EjendomsWatch
Søg

Sektioner

  • Investor
  • Projektudvikling
  • Rådgiver
  • Bygningsdrift
  • Almen boligsektor
  • Mennesker
  • Regulering
  • Klummer
  • Sitemap
  • RSS feeds

Redaktør

Jørgen Bendsen

jb@ejendomswatch.dk

Tlf.: +45 3330 8331

Ansv. chefredaktør

Anders Heering

Udgiver

JP/Politikens Hus A/S

Annonceafdeling

annoncering@infowatch.dk

Tlf.: +45 7077 7446

Annoncering

Jobannoncering

job@infowatch.dk

Tlf.: +45 7077 7446

Job

Abonnement

Prøv EjendomsWatch gratis eller få tilbud på et abonnement, der passer til lige netop dig eller din virksomhed.

ejendomswatch@infowatch.dk

Tlf.: +45 7077 7446

Læs mere om abonnement her

Adresse

EjendomsWatch

Rådhuspladsen 37

1785 København V

Tlf.: +45 3330 8340

Retningslinjer

  • Persondatapolitik

Copyright © EjendomsWatch — Alt materiale på denne side er omfattet af gældende lov om ophavsret

Microsoft er i gang med at udfase Internet Explorer – det er vi derfor også.
Vi anbefaler en af følgende browsere for en bedre oplevelse. Klik på et af ikonerne for at downloade en ny browser.

Med venlig hilsen,
EjendomsWatch

Google ChromeMozilla FirefoxMicrosoft Edge