Airbnb er et tema, der er kommet til at fylde meget for både politikere, ejendomsejere og ejendomsadministratorer. Det er også noget, Ejendomsforeningen Danmark får spørgsmål om i foreningens juridiske hotline, hvor medlemmer ofte kontakter foreningens jurister med problemstillinger i relation til korttidsudlejning først og fremmest via Airbnb.

Det kan derfor ikke på forhånd udelukkes, at der (...) kan opstilles afmålte restriktioner og sanktioner i form af eksempelvis dagbøder vedrørende hyppig korttidsudlejning.

Det er især bekymringer om manglende muligheder for kontrol samt utryghed blandt beboerne, der går igen, men selvom disse udfordringer er et gennemgående tema i ejendomsbranchen, er der stor forskel på handlingsmulighederne alt efter, om der er tale om udlejnings-, andels- eller ejerforeningsejendomme. Der er nemlig stor forskel på retsgrundlaget for de tre boligtyper.

Boliglejemål

I typeformularen § 1 vedrørende benyttelse fremgår det, at boliglejemål alene må anvendes til helårsbeboelse. I lejelovens § 26 fremgår det endvidere, at lejemålet ikke må anvendes til andet formål end aftalt, og at lejemålet ikke må overlades til andre end husstandsmedlemmer, medmindre der er tale om lovlig fremleje på helårsbasis.

Korttidsfremleje via Airbnb og tilsvarende tjenester er ikke anvendelse til helårsbeboelse i almindelig forstand. Det skyldes, at der ikke sker sædvanlig ind- og fraflytning, hvor man medtager bohave, flytter folkeregisteradresse m.m. En gentagen korttidsfremleje er samtidig en ulovlig erhvervsmæssig benyttelse med indtægt for øje. En løbende orientering til udlejer vil ikke kunne afhjælpe disse momenter af uretmæssig anvendelse, som kan give adgang til ophævelse af boliglejemålet.

Der er den 15. juli 2016 afsagt en af de første domme om Airbnb i udlejningsejendomme. Her bekræftede Retten på Frederiksberg, at lejers fortløbende annoncering og fremleje af sit boliglejemål på korttidsbasis var en ulovlig anvendelse af lejemålet, som berettigede udlejer til at ophæve lejemålet. Det er væsentligt at holde sig for øje, at det ikke alene er anvendelsen af formidlere såsom Airbnb, som gør fremlejeaktiviteten ulovlig. Det er den faktiske anvendelse af lejemålet til ulovlig korttidsudlejning trods udlejers indsigelse, som skal påvises af udlejer.

Andelslejligheder

I seneste normalvedtægt af 27. december 2006 er det udgangspunktet i § 11, stk. 1, at en andelshaver ikke må fremleje delvist. Samtidig må man kun fremleje hele andelslejligheden i de undtagelsesvise tilfælde, som også er hjemlet i lejeloven, såsom sygdom, forretningsrejse, studieophold etc.

Mange andelsboligforeninger anvender ABF’s standardvedtægter. I § 11 i standardvedtægten fra 2014 fremgår næsten tilsvarende regler vedrørende fremleje af hele lejligheden, dog med modifikationer vedrørende bl.a. mellemliggende boperioder. Fremleje kræver således, at en andelshaver har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år for at være berettiget til at fremleje sin andelsbolig – med bestyrelsens tilladelse. Og hvis en andelshaver har haft sin andelsbolig fremlejet, skal andelshaveren herefter bebo boligen minimum ét år, før ny fremleje kan godkendes.

En række andelsboligforeninger har dog i deres individuelle vedtægt valgt i større eller mindre grad at lempe for adgangen til at fremleje bl.a. på grund af forældrekøb, svigtende salg og et ønske om en vis imødekommelse af korttidsfremleje. ABF har offentliggjort en supplerende vedtægtsbestemmelse vedrørende imødekommelse og regulering af korttidsfremleje på deres hjemmeside. Her kan man få et indtryk af, hvordan en nærmere formulering kan ske.

Ejerlejligheder

Omfanget af udlejning i ejerforeninger er kraftigt stigende i form af både længerevarende udleje såsom forældrekøb samt hyppig korttidsudlejning via Airbnb. Særligt korttidsudlejning kan give anledning til gener og udfordre sammenhængskraften i visse ejerforeninger. Spørgsmålet er imidlertid om der er noget at gøre? Kan der overhovedet opstilles restriktioner vedrørende korttidsudlejning?

I normalvedtægtens § 16, stk.1, er der i dag alene opstillet krav om orientering af bestyrelsen ved fremsendelse af kopi af lejekontrakten. Orienteringspligten var møntet på sædvanlig udlejning og der er ikke nogen reelle sanktioner ved manglende efterlevelse. D. Ejerforeningen har ikke hjemmel til at ekskludere ejere, som udlejer deres ejerlejligheder med store ulemper og gener til følge. Ejerforeningen kan pålægge ejeren at fraflytte ved gentagende adfærd af særlig grov karakter, jf. ejerlejlighedsloven § 8, men denne sanktion er af gode grunde uanvendelig, hvis ejeren ikke bor i sin ejerlejlighed, men i stedet udlejer den.

Det antages i praksis, at en ejerforening ikke har adgang til at vedtage nærmere restriktioner eller udlejningsforbud som sådan uden samtykke fra den enkelte ejer, da adgangen til udleje er tæt knyttet til ejerens særråden og ejendomsret. Uanset at en ejer har adgang til frit at udleje, må det dog være sådan, at en ejerforening ikke ubetinget skal tåle, at dele af ejendommen nærmest konverteres til et hotel med de gener og øget slitage, som hyppig korttidsudlejning afstedkommer.

Det kan derfor ikke på forhånd udelukkes, at der i vedtægten med sædvanligt vedtægtsmæssigt flertal kan opstilles afmålte restriktioner og sanktioner i form af eksempelvis dagbøder vedrørende hyppig korttidsudlejning af erhvervsmæssig karakter af hensyn til det flertal af ejere, som bebor ejendommen. Adgangen til begrænsning af hyppig korttidsudlejning i ejerforeninger er dog desværre uafklaret.