EjendomsWatch

Klumme: Pas på kommunernes ulovlige forbud

En række betingelser skal være opfyldt, før en kommune giver afslag på en byggetilladelse. Det er langt fra altid, at de er tilstede, lyder det i denne klumme.

Foto: PR

Hvert år får mange ejere og brugere af ejendomme afslag på byggetilladelse. I nogle tilfælde skyldes afslaget på byggetilladelsen, at kommunen – selvom byggeansøgningen opfylder alle gældende kriterier – ikke ønsker at imødekomme ansøgningen fordi, kommunen har andre planer med området og dermed ejendommen.

Det kan have store konsekvenser for ejere og brugere af en ejendom, hvis kommunen giver afslag på byggeprojekter. Det kan føre til, at ejendommens handelsværdi falder, eller at brugeren eller lejeren af ejendommen ikke kan opnå et tilstrækkeligt afkast på sin forretning.

Men vær på vagt over om kommunernes forbud er lovligt, for kommunerne skal nemlig leve op til en række betingelser for at kunne nedlægge forbud. Der er dog flere principielle eksempler på, at et forbud er blevet ophævet af Natur- og Miljøklagenævnet, fordi kommunerne ikke har levet op til disse betingelser.

Betingelser for at nedlægge forbud

Når kommuner ønsker at forhindre en ejer eller en bruger af en ejendom i at gennemføre en ændring, har kommunerne en række værktøjer i planloven, som de kan gøre brug af.  Et af disse værktøjer er et forbud, hvis bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med rammebestemmelser i kommuneplanen, jf. planlovens § 12, stk. 3.

I områder, hvor der ikke er nogen lokalplan, kan kommunen nedlægge forbud, når ændringen er i strid med bestemmelser i kommuneplanen. Forbuddet kan være en attraktiv mulighed for kommuner at benytte, i modsætning til at give et midlertidigt forbud, som ellers ofte bliver benyttet jf. lokalplanens § 14. Efter § 12, stk. 3, har kommunen nemlig ikke pligt til at lave en lokalplan inden for et år efter forbuddets udstedelse.

Hvis en kommune nedlægger forbud, fordi ændringen er i strid med kommuneplanen, er der en række betingelser, der skal være opfyldt.

Kommunen kan kun nedlægge forbud, når:

1) ejendommen befinder sig inden for en by- eller sommerhuszone.

2) der ikke er en gældende lokalplan eller byplanvedtægt for ejendommen.

3) den påtænkte ændring er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel, og rammedelen er så klart formuleret, at det med rimelighed kan gøres gældende direkte over for borgeren.

4) ændringen vedrører opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer.

Alle betingelser skal være opfyldt, hvis kommunen nedlægge forbud. I modsat fald vil et forbud ikke være lovligt.

Kommuneplaner er ikke umiddelbart bindende for borgere og virksomheder, og bestemmelsen skal derfor fortolkes indskrænkende. Det betyder at kommunens adgang til at gøre kommuneplanen direkte gældende overfor ejere og brugere af bygninger alene bør ske på et klart og entydigt grundlag. Men som man kan se af offentliggjort praksis fra blandt andet Natur- og Miljøklagenævnet overskrider myndighederne ofte deres beføjelser.

Alene i 2016 har Natur- og Miljøklagenævnet offentliggjort tre principielle afgørelser, hvor kommunernes forbud er blevet ophævet, fordi de ikke opfyldte betingelserne.

Nævnets praksis

I 2016 blev et forbud ophævet af Natur- og Miljøklagenævnet, fordi bestemmelsen i kommuneplanrammen ikke var tilstrækkelig klar til at kunne bruges til nedlægge forbud. Sagen handlede om, hvorvidt en ejer havde ret til at opdele en ejerlejlighed i to separate enheder. Ifølge kommuneplanrammen skulle nye boliger være mindst 95 m i gennemsnit, og boliger, der opstod ved opdeling af eksisterende boliger, skulle være på mindst 65m. Opdeling ville medføre to lejligheder på hver 85 m, men gennemsnitsstørrelsen af boliger i ejendommen blev efter opdelingen kun 78 m. Kommunen nedlagde forbud mod opdelingen.

Nævnet fandt, at den bestemmelse i kommuneplanrammerne, som kommunen henviste til, ikke var tilstrækkelig klar, fordi det ikke var fastlagt, om den gennemsnitlige størrelse af ejerlejlighederne skulle beregnes for hele ejendommen, for de opdelte lejligheder alene eller på et helt andet grundlag. Nævnet ophævede derfor forbuddet.

De to andre afgørelser fra nævnet handlede begge om, hvilke typer af ændringer, der falder ind under formuleringen i den 4. betingelse.  I den ene sag ønskede ejeren at nedrive en skorsten på ejendommen, hvilket kommunen nedlagde forbud mod, da ejendommen var noteret som bevaringsværdig i kommuneplanrammen. Nævnet valgte at ophæve forbuddet, fordi betingelsen om opførelse af bebyggelse eller ændring af bebyggelse og ubebyggede arealer ikke var opfyldt, da der her var tale om nedrivning.

I den anden afgørelse havde en ejer søgt om udstykningstilladelse i et sommerhusområde, og kommunen havde nedlagt forbud, fordi det ikke ville være landskabeligt hensigtsmæssigt i forhold til kommuneplanens overordnede formål. Forbuddet blev ophævet, da udstykning heller ikke kan sidestilles med opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse og ubebyggede arealer.

Forbud – hvad nu?

Hvis man bliver mødt af et forbud i henhold til planlovens § 12, stk. 3, bør man derfor forholde sig kritisk til, om forbuddet opfylder alle de fire betingelser, der er nævnt oven for, og om forbuddet i øvrigt hviler på et tilstrækkelig klart og entydigt grundlag.

Hvis man ikke mener, at betingelserne er opfyldt, kan man klage til Natur- og Miljøklagenævnet (fra den 1. februar 2017 til det nye Planklagenævn), som vil undersøge, om betingelserne for forbuddet efter § 12, stk. 3, er opfyldt.

Mere fra EjendomsWatch

International investor skyder kvart milliard i København

En tre år gammel bolig- og erhvervsejendom på Frederiksberg skifter hænder, efter at en fond under LaSalle Investment Management har udset sig aktivet som sin første investering i den danske hovedstad. ”En vigtig milepæl i fondens strategi,” lyder det fra køber.

Læs også

Seneste nyt

EjendomsWatch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Watch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier