En del af Watch Medier

EjendomsWatchlørdag28. januar 2023

  • Søg
  • Log ind
  • Investor
  • Projektudvikling
  • Rådgiver
  • Bygningsdrift
  • Søg
  • Log ind
  • Seneste
  • Søg
  • Log ind
  • Investor
  • Projektudvikling
  • Rådgiver
  • Bygningsdrift
  • Almen boligsektor
  • Mennesker
  • Regulering
  • Klummer
05.12.2016kl. 09.24

Klumme: Hvad kræves der før realkreditlånet kan udbetales ved nybyggeri?

Når en bygherre skal gennemføre et nybyggeri, er det afgørende, at der er klarhed over, hvilke betingelser der skal være opfyldt for at få slutfinansieringen udbetalt. Kravet om en fuldstændig ibrugtagningstilladelse er ikke altid nødvendigt. Der findes andre muligheder, lyder det i denne klumme.
Foto: PR
AF JESPER BØGE PEDERSEN, PARTNER I BECH-BRUUN

Før opstarten af et nybyggeri vil bygherren oftest have sikret sig slutfinansieringen. Størstedelen af denne finasiering er typisk et realkreditlån, som er blevet udmålt blandt andet på baggrund af en værdiansættelse af ejendommen. Realkreditinstituttets betingelser for at udbetale lånet fremgår af lånetilbuddet og vil ofte indeholde et krav om en ibrugtagningstilladelse.

En ibrugtagningstilladelse er bygningsmyndighedens attest på, at man har gennemgået byggeriet, og at det er opført i overensstemmelse med byggetilladelsen og dermed er lovligt.  Baggrunden er, at realkreditinstituttet er forpligtet til at sikre, at byggeriet rent faktisk har en værdi svarende til værdiansættelsen, og en typisk forudsætning for værdiansættelsen er, at byggeriet er lovligt.

Hvor komplekst er byggeriet

Kommunens behandling af byggesager begynder, når bygherren indsender en ansøgning om byggetilladelse. Hvis projektet kan tillades, giver kommunen byggetilladelse, hvor betingelserne for byggeriet opsummeres.

Ved byggeriets afslutning indsender bygherren færdigmelding til kommunen sammen med dokumentation for opfyldelse af kravene til de tekniske forhold, herunder indeklima, energiforbrug og bygningens indretning. Hvad der herefter sker, afhænger af om byggeriet er et såkaldt ”byggeri af begrænset kompleksitet” eller ej.

Ibrugtagningstilladelse

I de mere komplicerede byggerier er kommunen forpligtet til at behandle det indkomne materiale. Kommunerne tilrettelægger selv byggesagsbehandlingen, og behandlingen af materialet kan derfor variere fra kommune til kommune. Behandlingen skal imidlertid sikre, at kravene til de tekniske forhold er opfyldt, eksempelvis ved løbende tilsyn med byggeriet eller tilsyn med det færdige byggeri.  Når dette arbejde er afsluttet, udsteder kommunen en ibrugtagningstilladelse.

Bygningsreglementet giver mulighed for, at kommunen kan give tilladelse til, at en ejendom helt eller delvist kan tages i brug, selvom byggearbejdet endnu ikke er helt afsluttet, og give en frist for byggeriets færdiggørelse. En sådan tilladelse benævnes nogle gange ”ibrugtagningstilladelse med anmærkninger”, ”midlertidig ibrugtagningstilladelse” eller en ”indflytningstilladelse”. Der er reelt tale om det samme, nemlig en tilladelse som gør det lovligt at tage ejendommen i brug, men som oftest ikke er tilstrækkelig til at få udbetalt realkreditlånet.

Registrering af byggesagens afslutning

De byggerier, der klassificeres som ”byggeri af begrænset kompleksitet” fremgår af bygningsreglementets kap. 1.3.1 og 1.3.2, og under klassificeringen findes bl.a. mindre bygninger, fritliggende enfamilieshuse og sammenbyggede enfamilieshuse med mere end 2 boliger med lodret lejlighedsskel.  For disse byggerier er kommunen ikke forpligtet til at foretage sig andet eller mere end at registrere byggesagens afslutning.

Ved ”byggerier af begrænset kompleksitet”, som omfatter langt størstedelen af byggesagerne, er kommunen ikke forpligtet til at behandle færdigmeldingen eller for dens sags skyld at bekræfte modtagelsen af færdigmeldingen. Kommunen har dermed alene en arkivfunktion for sådanne byggerier. Bygherren og realkreditinstituttet vil i disse tilfælde ikke have et dokument fra en offentlig myndighed, som bekræfter lovligheden af det opførte byggeri.

Krav i totalentreprisekontrakter og købsaftaler

Det er helt almindeligt, at bygherrer og købere af nyopførte byggerier i totalentreprisekontrakter eller købsaftaler stiller krav om, at der foreligger en endelig ibrugtagningstilladelse uden anmærkninger, for at sidste rate af en entreprisesum eller en købesum kan udbetales. Det skyldes blandt andet ønsket om at sikre sig, at slutfinansieringen er på plads, før det fulde vederlag frigives, og det er derfor som oftest afledt direkte af de krav, bygherre og købere (og ikke mindst deres rådgivere) forventer, realkreditinstituttet stiller.

Desværre er man ikke altid opmærksom på sondringen mellem de forskellige kategorier af byggerier, og kravet stilles ikke sjældent i entreprisekontrakter og købsaftaler, når der er tale om byggerier af begrænset kompleksitet, hvor kommunen ikke udsteder en ibrugtagningstilladelse. Formelt set er de aftalte betingelser for udbetaling af pengene dermed ikke opfyldt – og kan ikke opfyldes. Særligt problematisk bliver det, hvis også realkreditinstituttet har stillet kravet om ibrugtagningstilladelse.

Som regel løses sådanne udfordringer, inden de bliver til problemer, men ind i mellem kan det kan give anledning til tvister og forsinkelser på et følsomt tidspunkt i projektet, nemlig ved overgangen fra byggesag til færdigt projekt hvor der skal ske betaling af store beløb.

Opfordringen herfra er, at de involverede parter husker at overveje, om det er nødvendigt og hensigtsmæssigt at stille krav om endelig ibrugtagningstilladelse, og at de ikke blot stiller kravet for en sikkerheds skyld.

Om forfatteren

Jesper Bøge Pedersen er partner i advokatvirksomheden Bech-Bruun og har mangeårig erfaring med overdragelse af fast ejendom og projektudvikling. Han rådgiver købere og sælgere af erhvervsejendomme, herunder investerings- og projektejendomme, og bistår institutionelle, private og offentlige investorer med omfattende og komplicerede transaktioner.

Tilmeld dig vores nyhedsbrev

Vær på forkant med udviklingen. Få den nyeste viden fra branchen med vores nyhedsbrev.

!
Nyhedsbrevsvilkår

Forsiden lige nu

Coor er en af kandidaterne til at løbe med servicekontrakt på over to 2 mia. kr. hos staten. | Foto: PR / Coor
Bygningsdrift

Staten er en sløj ejendomsadministrator

Bygningsstyrelsen, der forvalter statens ejendomme, har ikke særligt tilfredse brugere. ”Vi havde ønsket os andre resultater,” siger direktør. Tilfredse kunder indgår dog ikke i ny milliardkontrakt.
  • ISS og Coor skal battle om milliardkontrakt med staten
  • ISS forlænger aftale med Grundfos

For abonnenter

Foto: Colourbox
Rådgiver

Briefing uge 4: Bedste mands bedste bud?

Foto: PR / Heimstaden
Klummer

Klumme: Skal ejendomsbranchen bygge vindmøller eller læhegn?

Tomgang plager City Vest ved Aarhus. Nu bliver det op til nordjyske A. Enggaard at udvikle og forny centret. | Foto: Gregers Tycho
Investor

Shoppingcenter ved Aarhus solgt med heftig rabat

For abonnenter

Lars Rohde overlader 1. februar jobbet som Nationalbankdirektør til Christian Kettel Thomsen. | Foto: Jens Dresling
Regulering

Afgående Nationalbankdirektør: Negative renter kan komme tilbage

For abonnenter

Sønderborgs havnefront. | Foto: Morten Langkilde
Investor

Butikslivet vokser i Sønderborg

Seneste nyt

  • Briefing uge 4: Bedste mands bedste bud? – 27. jan.
  • Butikslivet vokser i Sønderborg – 27. jan.
  • Afgående Nationalbankdirektør: Negative renter kan komme tilbage – 27. jan.
  • Klumme: Skal ejendomsbranchen bygge vindmøller eller læhegn? – 27. jan.
  • Staten er en sløj ejendomsadministrator – 27. jan.
  • Fredagens noter: Blackstone, Freja, Ikano Bolig, Nuveen, Djursland, Gladsaxe – 27. jan.
  • Shoppingcenter ved Aarhus solgt med heftig rabat – 27. jan.
  • Sidste etape solgt i bydelsprojekt i Østjylland – 27. jan.
  • Her er de seneste tinglyste ejendomshandler – 27. jan.
  • Køkkenfirma lukker samtlige 20 butikker over hele landet – 27. jan.
Flere nyheder

Job

  • Områdedirektør - NCC - Midtjylland/Syddanmark

  • Asset Manager søges til Newsec Lyngby eller Århus

  • Key Account Manager til investeringskunder

Watch Job

  • Erfaren fuldmægtig eller advokat med interesse for danske og internationale virksomheder

  • Danske Rederier søger klimakonsulent til barselsvikariat

  • Product Owner – vær med til at forvalte IT-systemer midt i den grønne omstilling

  • Revisor med minimum et par års erfaring

  • Tilbudschef - NCC Renovering Vest

Se flere jobs

Job

  • Områdedirektør - NCC - Midtjylland/Syddanmark

  • Asset Manager søges til Newsec Lyngby eller Århus

  • Key Account Manager til investeringskunder

Se flere jobs

Kolofon

EjendomsWatch
Søg

Sektioner

  • Investor
  • Projektudvikling
  • Rådgiver
  • Bygningsdrift
  • Almen boligsektor
  • Mennesker
  • Regulering
  • Klummer
  • Sitemap
  • RSS feeds

Redaktør

Jørgen Bendsen

jb@ejendomswatch.dk

Tlf.: +45 3330 8331

Ansv. chefredaktør

Anders Heering

Udgiver

JP/Politikens Hus A/S

Annonceafdeling

annoncering@infowatch.dk

Tlf.: +45 7077 7446

Annoncering

Jobannoncering

job@infowatch.dk

Tlf.: +45 7077 7446

Job

Abonnement

Prøv EjendomsWatch gratis eller få tilbud på et abonnement, der passer til lige netop dig eller din virksomhed.

ejendomswatch@infowatch.dk

Tlf.: +45 7077 7446

Læs mere om abonnement her

Adresse

EjendomsWatch

Rådhuspladsen 37

1785 København V

Tlf.: +45 3330 8340

Retningslinjer

  • Persondatapolitik

Copyright © EjendomsWatch — Alt materiale på denne side er omfattet af gældende lov om ophavsret

Microsoft er i gang med at udfase Internet Explorer – det er vi derfor også.
Vi anbefaler en af følgende browsere for en bedre oplevelse. Klik på et af ikonerne for at downloade en ny browser.

Med venlig hilsen,
EjendomsWatch

Google ChromeMozilla FirefoxMicrosoft Edge