EjendomsWatch

Klumme: Hvad kræves der før realkreditlånet kan udbetales ved nybyggeri?

Når en bygherre skal gennemføre et nybyggeri, er det afgørende, at der er klarhed over, hvilke betingelser der skal være opfyldt for at få slutfinansieringen udbetalt. Kravet om en fuldstændig ibrugtagningstilladelse er ikke altid nødvendigt. Der findes andre muligheder, lyder det i denne klumme.

Foto: PR

Før opstarten af et nybyggeri vil bygherren oftest have sikret sig slutfinansieringen. Størstedelen af denne finasiering er typisk et realkreditlån, som er blevet udmålt blandt andet på baggrund af en værdiansættelse af ejendommen. Realkreditinstituttets betingelser for at udbetale lånet fremgår af lånetilbuddet og vil ofte indeholde et krav om en ibrugtagningstilladelse.

En ibrugtagningstilladelse er bygningsmyndighedens attest på, at man har gennemgået byggeriet, og at det er opført i overensstemmelse med byggetilladelsen og dermed er lovligt.  Baggrunden er, at realkreditinstituttet er forpligtet til at sikre, at byggeriet rent faktisk har en værdi svarende til værdiansættelsen, og en typisk forudsætning for værdiansættelsen er, at byggeriet er lovligt.

Hvor komplekst er byggeriet

Kommunens behandling af byggesager begynder, når bygherren indsender en ansøgning om byggetilladelse. Hvis projektet kan tillades, giver kommunen byggetilladelse, hvor betingelserne for byggeriet opsummeres.

Ved byggeriets afslutning indsender bygherren færdigmelding til kommunen sammen med dokumentation for opfyldelse af kravene til de tekniske forhold, herunder indeklima, energiforbrug og bygningens indretning. Hvad der herefter sker, afhænger af om byggeriet er et såkaldt ”byggeri af begrænset kompleksitet” eller ej.

Ibrugtagningstilladelse

I de mere komplicerede byggerier er kommunen forpligtet til at behandle det indkomne materiale. Kommunerne tilrettelægger selv byggesagsbehandlingen, og behandlingen af materialet kan derfor variere fra kommune til kommune. Behandlingen skal imidlertid sikre, at kravene til de tekniske forhold er opfyldt, eksempelvis ved løbende tilsyn med byggeriet eller tilsyn med det færdige byggeri.  Når dette arbejde er afsluttet, udsteder kommunen en ibrugtagningstilladelse.

Bygningsreglementet giver mulighed for, at kommunen kan give tilladelse til, at en ejendom helt eller delvist kan tages i brug, selvom byggearbejdet endnu ikke er helt afsluttet, og give en frist for byggeriets færdiggørelse. En sådan tilladelse benævnes nogle gange ”ibrugtagningstilladelse med anmærkninger”, ”midlertidig ibrugtagningstilladelse” eller en ”indflytningstilladelse”. Der er reelt tale om det samme, nemlig en tilladelse som gør det lovligt at tage ejendommen i brug, men som oftest ikke er tilstrækkelig til at få udbetalt realkreditlånet.

Registrering af byggesagens afslutning

De byggerier, der klassificeres som ”byggeri af begrænset kompleksitet” fremgår af bygningsreglementets kap. 1.3.1 og 1.3.2, og under klassificeringen findes bl.a. mindre bygninger, fritliggende enfamilieshuse og sammenbyggede enfamilieshuse med mere end 2 boliger med lodret lejlighedsskel.  For disse byggerier er kommunen ikke forpligtet til at foretage sig andet eller mere end at registrere byggesagens afslutning.

Ved ”byggerier af begrænset kompleksitet”, som omfatter langt størstedelen af byggesagerne, er kommunen ikke forpligtet til at behandle færdigmeldingen eller for dens sags skyld at bekræfte modtagelsen af færdigmeldingen. Kommunen har dermed alene en arkivfunktion for sådanne byggerier. Bygherren og realkreditinstituttet vil i disse tilfælde ikke have et dokument fra en offentlig myndighed, som bekræfter lovligheden af det opførte byggeri.

Krav i totalentreprisekontrakter og købsaftaler

Det er helt almindeligt, at bygherrer og købere af nyopførte byggerier i totalentreprisekontrakter eller købsaftaler stiller krav om, at der foreligger en endelig ibrugtagningstilladelse uden anmærkninger, for at sidste rate af en entreprisesum eller en købesum kan udbetales. Det skyldes blandt andet ønsket om at sikre sig, at slutfinansieringen er på plads, før det fulde vederlag frigives, og det er derfor som oftest afledt direkte af de krav, bygherre og købere (og ikke mindst deres rådgivere) forventer, realkreditinstituttet stiller.

Desværre er man ikke altid opmærksom på sondringen mellem de forskellige kategorier af byggerier, og kravet stilles ikke sjældent i entreprisekontrakter og købsaftaler, når der er tale om byggerier af begrænset kompleksitet, hvor kommunen ikke udsteder en ibrugtagningstilladelse. Formelt set er de aftalte betingelser for udbetaling af pengene dermed ikke opfyldt – og kan ikke opfyldes. Særligt problematisk bliver det, hvis også realkreditinstituttet har stillet kravet om ibrugtagningstilladelse.

Som regel løses sådanne udfordringer, inden de bliver til problemer, men ind i mellem kan det kan give anledning til tvister og forsinkelser på et følsomt tidspunkt i projektet, nemlig ved overgangen fra byggesag til færdigt projekt hvor der skal ske betaling af store beløb.

Opfordringen herfra er, at de involverede parter husker at overveje, om det er nødvendigt og hensigtsmæssigt at stille krav om endelig ibrugtagningstilladelse, og at de ikke blot stiller kravet for en sikkerheds skyld.

Mere fra EjendomsWatch

Briefing uge 4: Flyvende udskiftning

Der blev i den forgangne uge både taget afsked og budt velkommen i de højere luftlag hos en håndfuld større danske ejendomsaktører. Hos DSB måtte en overrasket chefveteran eksempelvis for første gang i sit liv prøve, hvordan det er at være arbejdsløs.

Danske Mipim-deltagere glæder sig til igen at netværke

MIPIM 2022: Europas største ejendomsesse, Mipim, vender tilbage til marts, og mange i branchen ser frem til at mødes efter en længere corona-pause. "Det er voldsomt effektivt," siger Exometric-topchef om en af årsagerne til den store interesse. Også Elf Development og Carlsberg Byen er topklar.

Læs også

Seneste nyt

Se flere jobs

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier