Klumme: Markant ændring af erhvervslejeloven kan være på vej
Et nyt folketingsår er startet og med det udsigten til en række lovændringer, der kan få stor betydning for ejendomsbranchen. Et eksempel er lovforslag (L22) om ændring af erhvervslejeloven, som vil muliggøre, at parterne frit kan aftale tidsbegrænsning af lejeforhold – altså indgå en lejekontrakt for en bestemt løbetid, således at lejeaftalen automatisk ophører ved udløbet af lejeperioden uden forudgående varsel.
Hvis lovforslaget vedtages, vil det indebære en markant ændring af det hidtil gældende uopsigelighedsprincip. Det må antages at få stor betydning for særligt butikslejemål.
Lovforslaget blev fremsat den 5. oktober 2016 og ønskes endeligt vedtaget i begyndelsen af december 2016. Tanken er, at lovændringerne skal træde i kraft med virkning fra 1. januar 2017 og dermed have virkning for lejeaftaler, der indgås efter nytår. De nye regler vil derimod ikke have virkning på lejeaftaler indgået til og med 31. december 2016. For sådanne lejeaftaler finder de hidtil gældende regler anvendelse.
Hvordan er reglerne i dag?
Lejelovgivningen er i dag baseret på et princip om uopsigelighed fra udlejers side. Det gælder både for boliglejemål og for erhvervslejemål.
Erhvervslejeloven, der trådte i kraft 1. januar 2000, indførte ellers en høj grad af aftalefrihed for parterne. Lejelovgivningens princip om uopsigelighed blev imidlertid fastholdt, bortset fra mulighed for at aftale en genforhandlingsret for de ikke-erhvervsbeskyttede lejemål (typisk kontor, lager og produktionslejemål). Denne mulighed gælder imidlertid kun for de ikke-erhvervsbeskyttede lejemål. Hvis lovforslaget vedtages, vil dette uopsigelighedsprincip blive ændret.
En lejer kan frit opsige sit lejemål efter udløbet af en aftalt uopsigelighedsperiode. Det kan udlejer ikke. Lejelovgivningen indebærer således, at udlejer kun kan opsige et lejeforhold i de tilfælde og under de betingelser, som er anført i loven. Selvom en aftalt uopsigelighedsperiode er udløbet, vil udlejer dermed kun i særlige situationer kunne opsige lejer.
Det er i dag heller ikke muligt frit at aftale tidsbegrænsede lejeaftaler. Tidsbegrænsningen kan således tilsidesættes, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Retspraksis viser, at der kræves en meget god grund til at tidsbegrænse. En gyldig grund kan være, at ejendommen er planlagt nedrevet, eller skal sælges, hvorimod det ikke vil være en gyldig grund at udlejer ønsker at kunne regulere lejen eller ønsker at sikre sig muligheden for at udleje til andre lejere. Tidsbegrænsede lejeaftaler er dermed heller ikke sædvanlige i Danmark, i modsætning til flere steder i udlandet.
Hvis tidsbegrænsningen tilsidesættes, fortsætter lejeforholdet på de aftalte vilkår, blot uden tidsbegrænsningen, hvilket reelt indebærer, at det er meget vanskeligt for udlejer at opsige lejeforholdet. Denne usikkerhed om tidsbegrænsningens gyldighed indebærer, at det i dag ikke er den sædvanlige aftalemodel for lejekontrakter.
Mulige nye regler?
Lovforslaget indebærer, at der frit kan indgås tidsbestemte lejeaftaler. Det vil ikke længere være et krav, at tidsbegrænsningen er begrundet i udlejers forhold. Der er heller ikke nogen krav til periodens længde. Derimod afskæres parterne fra at aftale markedslejeregulering i den tidsbestemte lejeperiode, idet en lejeregulering alene kan ske efter en på aftaletidspunktet fastsat model, eksempelvis procentvis udvikling. Lovforslaget ændrer ikke på muligheden for at regulere lejen med ændring i skatter/afgifter, ligesom det fortsat kan aftales, at lejeforholdet kan opsiges i den tidsbestemte periode.
Lovforslaget bygger på Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens "Analyse af fremtidens detailhandel" fra april 2014, hvor det konkluderes at en lempelse af reglerne om tidsbegrænsning og opsigelse vil medvirke til at sikre et stigende konkurrencetryk i detailhandlen. Lovforslaget gælder dog for alle lejemål, og ikke kun detail-lejemål. Der er dog næppe tvivl om, at det særligt vil være detail-lejemål – herunder lejemål i butikscentre – hvor de nye regler vil få betydning.
Udover de nye regler om tidsbestemte lejeforhold indebærer lovforslaget en præcisering af gældende ret for så vidt angår markedslejeregulering. Det foreslås således tilføjet i lovbestemmelsen, at der ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedslejen, skal tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for det pågældende lejemål. Der skal dermed ikke være tvivl om, at samtlige relevante vilkår (inklusive huslejefrihed, lejerabat, indretningstilskud og lignende) skal indgå i vurderingen, og det uanset om disse fremgår af selve lejekontrakten eller af et sideletter.
Den videre proces
Der er som anført tale om et lovforslag, og der er dermed heller ikke på nuværende tidspunkt nogen vished for, hvorvidt lovforslaget bliver vedtaget, samt hvilke ændringer der måtte komme til lovforslaget.
Lovforslaget var i høring hen over sommeren, og de forskellige høringssvar viser da også tydeligt, at der er såvel varme støttere af lovforslaget, som eksempelvis fremhæver muligheden for at få en mere smidig og fleksibel model for lejekontrakter, som kritikere, der bestemt ikke støtter lovforslaget, og som er bekymret for eksempelvis små butiksdrivende, der kan være "tvunget" til at acceptere en markant højere husleje ved periodens udløb for at beholde lejemålet.
