Det er vigtigt for både lejer og udlejer at være opmærksomme på, hvordan man kommunikerer med hinanden. Ofte fremgår det af lejekontrakten, at kommunikation skal ske skriftligt, men kan man benytte digital kommunikation?

I 2003 blev der indført en ny bestemmelse i lejeloven specifikt om digital kommunikation, § 4, stk. 2. Det fremgår her, at hvis en udlejer og en lejer vil kommunikere digitalt, skal det aftales mellem parterne.

Bestemmelsen blev indsat, fordi der var tvivl om lejelovgivningens krav om skriftlighed blev opfyldt, hvis man kommunikerede digitalt.

Der er dog nogle undtagelser for, hvornår parterne ikke kan benytte digital kommunikation. Det drejer sig om udlejers opsigelse af lejemålet, lejers indsigelser mod udlejers opsigelse og udlejers fremsendelse af påkravsskrivelse som følge af manglende betaling. Retsvirkningerne til netop disse meddelelser i lejeforholdet har direkte betydning for, om lejeren kan disponere over sin bolig i fremtiden, og det er derfor væsentligt, at muligheden for fejlkommunikation er så begrænset som muligt.

Retten underkendte opsigelse på mail

Kan lejer opsige digitalt?

Svaret er ikke entydigt, hvis der ikke står noget i lejekontrakten.

I en sag opsagde lejer lejemålet på e-mail den 30. marts 2010 og gav en skriftlig opsigelse den 2. april 2010. Det fremgik af lejeaftalen, at opsigelse skulle ske skriftligt, men der stod ikke noget om digital kommunikation. Udlejer nægtede, at opsigelsen pr. e-mail var gyldig og påstod, at opsigelsen først havde virkning fra den skriftlige opsigelse. Det bekræftede Østre Landsret med en bemærkning om, at der ikke var aftalt digital kommunikation mellem parterne. 

I en anden sag sendte lejer en e-mail den 22. august 2015 med opsigelse af lejemålet. Udlejer bekræftede opsigelsen både på e-mail og brev den 26. august 2015. Udlejer protesterede, da lejer i november 2015 tilbagekaldte opsigelsen og påstod, at opsigelsen pr. e-mail den 22. august 2015 ikke havde været gyldig, da parterne ikke havde aftalt digital kommunikation. Landsretten bekræftede, at lejeaftalen var opsagt skriftligt i overensstemmelse med lejeaftalen.

I praksis betyder det, at når der ikke står noget i lejeaftalen om digital kommunikation, så er det afgørende, om modtageren accepterer eller afviser denne kommunikationsform. Hvis udlejer og lejer begge kommunikerer digitalt, selv om det ikke står i lejeaftalen, er det en stiltiende accept fra begge parter om, at kommunikation kan ske digitalt.

E-mailadresse på brevpapir

Det rejser endnu et spørgsmål om blot det at oplyse sin e-mailadresse på fx brevpapir er en accept af digital kommunikation, på trods af der ikke er en egentlig aftale mellem parterne. Landsretten udtalte i en sag fra 2015, at Lejernes LO havde accepteret, at udlejer kunne sende e-mails, fordi de havde sendt et brev med deres e-mailadresse i brevhovedet.

Det er dog uklart, hvor stor betydning afgørelsen har, da der ikke direkte er tale om en sag mellem lejer og udlejer.

Det står klart, at lejelovens udgangspunkt er, at digital kommunikation skal være aftalt mellem parterne.

Det står imidlertid måske ikke helt lige så klart, hvor grænsen går mellem, hvornår der er indgået en egentlig aftale mellem parterne, og hvornår det kun er udtryk for den ene parts ønske om digital kommunikation, som ikke specifikt er accepteret af den anden part.

Som udlejer bør man være meget opmærksom på, hvordan man kommunikerer med lejerne, og hvilke konsekvenser kommunikationsformen har. Hvis man vælger at kommunikere med lejerne via e-mail, er det vigtigt, at man er opmærksom på, om man samtidig giver lejerne mulighed for at kommunikere digitalt.