En del af Watch Medier

EjendomsWatchtorsdag9. februar 2023

  • Søg
  • Log ind
  • Investor
  • Projektudvikling
  • Rådgiver
  • Bygningsdrift
  • Søg
  • Log ind
  • Seneste
  • Søg
  • Log ind
  • Investor
  • Projektudvikling
  • Rådgiver
  • Bygningsdrift
  • Almen boligsektor
  • Mennesker
  • Regulering
  • Klummer
19.09.2016kl. 14.52

Klumme: Hvornår er et ejendomsselskab omfattet af FAIF-reglerne?

Mange selskaber i ejendomsbrancher er i tvivl om de er omfattet af de såkaldte FAIF-regler. Få et overblik her, lyder det i denne klumme.
Foto: PR
Foto: PR
AF DAVID MOALEM, ADVOKAT OG PARTNER I BECH-BRUUN

Indførelsen af EU-reglerne om forvaltere af alternative investeringsfonde (FAIF-reglerne) har gjort, at mange danske ejendomsselskaber har været eller sågar stadig er i tvivl om, hvorvidt de er omfattet af FAIF-reglerne.

I grove træk kan man sige det sådan, at selskaber, der har en strategi rettet mod ejendomsdrift, som udgangspunkt ikke er omfattet af FAIF-reglerne, hvorimod et ejendomsinvesteringsselskab, der fokuserer på investering i ejendomme, er omfattet. Alligevel rejser reglerne en række overordnede spørgsmål, der afgør om et ejendomsselskab er inden for FAIF-reglerne eller ej.

FAIF-reglerne

FAIF-reglerne finder anvendelse på alternative investeringsfonde (en ”AIF”). Definitionen af en AIF er derfor afgørende for, om et selskab er omfattet af FAIF-lovgivningen eller ej. For at være omfattet kræves det, at man kan svare ja til følgende fem spørgsmål:

1. Rejser selskabet kapital fra mere end en investor?

2. Drives selskabet med henblik på investering efter en investeringspolitik?

3. Drives selskabet for at skabe et aggregeret afkast til fordel for investorerne?

4. Kan selskabets aktivitet ikke defineres som erhvervsvirksomhed?

5. Har alle investorer ikke mulighed for at udøve daglige beføjelser eller kontrol?

Men hvad dækker de? For at skabe yderligere klarhed om reglerne — og forsøge at komme tvivlen til livs — følger her lidt input til det nærmere indhold.

Til de enkelte punkter

Ad 1. Rejser selskabet kapital fra mere end en investor?

For at et selskab er en AIF, skal selskabet være åbent for mere end én investor. Betingelsen vil kunne være opfyldt, hvis der er én investor i selskabet, men selskabet er åbent for, at der kan komme nye investorer ind.

Ad 2. Drives selskabet med henblik på investering efter en investeringspolitik?

Med defineret investeringspolitik forstås en aftale, der skal styre selskabets investeringer, og som binder ledelsen til at foretage investeringer indenfor en aftalt ramme. Der er tale om en bred definition, og det er derfor en konkret vurdering, hvornår der vil foreligge en defineret investeringspolitik.

Ad 3. Drives selskabet for at skabe et aggregeret afkast til fordel for investorerne?

Formålet med kapitalrejsningen skal være, at investorerne kan opnå et aggregeret afkast af deres investering. Afkastet skal afhænge af den samlede risiko ved ejendomsselskabet, der opstår ved erhvervelse, besiddelse eller salg af investeringsaktiver.

Hvis selskabet derimod rejser lånekapital, fx obligationer, vil selskabet ikke være en AIF, idet investorerne opnår et fastsat afkast. Ved konvertible obligationer er det dog en konkret vurdering, om selskabet er omfattet.

Ad 4. Kan selskabets aktivitet ikke defineres som erhvervsvirksomhed?

Det vil altid være en konkret vurdering, om et ejendomsselskab udøver erhvervsvirksomhed. For at kunne foretage vurderingen er det nødvendigt at skabe et overordnet billede af selskabets formål, opbygning og struktur og, hvor det er relevant, forholdet til øvrige koncernselskaber.

Hvis selskabets formål er byggeri eller drift af ejendomme, vil selskabet opfylde kravet om erhvervsvirksomhed. Det forudsætter dog, at selskabet ikke har uddelegeret driften til tredjemand.

Hvis formålet med selskabet derimod er at investere i ejendomme, og afkastet afhænger af stigningen i ejendommenes værdi, vil selskabet som hovedregel ikke udøve erhvervsvirksomhed.

Ifølge Finanstilsynets praksis kan det i visse tilfælde være tilstrækkeligt at ansætte en vicevært i selskabet for at opfylde kravet om erhvervsvirksomhed.

Ad 5. Har alle investorer ikke mulighed for at udøve daglige beføjelser eller kontrol?

Hvis ejerkredsen har mulighed for at udøve daglige beføjelser eller kontrol over selskabet, vil selskabet ikke være en AIF. Det beror dog på en konkret vurdering, hvor forhold som ejerkredsens sammensætning og størrelsen vil blive taget i betragtning.

AIF eller FAIF

Hvad betyder det, hvis man er en AIF?

Det er ikke overraskende, at ejendomsselskaber finder det svært at vurdere, om de er omfattet af reglerne, og hvordan de skal forholde sig til dem. Også selvom man kan svare ja på alle spørgsmål. Hvis man kan svare ja på alle fem spørgsmål, vil ejendomsselskabet være en AIF, hvilket herudover kan medføre en række forskellige og omfattende forpligtelser.

For det første vil ejendomsselskabet være forpligtet til enten at udpege en forvalter (en "FAIF") eller selv at få tilladelse eller blive registreret som en selvforvaltende AIF. Der er en betydelig forskel på at være en registreret FAIF og en FAIF med tilladelse. Registrerede FAIF’er er omfattet af væsentligt lempeligere krav, men også begrænsninger i kredsen af investorer, som disse må henvende sig til.

FAIF’er med tilladelse er underlagt en række krav til forvaltningen af AIF’er. Tilladelsen som FAIF medfører bl.a. krav til selskabets risikostyring, compliance og kapitalgrundlag. Endvidere kan der være behov for en tilladelse til markedsføring, hvis selskabet skal hente kapital fra detailinvestorer.

Om forfatteren

David Moalem er partner i advokatvirksomheden, Bech-Bruun, og rådgiver institutionelle investorer, børsnoterede og finansielle virksomheder samt andre markedsaktører om kapitalmarkedsforhold, kollektive investeringsordninger, regulerede markedspladser og multilaterale handelsfaciliteter. David er ekspert i bl.a. etablering, regulering, drift og markedsføring af kollektive investeringsenheder, herunder alternative investeringsfonde, investeringsforeninger og disses forvaltere.
Samlet set bevirker ovenstående, at ejendomsselskaber altid bør sikre sig et overblik over, hvorvidt selskabet er omfattet af FAIF-reglerne eller ej. Hvis selskabet er omfattet, bør ledelsen overveje fordele og ulemper ved valg af forvaltertypen. Der er tale om et kompliceret regelsæt, og det er derfor også afgørende, at reglerne ikke bliver yderligere komplicerede. Dels for at afhjælpe den tvivl, som vi ser hos mange ejendomsselskaber, og dels for at forbedre ejendomsselskabernes mulighed for at tage stilling til forvaltertypen.

Tilmeld dig vores nyhedsbrev

Vær på forkant med udviklingen. Få den nyeste viden fra branchen med vores nyhedsbrev.

!
Nyhedsbrevsvilkår

Forsiden lige nu

Michael Rasmussen, koncernchef i Nykredit, har i øjeblikket ikke overtaget én eneste ejendom fra en nødlidende kunde. | Photo: Nykredit / PR
Investor

Landets største udlåner med optimistisk udmelding: Topchefen kan ikke se krisen

Det går så godt for Nykredit, at realkreditselskabet i øjeblikket ikke har overtaget én eneste ejendom fra en nødlidende kunde.
  • Realkredit-direktør om dystert 2022: "Vi har stået med tørre fødder"
  • Finanstilsynet opfordrer banker til "særligt fokus" på ejendomsudlån

For abonnenter

"Vi oplever en stigende interesse for, at internationale investorer ønsker deres danske investeringsejendomme administreret hos os,” siger Anne Marie Oksen, adm. direktør i CEJ Ejendomsadministration, hvor ny afdelingsdirektør er blevet en del af ledergruppen. | Foto: PR / CEJ
Bygningsdrift

Administrator opruster og udvider ledergruppe

For abonnenter

Flemming Holberg Fenger fotograferet tilbage i 2017 i Vanløse. | Foto: Sara Gangsted / Ritzau Scanpix
Investor

69-årig ejendomsveteran udskyder jagt på sin afløser

For abonnenter

Coop har "nægtet at kommunikere en ønsket salgspris", siger tidligere Irma-direktør Alfred Josefsen, der nu opgiver at finde investorer, der kan redde den lukningsdømte kæde. | Foto: Joachim Adrian
Investor

Irmas gamle topchef hejser det hvide flag

De 314 boliger og 117 hotelværelser, som Heimstaden Danmark nu overtager. | Foto: PR / Heimstaden
Investor

Heimstaden overtager omstridt Bjarke Ingels-hotel

Træ vil "så vidt muligt blive et gennemgående byggemateriale," lyder det fra boligselskabet FSB om de kommende plejehjem i det nordvestlige København. | Foto: PR-visualisering
Almen boligsektor

Boligselskab og rådgiverkvartet skal opføre københavnske plejehjem

Job

  • Koordinator til Castellum Danmark

  • Advokat/Erfaren fuldmægtig til forsikringsret

  • Afdelingschef / Projekteringschef

  • Områdedirektør - NCC - Midtjylland/Syddanmark

  • Compliance Officer

Se flere jobs

Seneste nyt

  • Irmas gamle topchef hejser det hvide flag – 8. feb.
  • Landets største udlåner med optimistisk udmelding: Topchefen kan ikke se krisen – 8. feb.
  • Boligselskab og rådgiverkvartet skal opføre københavnske plejehjem – 8. feb.
  • Heimstaden overtager omstridt Bjarke Ingels-hotel – 8. feb.
  • Ejendomsadvokat ser alternative muligheder i faldende marked – 8. feb.
  • Administrator opruster og udvider ledergruppe – 8. feb.
  • Global kapitalforvalter sætter sig på danske logistikparker – 8. feb.
  • Onsdagens noter: Thybo, Lærernes Pension, Castellum, C.F. Møller, Newsec, Barfoed Group, lagerskat – 8. feb.
  • 69-årig ejendomsveteran udskyder jagt på sin afløser – 8. feb.
  • Her er de seneste tinglyste ejendomshandler – 8. feb.
Flere nyheder

Job

  • Koordinator til Castellum Danmark

  • Advokat/Erfaren fuldmægtig til forsikringsret

  • Afdelingschef / Projekteringschef

  • Områdedirektør - NCC - Midtjylland/Syddanmark

  • Compliance Officer

Se flere jobs

Watch Job

  • Centerdirektør til Sønderborg

  • Revisor med minimum et par års erfaring

  • Director - Analytical Development, CMC small molecules

  • Business Analyst

  • Salesforce-udvikler eller -arkitekt

Se flere jobs

Kolofon

EjendomsWatch
Søg

Sektioner

  • Investor
  • Projektudvikling
  • Rådgiver
  • Bygningsdrift
  • Almen boligsektor
  • Mennesker
  • Regulering
  • Klummer
  • Sitemap
  • RSS feeds

Redaktør

Jørgen Bendsen

jb@ejendomswatch.dk

Tlf.: +45 3330 8331

  • Om EjendomsWatch

Ansv. chefredaktør

Anders Heering

Udgiver

JP/Politikens Hus A/S

Annonceafdeling

annoncering@infowatch.dk

Tlf.: +45 7077 7446

Annoncering

Jobannoncering

job@infowatch.dk

Tlf.: +45 7077 7446

Job

Abonnement

Prøv EjendomsWatch gratis eller få tilbud på et abonnement, der passer til lige netop dig eller din virksomhed.

ejendomswatch@infowatch.dk

Tlf.: +45 7077 7446

Læs mere om abonnement her

Adresse

EjendomsWatch

Rådhuspladsen 37

1785 København V

Tlf.: +45 3330 8340

Retningslinjer

  • Persondatapolitik

Copyright © EjendomsWatch — Alt materiale på denne side er omfattet af gældende lov om ophavsret

Microsoft er i gang med at udfase Internet Explorer – det er vi derfor også.
Vi anbefaler en af følgende browsere for en bedre oplevelse. Klik på et af ikonerne for at downloade en ny browser.

Med venlig hilsen,
EjendomsWatch

Google ChromeMozilla FirefoxMicrosoft Edge