Indførelsen af EU-reglerne om forvaltere af alternative investeringsfonde (FAIF-reglerne) har gjort, at mange danske ejendomsselskaber har været eller sågar stadig er i tvivl om, hvorvidt de er omfattet af FAIF-reglerne.

I grove træk kan man sige det sådan, at selskaber, der har en strategi rettet mod ejendomsdrift, som udgangspunkt ikke er omfattet af FAIF-reglerne, hvorimod et ejendomsinvesteringsselskab, der fokuserer på investering i ejendomme, er omfattet. Alligevel rejser reglerne en række overordnede spørgsmål, der afgør om et ejendomsselskab er inden for FAIF-reglerne eller ej.

FAIF-reglerne

FAIF-reglerne finder anvendelse på alternative investeringsfonde (en ”AIF”). Definitionen af en AIF er derfor afgørende for, om et selskab er omfattet af FAIF-lovgivningen eller ej. For at være omfattet kræves det, at man kan svare ja til følgende fem spørgsmål:

1. Rejser selskabet kapital fra mere end en investor?

2. Drives selskabet med henblik på investering efter en investeringspolitik?

3. Drives selskabet for at skabe et aggregeret afkast til fordel for investorerne?

4. Kan selskabets aktivitet ikke defineres som erhvervsvirksomhed?

5. Har alle investorer ikke mulighed for at udøve daglige beføjelser eller kontrol?

Men hvad dækker de? For at skabe yderligere klarhed om reglerne — og forsøge at komme tvivlen til livs — følger her lidt input til det nærmere indhold.

Til de enkelte punkter

Ad 1. Rejser selskabet kapital fra mere end en investor?

For at et selskab er en AIF, skal selskabet være åbent for mere end én investor. Betingelsen vil kunne være opfyldt, hvis der er én investor i selskabet, men selskabet er åbent for, at der kan komme nye investorer ind.

Ad 2. Drives selskabet med henblik på investering efter en investeringspolitik?

Med defineret investeringspolitik forstås en aftale, der skal styre selskabets investeringer, og som binder ledelsen til at foretage investeringer indenfor en aftalt ramme. Der er tale om en bred definition, og det er derfor en konkret vurdering, hvornår der vil foreligge en defineret investeringspolitik.

Ad 3. Drives selskabet for at skabe et aggregeret afkast til fordel for investorerne?

Formålet med kapitalrejsningen skal være, at investorerne kan opnå et aggregeret afkast af deres investering. Afkastet skal afhænge af den samlede risiko ved ejendomsselskabet, der opstår ved erhvervelse, besiddelse eller salg af investeringsaktiver.

Hvis selskabet derimod rejser lånekapital, fx obligationer, vil selskabet ikke være en AIF, idet investorerne opnår et fastsat afkast. Ved konvertible obligationer er det dog en konkret vurdering, om selskabet er omfattet.

Ad 4. Kan selskabets aktivitet ikke defineres som erhvervsvirksomhed?

Det vil altid være en konkret vurdering, om et ejendomsselskab udøver erhvervsvirksomhed. For at kunne foretage vurderingen er det nødvendigt at skabe et overordnet billede af selskabets formål, opbygning og struktur og, hvor det er relevant, forholdet til øvrige koncernselskaber.

Hvis selskabets formål er byggeri eller drift af ejendomme, vil selskabet opfylde kravet om erhvervsvirksomhed. Det forudsætter dog, at selskabet ikke har uddelegeret driften til tredjemand.

Hvis formålet med selskabet derimod er at investere i ejendomme, og afkastet afhænger af stigningen i ejendommenes værdi, vil selskabet som hovedregel ikke udøve erhvervsvirksomhed.

Ifølge Finanstilsynets praksis kan det i visse tilfælde være tilstrækkeligt at ansætte en vicevært i selskabet for at opfylde kravet om erhvervsvirksomhed.

Ad 5. Har alle investorer ikke mulighed for at udøve daglige beføjelser eller kontrol?

Hvis ejerkredsen har mulighed for at udøve daglige beføjelser eller kontrol over selskabet, vil selskabet ikke være en AIF. Det beror dog på en konkret vurdering, hvor forhold som ejerkredsens sammensætning og størrelsen vil blive taget i betragtning.

AIF eller FAIF

Hvad betyder det, hvis man er en AIF?

Det er ikke overraskende, at ejendomsselskaber finder det svært at vurdere, om de er omfattet af reglerne, og hvordan de skal forholde sig til dem. Også selvom man kan svare ja på alle spørgsmål. Hvis man kan svare ja på alle fem spørgsmål, vil ejendomsselskabet være en AIF, hvilket herudover kan medføre en række forskellige og omfattende forpligtelser.

For det første vil ejendomsselskabet være forpligtet til enten at udpege en forvalter (en "FAIF") eller selv at få tilladelse eller blive registreret som en selvforvaltende AIF. Der er en betydelig forskel på at være en registreret FAIF og en FAIF med tilladelse. Registrerede FAIF’er er omfattet af væsentligt lempeligere krav, men også begrænsninger i kredsen af investorer, som disse må henvende sig til.

FAIF’er med tilladelse er underlagt en række krav til forvaltningen af AIF’er. Tilladelsen som FAIF medfører bl.a. krav til selskabets risikostyring, compliance og kapitalgrundlag. Endvidere kan der være behov for en tilladelse til markedsføring, hvis selskabet skal hente kapital fra detailinvestorer.

Samlet set bevirker ovenstående, at ejendomsselskaber altid bør sikre sig et overblik over, hvorvidt selskabet er omfattet af FAIF-reglerne eller ej. Hvis selskabet er omfattet, bør ledelsen overveje fordele og ulemper ved valg af forvaltertypen. Der er tale om et kompliceret regelsæt, og det er derfor også afgørende, at reglerne ikke bliver yderligere komplicerede. Dels for at afhjælpe den tvivl, som vi ser hos mange ejendomsselskaber, og dels for at forbedre ejendomsselskabernes mulighed for at tage stilling til forvaltertypen.