EjendomsWatch

Klumme: Garantiforsikringer i ejendomstransaktioner er i vækst

I flere og flere ejendomshandler, især af en vis størrelse, tegnes en garantiforsikring. Men forsikringen rummer både fordele og ulemper, som parterne skal være opmærksomme på, lyder det fra Bech-Bruun-advokat i denne klumme.

Jens Hjortskov, er advokat og partner hos Bech-Bruun. Foto: PR / Bech-Bruun

I de senere år er Warranty & Indemnity-forsikringer eller garantiforsikringer blevet mere udbredt i Danmark i større ejendomstransaktioner.

En W&I-forsikring har til formål at dække garantikrav, der udspringer af en overdragelsesaftale, og indebærer, at krav i henhold til en sælgergaranti kan rettes direkte mod forsikringsselskabet i stedet for mod sælger af en ejendom eller et ejendomsselskab. Det er en betingelse for forsikringsdækning, at garantien er dækket under forsikringspolicen, og at køber ikke var bekendt med forholdet på overdragelsestidspunktet.

Det er desuden en forudsætning for forsikringsdækning, at køber foretager en grundig due diligence-undersøgelse af ejendommens eller ejendomsselskabets forhold. Due diligence-undersøgelsen har til formål at betrygge forsikringsselskabet i forhold til den forsikringsdækning, som forsikringsselskabet tilbyder, og forsikringsselskabet fastsætter derfor krav til omfanget af købers due diligence-undersøgelse.

Hvad dækker en W&I-forsikring

En W&I-forsikring dækker som udgangspunkt alene ukendte forhold, det vil sige forhold, som forsikringstager ikke var bekendt med på overdragelsestidspunktet. Det kan være rettigheder over en ejendom, erstatningskrav, ugyldige lejeaftaler, jordforurening mv.

Forsikringsdækningen omfatter således ikke forhold, som køber var bekendt med på tidspunktet for indgåelse af overdragelsesaftalen, eller som køber er blevet bekendt med i forbindelse med købers due diligence-undersøgelse.

Dertil dækker en W&I-forsikring som udgangspunkt ikke forhold, som ikke har været genstand for købers due diligence-undersøgelse, fremadsigtende garantier eller forsikringstagers svigagtige adfærd, f.eks. hvor sælger har afgivet en garanti, som forsikringstager ved er forkert.

Forhold som kunne eller burde være dækket af andre forsikringer, vil som udgangspunkt heller ikke kunne dækkes af en W&I-forsikring.

Fordele ved at tegne en W&I-forsikring

Når der tegnes W&I-forsikring i forbindelse med en ejendomstransaktion mindskes begge parters risici i forbindelse med transaktionen betydeligt sammenlignet med en uforsikret transaktion, da ansvaret for et garantibrud flyttes fra sælger til forsikringsselskabet.

Dertil kan en forsikringsdækning af risici give køber en konkurrencemæssig fordel i forhold til øvrige bydere, da en begrænsning af ansvar altid vil være en prioritet for sælger. Et tilbud om forsikringsdækning af sælgers garantier fra køber, hvorved sælgers risici forbundet med transaktionen mindskes eller helt elimineres, kan således medvirke til at gøre køber mere attraktiv for sælger.

Køber opnår desuden den fordel, at køber undgår eventuelle bekymringer om, hvorvidt sælger nu eller i fremtiden har fornøden likviditet til dækning af garantikrav, ligesom køber ved forsikringsdækning får mulighed for at forlænge sikkerheden for sælgers garantier i overdragelsesaftalen. Dertil giver en W&I-forsikring en køber mulighed for som forsikringstager at forsikre sig mod sælgers svigagtige adfærd i form af vildledende oplysninger eller tilbagehold af relevante oplysninger.

For sælger er en W&I-forsikring fordelagtig, da forsikringsdækningen giver sælger mulighed for at opnå et ”clean cut”. Sælger skal således ikke bekymre sig om fremtidige garantikrav fra køber, som er dækket under policen. Samtidig undgår sælger at skulle stille likviditet bag de af sælger stillede garantier i form af fx tilbagehold i købesummen eller bundet kapital i forbindelse med en bankgaranti, da forsikringsdækningen erstatter købers behov for sikkerhedsstillelse fra sælger for eventuelle garantibrud. Sælger vil således kunne disponere frit over købesummen med det samme.

Endeligt har forsikringsdækningen af parternes risici den fordel, at svære forhandlinger vedrørende sælgergarantier og sælgers sikkerhedsstillelse for eventuelle garantibrud helt kan undgås, hvilket bidrager til et bedre forhandlingsklima. Samtidig bidrager en forsikringsdækning af risici til, at en eventuel samarbejdsrelation mellem sælger og køber bedre kan bevares.

Ulemper forbundet med W&I-forsikringer

W&I-forsikringer medfører dog også visse ulemper for parterne. Tegning af en W&I-forsikring i forbindelse med en ejendomstransaktion indebærer øgede omkostninger, ligesom kompleksiteten af transaktionen øges, da forsikringsselskabet stiller krav til processen som betingelse for forsikringsdækning.

W&I-forsikringer er stadig et relativt nyt fænomen i ejendomsbranchen, og brugen heraf kan derfor medføre en vis usikkerhed for parter, der ikke tidligere har beskæftiget sig med forsikringsdækning af sådanne risici. Dertil dækker en garantiforsikring typisk ikke alle risici i en ejendomstransaktion, og der vil derfor ofte fortsat være risici for parterne forbundet med transaktionen.

Endeligt er der en risiko for, at en forsikringsdækning af sælgers garantier medfører, at sælger bliver mindre opmærksom på at oplyse om forhold, som kunne være relevante for køber, idet sælger kun i svigstilfælde har ansvar forbundet med de af sælger stillede garantier, som dækkes af forsikringen. Køber risikerer således at opnå en ringere indsigt i handlen, hvorved risikoen for købers utilfredshed med handlen øges.

Hvornår skal man overveje en W&I-forsikring?

Transaktionssummen skal oftest have en vis størrelse, før det kan betale sig at tegne en W&I-forsikring. W&I-forsikringer anvendes derfor i dag typisk i større ejendomstransaktioner.

Langt størstedelen af W&I-forsikringerne udtages af køber, uanset hvilken af parterne der ønsker forsikringsdækningen, idet køber som forsikringstager herved får mulighed for at forsikre sig mod sælgers svigagtige adfærd.

Køber betaler også typisk for forsikringspræmien, men en delt betaling af præmien mellem parterne ses også ofte. Parternes forhandlingsposition og omstændighederne omkring transaktionen er afgørende for, hvilken part der ender med at betale forsikringspræmien.

Relaterede

Seneste nyt

Job

Se flere

Se flere

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier