Der er nok ikke mange, som har overset, at ekspertgruppen, som har analyseret boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2, er kommet med sin rapport. Nu har boligministeren indkaldt til politiske drøftelser, og branchen venter i spænding på, hvad Folketinget måtte beslutte.

Ekspertgruppen skulle efter sit kommissorium blandt andet afdække eventuelle problemer eller uhensigtsmæssigheder i reglerne. Det er derfor interessant at konstatere, at ekspertgruppen i store træk ikke har konstateret egentlige problemer med reglerne.

Ekspertgruppen har derimod ikke overraskende konstateret, at paragraf 5, stk. 2, har bevirket, at en række ejendomme er blevet moderniseret, og at lejen for disse ejendomme generelt er højere end for ikke moderniserede ejendomme. Ekspertgruppen har ikke forholdt sig til, om det er en god eller dårlig udvikling, da det efter ekspertgruppens opfattelse beror på en politisk vurdering.

I tråd hermed har ekspertgruppen ikke anbefalet nogen ændringer, men i stedet beskrevet fire hovedmodeller og tre alternative modeller for ændring af reglerne. Uden nogen anbefaling at støtte sig til må politikerne så finde en løsning, som de bedst kan på grundlag af de forskellige modeller.

For en løsning skal der findes. Selvom ekspertgruppen ikke har identificeret et egentligt problem, er der næppe nogen med erfaring i boligpolitik, som gætter på, at det hele går i sig selv. Der er investeret for meget politisk kapital til, at det ikke munder ud i en lovændring.

De svære valg

Men det bliver svært at finde en god løsning. Som afdækket af ekspertgruppen har de nuværende regler betydet, at en stor mængde ejendomme er blevet moderniseret. Det er i den forbindelse værd at bemærke, at det vel at mærke er sket uden at dræne kommunekasser og statskassen for enorme summer til byfornyelse. Opgaven er løst af pensionskasser og andre private udlejere for egen regning og risiko.

Det er også sket, uden at en eneste lejer har oplevet en lejestigning. Under de nuværende regler kan paragraf 5, stk. 2, nemlig ikke bruges over for eksisterende lejere. Kun ved nyudlejning kan reglen bruges.

Nye regler risikerer at sætte dette over styr, og samtidigt har ekspertgruppen afdækket, at en ændring af reglerne kan medføre betydelige formuetab for helt almindelige danskere. Endelig vil en ændring af reglerne efter ekspertgruppens opfattelse yderligt komplicere de allerede komplicerede regler.

Kan bestemmelsen helt afskaffes?

Hvis bestemmelsen helt afskaffes, vil forbedringer kunne gennemføres efter varsling, og udlejer vil kunne hæve lejen i forhold til de omkostninger, som udlejer har afholdt.

Ekspertgruppen fokuserer i sin gennemgang af denne model på, om de lejeforhøjelser, som udlejer kan opnå, er tilstrækkelige til at motivere udlejer. Udlejers afkast skal i sagens natur overgå afkastet på udlejers alternative investeringer, herunder f.eks. blot køb af flere ejendomme, hvis udlejer skal vælge at investere i forbedringer.

Vi får ingen konklusion på spørgsmålet fra ekspertgruppen. Man har simpelthen fundet, at kompleksiteten af afkastberegningerne ikke muliggør en vurdering af, om det fortsat vil være rentabelt at forbedre lejeboliger. En afskaffelse af bestemmelsen risikerer derfor at sætte forbedring af boligmassen i stå.

Hertil kommer et væsentligt problem, som ekspertgruppen ikke har fremhævet. Hvis forbedringer fremover skal ske efter de almindelige regler, risikerer de nuværende lejere at blive ramt af lejestigninger. Som nævnt kan paragraf 5, stk. 2, ikke bruges over for eksisterende lejere. Det giver en betydelig tryghed for de pågældende, at deres leje ikke på den måde kan stige. Hvis udlejerne fremover skal renovere efter almindelige regler, vil lejeforhøjelsen umiddelbart kunne opkræves hos de eksisterende lejere.

Formuetab

Ekspertgruppen har vurderet, at en afskaffelse af reglerne vil medføre betydelige formuetab. Det nævnes, at der kan være tale om fald i ejendomsværdierne i størrelsesordenen 26-48 pct. Så store tab overstiger tabene under finanskrisen, som i Danmark i den grad var drevet af tab på ejendomsmarkedet.

Ekspertgruppen har ikke analyseret, hvordan et så stort stød vil påvirke banker og realkredit. Man har heller ikke analyseret, hvor stor betydning så store tab vil have for almindelige menneskers pensioner.

Ekspertgruppen har fundet frem til, at ændringer i reglerne vil slå igennem for andelsboliger. Det vil ske med det samme for andelsboliger, som bliver valuarvurderet, og om et par år tillige for de foreninger, som benytter den offentlige vurdering.

Ekspertgruppen har imidlertid ikke beregnet, hvad det vil betyde for de enkelte andelshavere. De enkelte andelshavere vil nemlig ikke miste 26-48 pct. ved et fald i værdien i samme størrelsesorden, da langt de fleste foreninger jo har optaget lån. Rigtig mange andelshavere vil miste hele værdien af deres bolig (hvis foreningen har lån på mellem 52 og 74 pct. af ejendommens værdi), og mange vil blive insolvente ved manøvren.

Udeblev den grønne revolution?

Efter seneste folketingsvalg har der været talt meget om, at den grønne dagsorden vandt valget. Det kan også meget vel være, men det har i hvert fald ikke manifesteret sig i ekspertgruppens rapport.

Boliger er en af Danmarks helt store CO2-udledere, og hvis de nyligt aftalte og meget ambitiøse målsætninger for dansk CO2-reduktion skal opnås, skal der ske betydelige energirenoveringer i boligmassen.

Ekspertgruppen har da også angivet i sine modeller, at der kan lægges krav ind til energirenovering i paragraf 5, stk. 2, men man har ikke beregnet, hvilken klimaeffekt de forskellige modeller vil have. Det vil ellers være en ret oplagt oplysning at have for den politiker, som tager den grønne omstilling seriøst uden for valgkampene.