Erhvervsmæssige salg af fast ejendom er ofte momspligtige, medmindre ejendommen alene har været anvendt til momsfri udlejning, eller der er tale om en ”gammel ejendom”, hvilket i momsmæssig forstand er tilfældet, når ejendommen sælges mere end fem år efter færdiggørelsen af byggeriet.

I momslovens paragraf 8 findes en yderligere væsentlig undtagelse til momspligten, hvorefter der er adgang til at gennemføre momsfrie virksomhedsoverdragelser.

Boligudlejning anses for en aktivitet, der kan udgøre en virksomhed i momslovens forstand.  

Når det skal vurderes, om der er tale om en "virksomhedsoverdragelse", lægges der vægt på, om sælger ophører med driften af den overdragne virksomhed, samtidig med at der lægges vægt på købers hensigt med overtagelsen af virksomheden, herunder at køber driver virksomheden videre.

Derudover skal den overdragne genstand kunne anses for en økonomisk enhed, hvilket grundlæggende betyder, at overdragelsen skal indebære alle de fundamentale aktiver og passiver for driften af virksomheden. Dette er i modsætning til overdragelse af et eller flere enkeltstående aktiver. 

Spørgsmålet om, hvornår der er tale om en virksomhedsoverdragelse ved salg af boligudlejningsejendomme har været genstand for to nyligt afsagte afgørelser i Skatterådet, der udmærket illustrerer, hvad der skal til for at opfylde virksomhedsoverdragelsesbegrebet i forhold til boligudlejningsejendomme.

Sagerne for Skatterådet

I den første sag havde spørgeren indgået en aftale med en køber om køb af en ejendom. På tidspunktet for ejendomsrettens overgang var byggeriet af den pågældende ejendom endnu ikke påbegyndt. I henhold til købsaftalen kunne spørger indtil overtagelsesdagen med købers samtykke indgå lejeaftaler vedrørende ejendommen, og det blev også aftalt, at spørger skulle varetage driften og vedligeholdelse af ejendommen i mindst et år efter overtagelsen.

Det var spørgerens opfattelse, at betingelserne for at gennemføre en momsfri virksomhedsoverdragelse var opfyldte, da spørgeren ville drive udlejningsvirksomhed på overtagelsesdagen, og da køberen utvivlsomt havde hensigt om at videreføre udlejningsaktiviteten. 

Skattestyrelsen mente ikke, at der var tale om en virksomhedsoverdragelse i momsmæssig forstand.

Dette blev fra Skattestyrelsens side begrundet med, at allerede fordi ejendomsretten overgik til køberen inden påbegyndelsen af opførelsen af byggeriet, kunne der ikke være tale om overdragelse af en udlejningsvirksomhed, men i stedet levering af en byggegrund og byggeydelser.

Videre bemærkede Skattestyrelsen, at spørgeren aldrig drev – eller havde hensigt om at drive egen virksomhed, da udlejningen først blev indledt efter aftaletidspunktet for salget af ejendommen og af den grund, kunne der ikke være tale om, at spørger ”ophørte” med at drive en virksomhed, der ifølge Skattestyrelsen ikke eksisterede på aftaletidspunktet.

Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

I den anden sag var der ligeledes tale om en spørger, der havde indgået en aftale med en køber om køb af en boligudlejningsejendom. I modsætning til den første sag, var der i denne sag en igangværende udlejningsaktivitet i pågældende ejendom, der alene skete på spørgers initiativ, ligesom aftalen var indgået efter byggeriets opstart.

Tilsvarende ovennævnte sag var det spørgerens opfattelse, at betingelserne for at gennemføre en momsfri virksomhedsoverdragelse var opfyldte, da spørgeren drev igangværende udlejningsvirksomhed på overtagelsesdagen, og da køberen utvivlsomt havde hensigt om at videreføre udlejningsaktiviteten. 

Skattestyrelsen nåede i denne sag frem til, at der var tale om en momsfri virksomhedsoverdragelse, hvilket blev tiltrådt af Skatterådet. Det fremgår ikke direkte af afgørelsens præmisser, hvad der var de bærende argumenter herfor, men sammenholdes afgørelsen med førstnævnte afgørelse, må det formodes, at timingen for aftalens indgåelse, på hvilket tidspunkt byggeriet var påbegyndt, og den igangværende udlejningsaktivitet har været afgørende.

Timingen er afgørende

Afgørelserne viser, at de involverede parter skal være særdeles opmærksomme på timingen for aftalens indgåelse. Hvis den indgås før de basale elementer for at opføre byggeriet eller drive udlejningsvirksomhed ikke er tilstede (entreprisekontrakter, lejekontrakter mv.), vil ejendommen højst sandsynligt ikke blive anset for en virksomhed, og der vil derfor ikke være adgang til at overdrage ejendommen momsfrit.

Særligt, når der er knyttet en række særlige betingelser til ejendomsoverdragelsen, kan der opstå tvivl om, hvornår ejendomsretten overgår til køber i momsmæssig forstand, og der vil i disse situationer være god grund til at søge afklaring, inden der sættes blæk på overdragelsesaftalen.