EjendomsWatch

Klumme: Nye regler om markedsføring af ejendomsfonde rummer både godt og skidt

Nye EU-regler for, hvordan ejendomsfonde må markedsføres skaber større klarhed. Men reglerne rummer også mindre gode nyheder, lyder det fra Bech-Bruun-partner David Moalem i denne klumme.

David Moalem er advokat og partner hos Bech-Bruun. Foto: PR / Bech-Bruun

EU har vedtaget nye regler om præmarkedsføring af fonde. Reglerne skaber større klarhed over, hvilke handlinger der kan foretages, uden at det anses for at være markedsføring, men indebærer samtidig nye forpligtelser for forvalterne. Reglerne forventes at træde i kraft i Danmark i løbet af 2. halvår 2021.

Hvorfor interessere sig for den nye regulering?

En forvalter af en alternativ investeringsfond (AIF), der ønsker at ”markedsføre” denne til professionelle investorer, skal have en markedsføringstilladelse.

Spørgsmålet om, hvilke handlinger, der kan foretages, uden at de karakteriseres som ”markedsføring”, melder sig derfor naturligt. Svaret herpå markerer nemlig grænsen for, ”hvor langt” en forvalter kan gå for at undersøge markedets interesse for en AIF, før kravet om markedsføringstilladelse udløses.

Den nye EU-regulering introducerer i den sammenhæng begrebet ”præmarkedsføring”, der netop betegner de handlinger, der har til formål at undersøge markedets interesse for en AIF, og som per se ikke udgør markedsføring (og derfor ikke udløser kravet om markedsføringstilladelse).

Hvad er præmarkedsføring?

De nye EU-regler definerer ”præmarkedsføring” som følgende adfærd:

  1. direkte eller indirekte udlevering af oplysninger eller meddelelser (hvilken adfærd),
  2. fra en EU-FAIF eller på dennes vegne (fra hvem),
  3. om investeringsstrategier eller investeringsidéer (om hvad),
  4. til potentielle professionelle investorer, som er hjemmehørende eller har deres vedtægtsmæssige hjemsted i Unionen (hvilke investorer),
  5. for at afprøve deres interesse i (a) en AIF eller en afdeling, der endnu ikke er etableret, eller (b) en AIF eller en afdeling, der er etableret, men hvor der endnu ikke er indgivet anmeldelse om markedsføring i det konkrete EU-land (hvilke AIF’er eller afdelinger).

Den adfærd, der defineres som præmarkedsføring, er altså ikke tilstrækkelig til at udgøre et udbud til eller en placering hos den potentielle investor med henblik på at investere i andelene eller kapitalandelene i den pågældende AIF eller afdeling.

Hvilke krav gælder for præmarkedsføring?

I forbindelse med de nye regler indføres der en række betingelser, der skal være opfyldt, før en AIF kan præmarkedsføres. En ejendoms-AIF kan derfor alene præmarkedsføres, når det er sikret, at præmarkedsføringsmaterialet ikke:

  • er tilstrækkeligt til at sætte investorerne i stand til at forpligte sig til at erhverve andele eller kapitalandele i en bestemt AIF,
  • udgør det samme som tegningsformularer eller lignende dokumenter, i udkast eller i endelig form, eller
  • udgør det samme som stiftelsesdokumenter, et prospekt eller udbudsdokumenter for en endnu ikke etableret AIF i endelig form.

Hvis der udleveres udkast til prospekt eller udbudsdokumenter for den pågældende ejendoms-AIF, må disse dokumenter ikke indeholde oplysninger, der gør det muligt for investorerne at træffe en investeringsbeslutning, og forvalteren skal sikre, at det tydeligt fremgår, at:

  1. materialet ikke udgør et tilbud om eller en invitation til at tegne andele eller kapitalandele i en AIF, og
  2. oplysningerne deri ikke kan gøres gældende, da de er ufuldstændige og kan blive ændret.

Forvalteren skal desuden sikre, at der gives meddelelse til Finanstilsynet om præmarkedsføringen senest to uger efter påbegyndelsen heraf.

Hvilken betydning har de nye regler for salg på investors eget initiativ?

Det er væsentligt at bemærke, at en præmarkedsføring af en AIF efter de nye EU-regler betyder, at ethvert efterfølgende salg af andele i AIF’en, indenfor en periode på 18 måneder efter afslutningen af præmarkedsføringen, anses for at være et resultat af ”markedsføring” af AIF’en. Salg på investors eget initiativ, hvilket udgør en undtagelse fra kravet om markedsføringstilladelse, er derfor udelukket i en periode på 18 måneder efter endt præmarkedsføring.

Det betyder i praksis, at en forvalter af en præmarkedsført ejendoms-AIF skal sikre, at den nødvendige markedsføringstilladelse indhentes forud for ethvert salg af andele i AIF’en de første 18 måneder efter afslutningen af præmarkedsføringen. Dette gælder uanset om salget af andelene i AIF’en reelt sker på investors eget initiativ.

Godt eller skidt nyt for forvaltere?

Den gode nyhed er, at den nye regulering kan bidrage til mere klarhed om, hvilke handlinger der kan iværksættes for at undersøge markedets interesse, uden at dette udløser krav om markedsføringstilladelse.

Den knap så gode nyhed er, at reglerne medfører nye krav i forhold til at sikre, at betingelserne for præmarkedsføring overholdes samt til forvalterens efterfølgende salg i de første 18 måneder efter endt præmarkedsføring.

Den enkelte forvalter bør derfor overveje, hvorvidt fordelene ved præmarkedsføring (contra markedsføring) opvejer de øgede compliance-opgaver, der relaterer sig til denne konstruktion.

Relaterede

Seneste nyt

Job

Se flere

Se flere

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier