Boligmangel er et lidt sært begreb i dagens Danmark. Det er indiskutabelt, at der hos mange er en oplevet boligmangel, selvom vi ikke i årtier har haft rationering eller i øvrigt varemangel. I langt den største del af Danmark er det endda muligt uden videre at købe eller leje en passende bolig.

Når man taler om boligmangel, dækker det reelt over, at priserne i København og enkelte andre byer har nået et så højt niveau, at mange må gå på kompromis med boligens størrelse og kvalitet for at have råd til en bolig med den ønskede beliggenhed f.eks. centralt i byen.

Fra tid til anden møder man derfor det synspunkt, at der ikke er grund til at adressere boligmanglen fra politisk side, når der nu ikke er tale om en klassisk mangelsituation. Et sådant synspunkt forekommer ikke helt rigtigt. Det vil åbenbart være en samfundsmæssig gevinst, hvis flere havde råd til en bolig i den ønskede størrelse og kvalitet.

Historisk har vores folkevalgte da også ofte meldt sig på banen med forslag til at løse boligmanglen. Den nye socialdemokratiske regering er heller ingen undtagelse. Før valget foreslog Socialdemokratiet at give kommunerne mulighed for at kræve andelen af almene boliger i private projekter øget fra 25 pct. til 33 pct. Efter valget er forslaget kommet med i forståelsespapiret aftalt mellem S, R, SF og Enhedslisten.

Tvungne almene boliger

Almene boliger er i reglen billigere at leje end private udlejningsboliger, som f.eks. udlejes af pensionskasser og private udlejere. For nybyggede boliger skyldes det især to forhold. For det første modtager almene boliger offentlig støtte. For det andet er det lagt er loft over, hvor meget der må betales for en byggegrund til almene boliger.

Tanken med at lægge loft på prisen for byggegrunde er velsagtens, at de almene boliger skal opføres på de mindre attraktive grunde. Problemet med prisloftet er imidlertid, at det netop i de store byer, hvor boligpriserne er høje, er vanskeligt overhovedet at finde grunde, som kan erhverves under prisloftet. I praksis har prisloftet derfor betydet, at der ikke er blevet bygget almene boliger netop der, hvor der er mest behov for at takle boligmanglen.

Politikerne har derfor fundet på at lade kommunerne skrive ind i nye lokalplaner, at mindst 25 pct. af boligerne i området skal være almene. Tanken er så, at en privat grundejer er tvunget til at sælge en del af sin grund til almene boliger under prisloftet for at få lov til at udnytte resten af ejendommen.

Det er denne regel, som nu foreslås ændret, så procenten øges til 33 pct..

Betydningen for boligmarkedet

De, der bor i en almen bolig, har selvsagt fordel af reglerne, da de har fået en bolig under markedspris. På grund af den offentlige støtte til almene boliger er det isoleret set en ulempe for alle andre, eftersom deres skat er højere end ellers. På den måde har alle andre alt andet lige mindre råd til den bolig, som de kunne tænke sig.

Imidlertid har kravet om en procentdel almene boliger også en mere direkte betydning for boligmarkedet. Når en del af en byggegrund skal sælges til almene boliger med et prisloft, vil prisen på den øvrige del af grunden stige, hvis ejeren skal fastholde sin samlede pris for grunden. Alternativt kan man forestille sig, at prisen på den øvrige del af grunden ikke stiger, men at den samlede pris på grunden blot falder. I praksis ser man ofte en kombination, hvor prisloftet for almene boliger betales delvist med højere priser på den øvrige del af grunden og delvist med en lavere pris på den samlede grund.

I det omfang prisen på grunden øges for de ikke-almene boliger, vil disse boliger blive dyrere. Et krav om en andel af almene boliger på en grund gør det derfor vanskeligere for de øvrige beboere på grunden at få råd til en bolig i den ønskede pris og kvalitet. Eller sagt på en anden måde skabes der med reglen boligmangel uden for den almene sektor.

Hvis prisen på den samlede byggegrund falder, har det i første række ikke betydning for boligmarkedet. Men efter klassisk økonomisk forståelse vil lavere priser på byggegrunde sænke udbuddet af byggegrunde. At det er korrekt, kan man nemt overbevise sig om ved at overveje den alternative anvendelse af en byggegrund.

Særligt i de tæt bebyggede områder, hvor boligmanglen råder, kommer byggegrunde ofte til verden på den måde, at man nedriver eksisterende erhvervsbygninger. Hvis prisen på byggegrunden bliver lavere, kan det være mere rentabelt at fortsætte den erhvervsmæssige brug af bygningerne. Et krav om almene boliger vil på den måde sænke antallet af nybyggede boliger, og derfor øge boligmanglen.

Den rette balance

Selvom et krav om almene boliger på en privat grund begrænser boligudbuddet og øger priserne, kan man ikke uden videre konkludere, at kravet er en dårlig idé. Over for de negative virkninger står jo som beskrevet fordelen for de konkrete lejere, som får tildelt en almen bolig.

I stedet må opfordringen være, at kravet ikke gennemføres, uden at man forinden grundigt analyserer, hvilken betydning kravet vil få for priser og boligudbud uden for den almene sektor. Når ulemperne ved den foreslåede regulering på den måde er kortlagt, kan politikerne på oplyst grundlag bedre finde den rette balance mellem lejerne i den almene sektor og alle andre.