Detailbutikkerne, som lejer butikslokaler, tænker alle på hvordan de kan undgå dyre faste omkostninger til personale, butikker, tilbudsaviser og logistiksystemer. For onlinesalget vokser år for år. Alle spørger sig selv ”kan vi” og ”hvor” kan vi undvære butikslokaler?

Men for at kunne droppe dyre kvadratmeter og butikslokaler, kræver det at man kan omsætte næsten det samme eller mere online. Det kræver også, at man bliver i stand til at udvikle en vision med reelle vækstmuligheder både nationalt og internationalt. Dette kræver investeringer i viden og kompetencer, og detailkæder investerer i dag store summer i en digital fremtidig berettigelse som leverandør til private forbrugere. Bare se hvordan Matas og Coop er vågnet op.

Interessant nok, så har ejere af butikslokaler ikke i samme grad interesseret sig for deres investeringers fremtid. De færreste investorer og porteføljeejere har udviklet systematiske kompetencer og overvågning af de markeder, der afgør den fremtidige værdi af deres ejendomsinvesteringer og de fremtidige muligheder i markedet.

Forklaringen er, at man hidtil har kunnet udleje sine lokaler nemt til gode priser og en lav tomgangsprocent, uden at skulle vide noget om eller tænke meget over detailhandlens fremtid.

Ved man nok som investor?

Men spørgsmålet er nu, om ikke den truende udvikling, der er på vej, bør få flere ejendomsejere til at interessere sig for butikslokalets fremtid i en verden med voksende onlinesalg? For hvis man går rundt i landets gågader ser man stadig flere tomme lokaler, hvor detailbutikker, der tidligere solgte fysiske produkter, nu er lukket. Mange af disse, ofte velbeliggende lokaler, kan ikke lejes ud til tidligere tiders høje kvadratmeterpriser. De må i stedet udlejes til diverse former for restauration/cafe, genbrug eller andre brancher, der ikke kan betale en stor husleje og underskrive en lang lejekontrakt.

Hvem husker ikke Fona? BR Legetøj? Kæder som ”pludselig” gik nedenom og som helt sikkert rykkede voldsomt i prisniveauet i en række gågader. Alene eksistensen af alle disse tomme, såkaldt ”velbeliggende” butikslokaler, bør få investorer indenfor detailejendomme til at tænde deres røde lamper: Ved vi nok om markedet for detailbutiksejendomme til at vi kan fortsætte som vi har gjort hidtil? Skal vi vide mere for at kunne gøre det rigtige for os? Skal vi bare håbe på, at det ”holder vores tid ud” og så lade ”konjunkturerne” og ”skiftende tider” udgøre forklaringen på, at vi må trække os fra markedet med store tab?

Som ansvarlig ejendomsinvestor skal man naturligvis ikke lade stå til. Man skal spørge sig selv og sin bestyrelse, om det skal være os, der bliver vindere eller tabere i denne stoleleg? Man skal se og forudse udviklingen og så udvikle sin vinderstrategi. Men i dag er kompleksiteten og hastigheden i udviklingen så stor, at man ikke kan gøre det på ren ”mavefornemmelse”, som man kunne i 90'erne og 00'erne.

Fakta i stedet for fornemmelser

Man bliver nødt til at bygge sin fremtid på facts fra faktuelle informationer og store mængder data, tilsat viden, intuition, logik, diskussion, scenarier, simuleringer. Man bør blive mindre intellektuelt doven, mere videbegærlig og spørgende, forlade sig mindre på de ting, man allerede ved og kan, og i stedet kaste sig ud i en kompetenceudviklingsproces. Fremtidens ejendomsejere og investorer inden for detailhandel bør vide ligeså meget om detailhandel, som dem der leder og driver detailhandlen, for at kunne sikre tilstrækkelige afkast i fremtiden.

Hvordan får man så den viden og de kompetencer?

Det første spørgsmål, man må stille, er, hvordan udviklingen i udlejede butikslokaler er for øjeblikket rundt om i landet? Det spørgsmål er ikke nemt at besvare. Som nævnt tidligere, ser man mange ledige lokaler, når man går rundt i gågaderne. Men ser man i statistikkerne, så finder man ingenting. For Danmark har indtil nu ikke haft et troværdigt register over udlejede butikslokaler. Bruger man detail-klassifikationen i CVR-registeret og sammenligner med faktiske butikker på konkrete adresser, finder man hurtigt ud af, at både navne, branchebetegnelser og adresser er ét stort rod. Det, der står i CVR-registeret, er både mangelfuldt og fejlklassificeret i forhold til den virkelighed, man kan finde på gaden og på internettet. Alene at kunne besvare spørgsmålet om, hvor mange fysiske steder i Danmark, man kan gå ind fra gaden og købe noget, er indtil nu umuligt at besvare.

Med andre ord, så har ejendomsinvestoren ikke noget fuldt overblik over markedet for butikslokaler, udbud og efterspørgsel. Det er derfor klart, at man ikke kan danne sig et samlet billede af situationen.

Danmarks Statistik utilstrækkelig

Hos Gilling satte vi os for at ændre på denne situation. Vi konstaterede, at ejendomsinvestorer i dag ikke har adgang til et fuldt dækkende datamateriale over alle fysiske detaillokaler i Danmark, hvor man kan gå ind og købe noget fra gaden. Vi har derfor i de sidste tre år investeret i at opbygge Dansk Detailbutiks Database via en række troværdige datakilder, som vi har integreret på adresseniveau.

Vores første udfordring var at definere, hvad der skal forstås ved en detailbutik. Vi valgte at definere en fysisk detailbutik som et fysisk sted, hvor privatforbrugere kan komme ind og ”købe noget” fra gaden. Den definition er et praktisk anvendeligt målepunkt for ejendomsejere og udlejere: Et fysisk sted, hvor detailbutikken kan få kontakt med private forbrugere, uanset hvilket produkt eller service, man leverer.

Om man er frisør, læge, cykelhandler eller pakkeudleverer – mange typer af forretninger kan efterspørge et fysisk butikslokale. Det er ikke den definition, som anvendes af hverken Danmarks Statistik eller andre. Her har man mere traditionelle ”branchedefinitioner”, der gang på gang har vist sig at være utilstrækkelige og for indskrænkede i forhold til ejendomsejernes behov for overblik og data om markedet for detaillokaler.

Uden at gå i detaljer, kan jeg her summere kort fra de sidste tre års kortlægning af de fysiske danske butikslokaler:

Vi har fundet i alt 55.644 adresser med i alt 74.448 butikker – i alt 74.448 potentielle lejere med højst varierende fremtidsudsigter og med varierende evne og interesse i at betale højere huslejer. Der kan laves mange flere interessante kortlægninger af butikskoncentrationer geografisk, udvikling i gågader, indflytninger og udflytninger. Sammenhængen til ejendomspriser på boligejendomme og erhvervsejendomme. Sammenhængen til udvikling i internethandel. Alle de spørgsmål som afgør den fremtidige værdi af en række type ejendomme.