Etableringen af blandede boligområder, hvor der er boliger med forskellige ejerformer, og hvor der også er erhverv mv., har længe været et både politisk og fagligt funderet mål for byudvikling.

Med planlovsændringen i 2015 blev der sat fokus på sammenhængskraften i samfundet således, at der i alle dele af byen skulle være en varieret og alsidig beboersammensætning. Derfor indførtes en ny bestemmelse i planlovens paragraf 15, som gav mulighed for, at der i en lokalplan kunne optages bestemmelser om, at op til 25 procent af boligmassen skulle være almene boliger.

Der blev imidlertid ikke med planloven taget stilling til, hvorvidt den almene boligmasse på op til 25 procent i et lokalplanområde skulle være integreret alment og privat byggeri og/eller opdelt byggeri på separate byggefelter.

De praktiske udfordringer

Dette har efterfølgende givet udfordringer for det almene byggeri – særligt i de store byer - hvor der har været et begrænset udbud af byggegrunde, som i visse kommuner i overvejende grad har været på private hænder. De private grundejere har oftest ikke været interesseret i at sælge separate byggefelter til de almene boligorganisationer, uagtet at det i lokalplanen var bestemt, at der skulle etableres en vis procentdel almene boliger.

Samtidig har de almene boligorganisationer været afskåret fra at indgå kontrakter med den private part (grundejer) om overtagelse af integreret og/eller ”nøglefærdigt” alment byggeri. Reglerne har krævet, at et kommunalt tilsagn om støtte til opførelse af almene boliger alene kunne gives direkte til den almene boligorganisation - og ikke den private developer, og at den almene boligorganisation samtidig skulle have skøde på ejendommen (grundarealet) under boligernes opførelse.

Der har derfor i hidtidig praksis været udviklet forskellige aftale-modeller med henblik på at løse problemet om adkomsten til byggegrunden. Men grænserne for samarbejdet har i nogens optik ikke været helt klare, hvilket har skabt nogen grad af usikkerhed hos de almene boligorganisationer, de private udviklere og ikke mindst hos realkreditinstitutterne.

De nye regler

Med lovforslaget ønsker lovgiver at fjerne enhver usikkerhed omkring samarbejdets indhold. Intentionen er at skabe klare juridiske rammer for etableringen af alment nybyggeri i situationer, hvor det er nødvendigt for den almene boligorganisation at etablere et samarbejde med en privat part. 

Lovforslaget udvider således rammen for etablering af almene boliger ved nybyggeri og overlader det til parterne at bestemme, hvordan rammen skal udfyldes. I yderste tilfælde giver forslaget tilmed mulighed for at etablere almene boliger, i situationer hvor den private part efter en aftale opfører de almene boliger og afleverer disse til boligorganisationen til drift (”nøglefærdigt byggeri”).

Lovgiver har i den forbindelse vurderet, at der ikke findes særlige grunde for at forhindre opførelsen af almene boliger af en privat part, så længe den almene boligorganisation ikke løber unødige risici, og de lovmæssige krav, der påhviler den almene boligorganisation sikres opfyldt via den private part. Her tænkes bl.a. på reglerne om finansiering, anskaffelsessum, maksimumbeløb, indretning, kvalitet, forsikring og udbudspligt gældende for etableringen af almene boliger mv.

Fortsat behov for konkret aftale

Som ved de hidtidige aftale-modeller fra før lovreguleringen, vil der dog fortsat være behov for en konkret samarbejdsaftale mellem parterne, som sikrer, at alle krav og pligter, som påhviler den almene boligorganisation, overføres til den private part. Denne aftale skal – som hidtil - indgås forud for arbejdernes igangsættelse og vil være konkret for det enkelte aftaleforhold.

Dermed kan man diskutere, hvorvidt lovændringen reelt ændrer på noget og skaber den tilsigtede juridiske klarhed. Samarbejdsaftalens indhold vil nødvendigvis afhænge af den enkelte parts evne til forhandling.

I lovbemærkningerne er det til en vis grad beskrevet, hvad der bør reguleres i parternes samarbejdsaftale, og det fremgår samtidig, at der i administrative forskrifter senere vil blive fastsat nærmere regler herom.  Fremtiden må vise, hvordan de konkrete samarbejdsaftaler udmøntes i praksis. Under alle omstændigheder bliver de med loven indsatte forslag til aftaleregulering i vidt omfang anvendt i praksis allerede i dag.