Airbnb blev ”stiftet” i 2007 ved en mailudveksling mellem de to venner Joe Gebbia og Brian Chesky, om hvorvidt de skulle udleje en madras til turister i deres fælles lejlighed. Siden er der løbet meget vand i åen, og forretningen skønnes ultimo 2016 at være henved 25 mia. dollars værd.

I Danmark er Airbnb ligeledes et faktum siden det reelle indtog i 2012, hvor man første gang rigtigt registrerede, at konceptet kørte i Danmark. Fra april 2016 til april 2017 bookede 732.000 gæster sig ind i Danmark, svarende til næsten 3,5 gange mere end i samme periode fra 2014-2015 og mere end 26 gange mere end i perioden fra 2012-2013.

Med ovenstående tal in mente, er det uundgåeligt at både private og det offentlige må forholde sig til Airbnb – og de potentielle problemer, der følger i kølvandet.

Politisk aftale endnu ikke vedtaget

Frem til 2015 var der ikke taget konkret stilling til, om Airbnb var omfattet af lejeloven eller boligreguleringsloven. Som beskrevet i advokat Finn Träff og advokat Rasmus Korsgaards artikel om emnet fra oktober 2014, var det dog utvivlsomt, at korttidsudlejningen også var omfattet af lejeloven på daværende tidspunkt. Dette medførte uklarhed og potentielt store risici for Airbnb-udlejerne i form af eksempelvis tilsidesættelse af den aftalte leje eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen i Airbnb-aftalen.

Retstilstanden var usikker og uholdbar, og som et første skridt på vejen indførtes pr. 1. juli 2015 en ændring af lejelovens paragraf 1, stk. 3, hvorefter: ”Loven gælder dog ikke for aftaler om […] lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum […], som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål bortset fra paragraf 7.”

Airbnb-udlejning er således som hovedregel ikke omfattet af lejeloven. Det betyder, at der i forholdet mellem udlejer og Airbnb-lejeren er aftalefrihed. Der er i skrivende stund endnu ikke vedtaget lovgivning, som begrænser vilkår eller omfanget af Airbnb-udlejningen for ejere af fast ejendom (selvom dette i nogen grad er på vej med den politiske aftale, jf. pkt. 2 nedenfor).

Foreninger kan ikke blande sig

I forholdet mellem ejerforeningen og ejeren/udlejeren må eventuelle yderligere begrænsninger med henblik på at imødekomme gener, derfor også indtil videre fortsat foretages privatretligt – særligt gennem foreningsvedtægter.

Overordnet er der to relevante retsforhold, som gør sig gældende når der drøftes Airbnb i forhold til fast ejendom – i denne artikel særligt ejerlejligheder:

1) Forholdet mellem Ejerforeningen og ejeren/udlejeren.

2) Forholdet mellem ejeren/udlejeren og offentlige myndigheder.

Ad 1) Forholdet mellem Ejerforeningen og en ejer/udlejer:

Ejerforeninger adskiller sig fundamentalt fra andelsboligforeninger, da ejerforeninger ikke er ejer af en ejendom, men alene agerer administrativt fællesskab for en række individuelle ejere, som har ejendomsret over hver deres ejerlejlighed. Det administrative fællesskabs opgave er således ikke direkte at regulere rettighederne for de enkelte ejere, men alene at vedligeholde fællesarealer og betale fællesomkostninger for ejendommen (særligt ejendomsskat).

Ejendomsretten er som bekendt ukrænkelig og enhver indskrænkning kan som udgangspunkt kun ske med en ejers samtykke. At udleje sin ejendom er på samme måde en ret, som ikke uden samtykke kan indskrænkes.

I praksis forsøger ejerforeninger alligevel i både vedtægter og husorden at indsætte begrænsninger i forhold til udleje, og nu særligt korttidsudlejning i form af Airbnb.

At dette er så godt som umuligt, er senest fastslået af i Vestre Landsrets dom af 8. februar 2018, nr. B-1518-17, hvor en ejerforening ønskede at tinglyse en vedtægtsændring indeholdende forbud mod udlejning i kortere tidsrum end 30 dage. I dommen fastslog retten, at vedtægtsændringen gjorde indgreb i ejernes individuelle rettigheder over lejlighederne på en sådan måde, at ændringen ikke kunne tinglyses uden samtykke fra alle ejerne, dvs. enstemmighed.

I en ejerforening er det udgangspunktet således, at udlejning herunder korttidsudlejning alene er begrænset af offentligretlig regulering om eksempelvis på bopælspligt. 

Det bemærkes, at en væsentlig undtagelse til dette, er at mange ældre ejerforeninger i praksis fra deres stiftelse har haft egentlige forbud mod udlejning uden bestyrelsessamtykke – disse forbud er sædvanligvis gyldige, fordi de er vedtaget i enstemmighed ved stiftelsen, jf. nedenfor om projektbyggeri. I en sådan ejerforening vil det sædvanligvis være muligt med vedtægtsflertal at give mulighed for Airbnb-udlejning i et fastsat omfang, fordi der vil være tale om, at man tildeler ejeren ret til udlejning (dog i begrænset omfang) i stedet for at begrænse deres rettigheder.

Er sanktionering ikke muligt i uregulerede ejerforeninger?

Det er let at forestille sig, at kontinuerlig korttidsudlejning til skiftende Airbnb-beboere kan være til stor gene for de øvrige ejere af en ejerforening, som vel at mærke ikke ved stiftelsen eller enstemmigt har taget stilling til retten til udlejning og/eller korttidsudlejning.

Spørgsmålet er derfor om det i sådanne ejerforeninger slet ikke er muligt privatretligt at regulere eller sanktionere korttidsudlejning uden samtykke. Her er det korte svar formentlig: Nej.

For disse ejerforeninger gælder overordnet, at man er henvist til at anvende ”generalklausulen” om misligholdelse, der fremgår af ejerlejlighedslovens paragraf 8 (som jævnligt ses gentaget i vedtægterne i varierende form). Den siger:

”Hvis en ejer gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtigelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, kan ejerforeningen pålægge ham at fraflytte lejligheden med passende varsel.”

Bestemmelsen har i henhold til retspraksis traditionelt et særdeles begrænset anvendelsesområde, og det kan være vanskeligt udover i helt ekstraordinære tilfælde at fjerne en ejer fra ejerlejligheden. Der ses ikke at være nogen trykte domme om Airbnb, men det må forventes at der skal være tale om egentlig (og formentlig væsentligt) erhvervsdrift før der kan blive tale om påbud om fraflytning efter paragraf 8.

Til illustration af, hvor vanskelig anvendelsen af generalklausulen er, kan henvises til Ufr. 2009.1110 Ø, hvor en ejer vedtægtsstridigt udlejede en kælder til bordeldrift uden ejerforeningens tilladelse. Dette førte til massive gener for ejerforeningen, men den uberettigede udlejning var ikke tilstrækkeligt til at kræve ejerens/udlejerens fraflytning, fordi generne ikke konkret relaterede sig til ejeren, men dennes lejer – som godt nok blev tilpligtet at fraflytte. Eksemplet illustrerer videre, at der er særdeles ringe muligheder for at pålægge en ejer sanktioner som følge af en lejers gener/misligholdelse.

Husorden svær at bruge juridisk

Det ses i nogle ejerforeninger, at man for at undgå spørgsmålet om samtykke indfører begrænsninger i den af bestyrelsen udarbejdede husorden. Dette kan muligvis have en adfærdsregulerende effekt, men det er utvivlsomt, at der ikke kan støttes ret på bestemmelser i en husorden, som strider imod foreningens vedtægter eller ejernes rettigheder i øvrigt.

En anden mulighed for enkelte ejere er at henholde sig til de naboretlige grundsætninger, som er udviklet gennem retspraksis. Naborettens formål er at beskytte ejere af fast ejendom mod hindringer i at udnytte og bruge deres faste ejendom – der tales således om den naboretlige tålegrænse. Hvornår tålegrænsen er overskredet er imidlertid særdeles vanskeligt at fastlægge præcist, og enhver sag må afgøres konkret.

Det naboretlig ulovbestemte anvendelsesområde er dog særdeles begrænset i ejerforeninger, fordi de tilfælde, hvor tålegrænsen menes overskredet, sædvanligvis er af en sådan grovhed, at der vil være opbakning fra ejerforeningen, hvorefter den lovfæstede bestemmelse i ejerlejlighedslovens paragraf 8, kan blive bragt i anvendelse. Denne har endvidere et langt mere klart sanktionsgrundlag end naboretten.

Ad 2) Forholdet mellem ejeren/udlejeren og offentlige myndigheder

Fra udlandet kender man til striks offentligretlig regulering af Airbnb overfor ejere/udlejere.  Dette skyldes særligt, at der i de store feriebyer (i Europa særligt Barcelona), opleves situationer, hvor ejendomsspekulanter opkøber hele opgange og anvender dem til udlejning gennem Airbnb.

Uanset om man er for eller imod en sådan udvikling, er den formentlig ud fra et markedsmæssigt synspunkt uundgåelig, når et oprindeligt ”deleøkonomisk” netværk, når det omfang og den udbredelse, som Airbnb har opnået.

Baggrunden for reguleringen i udenlandske byer er, at ovenstående opkøb har medført et opadgående pres på lejepriserne med den konsekvens, at byernes permanente lejere er blevet presset ud, eller har været tvunget til selv at videreudleje dele af deres lejligheder for at have råd til deres egen lejebetaling.

I Danmark er den offentlige regulering af Airbnb-udlejere udeblevet, men fra politisk hånd har der været udtrykt ønske om, at iværksætte lovgivning med henblik på at undgå samme udvikling i Danmark og særligt København.  Argumentationen imod dette har været, at i København er langt de fleste ejendomme pålagt bopælspligt, som skaber en naturlig bremseklods for samme udvikling.

Problemstillingen blev drøftet i Folketinget i 2017 og 2018, og har udmøntet sig i to konkrete tiltag i foråret 2018:

En politisk aftale om bl.a. bedre skattevilkår for udlejning og en konkret aftale med Airbnb om at deres brugeres lejeindtægter indberettes til Skat. Den politiske aftale betyder, at man som udgangspunkt har lov til at udleje 70 dage om året under forudsætning af anvendelse af en platform, som indberetter indtægten til skat. I den enkelte kommune kan der fastsættes højere grænse for antallet af dage, hvis konkrete forhold gør sig gældende.

Konsekvensen af manglende overholdelse af grænsen på 70 dage er på nuværende tidspunkt uklar, men hvis en ejer/udlejer rent faktisk anvender en digital platform med henblik på at opnå det forhøjede fradrag for lejeindtægterne, vil myndighederne naturligvis automatisk blive opmærksom på, hvis ejeren lejer ud i videre omfang end grænsen tillader. Om dette vil føre til eksempelvis bøder for manglende overholdelse af bopælspligten eller andre sanktioner er imidlertid ikke afklaret.

Status og problematik

Den politiske aftale forventedes at skulle udmønte sig i et lovforslag i slutningen af 2018, men dette er i skrivende stund endnu ikke fremlagt i Folketinget. Airbnb er således fortsat ureguleret på nationalt plan.

Det planlagte lovforslag fastsætter imidlertid heller ingen grænser for, hvornår en ejerforening kan sætte foden i, over for en ejer, som udlejer via Airbnb. Den nye lovgivning regulerer så at sige kun forholdet mellem ejeren/udlejeren og myndighederne, men giver ikke nogen nye muligheder for ejerforeningerne over for ejeren/udlejeren.

Havde man ønsket dette, havde det været nærliggende at lave en tilføjelse til ejerlejlighedslovens paragraf 8, hvor man havde specificeret at eksempelvis korttidsudlejning på erhvervsmæssigt niveau var en sådan grov misligholdelse, at sanktionen kunne blive bragt i anvendelse.

Hvornår kortidsudlejning er på erhvervsmæssigt niveau, måtte i så fald fastslås ved domstolene eller der kunne indsættes en direkte reference til grænsen, som følger af det allerede planlagte lovforslag, jf. ovenfor.

Dette har imidlertid ikke været ønsket, og hvorvidt dette er den helt rette vej, er næppe heller entydigt. Anvendelsesområdet for generalklausulen bør fortsat være særdeles begrænset, da et pålæg om fraflytning er en væsentlig indskrænkning af en ejer/udlejers ejendomsret.

Umuligt at begrænse korttidsudlejning

Status er derfor, at det i praksis stort set kun vil være muligt for nystiftede ejerforeninger at indsætte begrænsninger i retten til korttidsudlejning. Grunden til at dette er muligt, er fordi ejerforeninger jævnligt stiftes i forbindelse med projektbyggeri, hvor hver enkelt køber i forbindelse med et seriesalg samtykker til det udkast til vedtægter, som skal regulere den nystiftede ejerforening. På den måde opnås enstemmighed om eksempelvis sådanne ejerindskrænkninger, som senere ellers vil kræve enstemmighed at indføre.

Derimod vil det fortsat være tilsvarende vanskeligt for allerede stiftede ejerforeninger at indføre regler, som begrænser korttidsudlejning, da dette vil kræve samtykke fra alle ejere.