Det har gennem mange år været et stort politisk ønske at få sikret billige boliger til vælgerne. I og med at udgiften til bolig i de fleste familier er den største enkeltstående udgift, er det vel heller ikke helt overraskende, at boligudgiften har politikernes bevågenhed.

Der er imidlertid god grund til at se på, om befolkningen har samme ønske om billige boliger som politikerne, og om politikernes foretrukne virkemidler er effektive til at sikre billige boliger til brede befolkningsgrupper.

Hvilke boliger efterspørges?

Det siger sig selv, at enhver vil foretrække en billig bolig frem for en dyrere, men vel og mærke kun hvis boligerne er helt sammenlignelige. Hvis man derimod ser på prisen som én blandt mange faktorer, som en boligsøgende lægger vægt på, tegner der sig et billede af, at billige boliger ikke efterspørges i særlig høj grad.

Basal økonomisk viden tilsiger, at en købers betalingsvillighed er størst for de mest foretrukne produkter. Dette princip gælder også boliger, og da udbuddet af boliger kun langsomt tilpasser sig efterspørgslen, vil man forvente, at de mest attraktive boliger koster klart mere end mindre attraktive boliger. Denne forventning passer også ganske godt med det observerede.

Hvis man tænker sig, at prisen på en bolig er en meget væsentlig faktor for valget af bolig, vil man derimod forvente, at boliger ikke afviger meget i pris fra hinanden. En bolig med mange kvaliteter vil selvfølgelig kunne indbringe en højere pris, men hvis køberne er meget prisfølsomme, vil forskellen ikke blive ret stor. Er forskellen stor, vil sådanne meget prisfølsomme købere nemlig foretrække en billigere bolig med færre kvaliteter.

Størrelse vigtigere end pris

Som nævnt stemmer det imidlertid ikke godt med det observerede, at boliger ikke afviger meget i pris fra hinanden. Særligt faktorer som størrelse og beliggenhed er kvaliteter, som i meget høj grad er bestemmende for prisen. Det lader altså til, at befolkningen generelt vægter i hvert fald størrelse og beliggenhed over billige boliger.

Men måske gælder dette kun befolkningen i bred forstand. Man kan sagtens forestille sig, at særlige befolkningsgrupper vægter pris højere. F.eks. kunne man forestille sig, at studerende i højere grad vil lægge vægt på prisen.

Dette stemmer imidlertid heller ikke med det observerede. I både Aarhus og København er der en meget stor efterspørgsel efter centralt beliggende studieboliger, selvom de kan være markant dyrere end boliger i udkanten af byerne. Vi ser heller ikke en stærk trend mod at søge uddannelse i studiebyer med lavere boligomkostninger frem for f.eks. Aarhus og København. Det ser altså ikke ud til, at studerende foretrækker billige boliger frem for centralt beliggende boliger.

Prisen er ikke ligegyldig

At prisen på boliger ikke er den væsentligste faktor ved valg af bolig, fører naturligvis ikke til den konklusion, at prisen på boliger er ligegyldig i et samfundsmæssigt perspektiv. Da boligudgifterne er betydelige, vil en reduktion heraf medføre en følbar velstandsstigning.

Det gælder dog ikke, hvis målet søges opfyldt ved virkemidler som f.eks. tilskud. Det vil blot medføre en omfordeling af den samlede velstand i stedet for at øge velstanden. Heller ikke priskontrol vil øge velstanden. Som påpeget af de økonomiske vismænd flere gange, herunder i en grundig rapport fra 2001, kommer omfordelingen ved den nuværende priskontrol på lejeboliger endda de økonomisk bedst stillede til gavn.

Den eneste vej til højere velstand er at sikre, at omkostningerne ved produktion af især nye boliger går ned.

Omkostningerne ved nye boliger

Omkostningerne ved at bygge nye boliger falder i tre hovedgrupper. Omkostningen til grunden, byggeomkostningerne og omkostningen til udvikleren, hvis der er tale om professionelt udviklet byggeri.

For de to sidstnævnte hovedgrupper, byggeomkostningerne og udvikleromkostningen, kan prisen mest effektivt holdes nede ved at sikre konkurrence. Der er allerede i dag betydelig konkurrence, men der er alligevel en række initiativer i pipelinen for f.eks. konkurrencen på byggematerialer og for et bedre fungerende fællesnordisk marked. Det er ganske muligt, at sådanne initiativer og nye fremtidige initiativer kan nedbringe omkostningerne i mindre omfang, men der er nok næppe meget væsentlige gevinster at hente.

Anderledes forholder det sig med omkostningerne til grunden. Der er i dag et voldsomt spænd mellem priserne på byggeretter i billige områder og dyre områder. Det er almindeligt at se prisspænd fra omkring 1000 kr. per kvm og til 15.000 kr. per kvm, og det indregner endda ikke de helt dyre beliggenheder.

Potentiale i øget udbud

Den eneste vej til at sænke prisen på byggeretter er at øge udbuddet. Da den meget høje efterspørgsel efter boliger typisk retter sig mod bestemte områder, som allerede er fuldt udbyggede, vil et øget udbud kræve, at bygningsmassen i disse eftertragtede områder fortættes.

Som reglerne er i dag, er bebyggelsesprocenten det helt centrale styringsredskab i byplanlægningen. Det nuværende i forhold til efterspørgslen relativt lave udbud er altså politisk bestemt. Udbuddet kan derfor også øges ved at øge bebyggelsesprocenten særligt i de mest eftertragtede områder. Dette vil uden tvivl have en prisdæmpende effekt på byggeretterne.

Endnu mere radikalt, men også mere virksomt, vil det være, at erstatte bebyggelsesprocenten som centralt styringsredskab med arkitektoniske og byplanlægningsmæssige kvalitetskrav, således at vi kan opretholde eller endda øge kvaliteten i en mere fortættet by.