Ejendomsmarkedet i Danmark oplevede i 2017 et år med enorm høj aktivitet i form af både mange og store handler. Udviklingen bæres af nationale så vel som udenlandske aktører, som også i 2018 har blikket rettet mod Danmark. Denne høje – og i 2017 på visse punkter rekordhøje – aktivitet betyder, at nye regler for lønomkostninger kan have stor betydning for ejendomssektoren.

En ny lovbestemmelse betyder nemlig, at området for fradragsberettigede lønomkostninger er blevet udvidet. Omkostningernes placering, når virksomheden skal udvides, har derfor fået øget relevans. Nærmere bestemt bør der ses på skattefradragsmuligheden for interne kontra eksterne udgifter.

Ny lovbestemmelse om fradrag af lønudgifterne

I 2017 slog Højesteret i to opsigtsvækkende domme fast, at der ikke altid er fradrag for lønomkostninger, som en virksomhed afholder, selvom lønomkostningen klart har været erhvervsmæssigt begrundet. Dette foranledigede et lovforslag, der skulle gøre op med risikoen for at miste fradraget for bestemte typer lønomkostninger. Den nye lovbestemmelse kom i form af ligningslovens paragraf 8 N.

Bestemmelsen slår fast, at virksomheder ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kan fradrage erhvervsmæssige lønudgifter til personer i ansættelsesforhold, bestyrelseshonorarer og erhvervsmæssige udgifter tilknyttet ansættelsesforholdet eller bestyrelseshvervet.

Hvor det tidligere ikke kunne udelukkes, at selskaber blev mødt af krav fra Skat angående manglende fradragsret for lønomkostninger ved udvidelse af deres virksomhed, er der med den nye bestemmelse sikret fradragsret for lønomkostninger uanset sondringen mellem løbende drift og udvidelse af virksomheden. Det afgørende er, om lønudgiften er erhvervsmæssig, og fradragsretten er således ikke afhængig af, hvad den pågældende medarbejder er beskæftiget med.

Placering af opgaver og omkostninger

Den udvidede fradragsmulighed indebærer, at ved opkøb af ejendomme, ejendomsselskaber, eller i forbindelse med stiftelser af sådanne, bør det nøje vurderes, hvor de forskellige omkostninger kan placeres.

I den forbindelse er de omkostninger, som ikke kan tillægges købesummen, af størst interesse. Efter indførelsen af den nye lovbestemmelse vil det være afgørende for den skattemæssige behandling, om omkostningerne afholdes i forhold til eksterne rådgivere, eller om de holdes internt i selskabet – alternativt koncernen. Lønomkostninger til due diligence, miljøundersøgelser, vurdering af ejendommen, tilvejebringelse af finansiering, strukturering mv. kan ikke tillægges købssummen og kan ikke fradrages, hvis de udføres af eksterne rådgivere. Disse hidtil "døde" omkostninger – særligt i de tilfælde, hvor bestræbelserne ikke fører til et gunstigt resultat – kan nu med hjemmel i ligningslovens paragraf 8 N fradrages.

Selvom de fleste lønomkostninger nu er umiddelbart fradragsberettigede, skal visse omkostninger fortsat aktiveres i forbindelse med erhvervelsen, og kan derfor ikke også fradrages efter den nye lovbestemmelse. I det omfang, en omkostning af den grund ikke kan fradrages, er det ikke afgørende om denne afholdes i internt eller eksternt regi. Sondringen mellem de forskellige lønomkostninger er derfor fortsat af betydning i denne sammenhæng.

Dertil kommer udgifter, som ikke er i virksomhedens interesse, men derimod i ejerne af virksomhedens interesse. Herunder hører bl.a. salgsbonusser, som gives ved salg af en (del af en) virksomhed. Selvom paragraf 8 N har skabt klarhed på en række punkter, vil nogle situationer altså fortsat give anledning til overvejelser, da lovbestemmelsen ikke er udtryk for en generel udvidelse af omkostninger, men kun erhvervsmæssige lønudgifter.

Mulig konkurrenceforvridning

Det forhold, at den udvidede fradragsret alene omfatter lønudgifter mv. til virksomhedens egne medarbejdere i ansættelsesforhold, men derimod ikke virksomhedens udgifter til eksterne konsulenter og rådgivere mv., kan påvirke konkurrencen negativt. Store virksomheder med store administrative afdelinger – eller mulighed for at udvide med sådanne - vil have lavere omkostninger end virksomheder, der har valgt et slankere set-up og i stedet køber en større andel af deres "opkøbsopgaver" udefra.

Grunden til denne forskel skal efter alt at dømme findes i, at der er søgt at gøre op med den administrative byrde, som virksomhederne blev påført med sondringen mellem fradragsberettigede og ikke-fradragsberettigede lønomkostninger, og at denne byrde ikke er den samme ved outsourcing.  For at skabe konkurrencemæssig ligestilling mellem alle virksomheder, kunne man have overvejet at lade fradraget omfatte alle typer omkostninger forbundet med opkøb, for eksempel udgifter til due diligence, uanset, hvor de placeres. Dette ville selvfølgelig have betydet et provenutab og var altså heller ikke en del af målet i denne omgang.

Da det inden for en koncern er muligt at placere omkostningerne hos det selskab, som faktisk drager nytte af dem, selvom de afholdes i et andet, vil paragraf 8 N måske give anledning til flere koncernselskaber, der udelukkende har med udvidelse af koncernens virksomhed at gøre. Derved er det muligt at samle og isolere specialviden uden at miste fradragsmuligheden. Dette kan være en fordel for de ejendomsselskaber, hvis virksomhed kan bære en sådan "afdeling".