EjendomsWatch

Sådan kan erhvervsområder udvikles og omdannes

KLUMME: Udviklingen af nye erhvervsområder og omdannelse af eksisterende kræver ikke blot viden om, hvilke rammebetingelser og lokaliseringskrav virksomhederne og investorerne lægger vægt på, men også en realistisk bedømmelse af efterspørgslen på jord og bygninger.

Foto: PR

Hovedstadsområdets 34 kommuner rummer i dag mere end 150 egentlige erhvervsområder med en betydelig variation i forhold til anvendelsesmuligheder og beliggenhed. Variationen giver gode muligheder for, at erhvervsvirksomhederne kan lokalisere sig i forhold til kunder, medarbejdere og betalingsevne, men rummer samtidig nogle af de helt centrale udfordringer i den fremtidige regionale og kommunale planlægning.

Blandt brugere og investorer skelnes der mellem tre hovedtyper af erhvervsejendomme: kontorejendomme, produktions- og håndværksejendomme samt lager- og logistikejendomme. Inden for den enkelte ejendomstype stilles der forskellige krav til bygningernes kvalitet og funktionalitet samt ejendommens beliggenhed i forhold til overordnet infrastruktur, synlighed mv.

Virksomhedernes krav til bygningernes kvalitet og funktionalitet samt rammebetingelserne i et givent erhvervsområde kan aflæses i udbuddet af ledige erhvervslokaler. Tomgangen for kontorlokaler i Hovedstadsområdet udgør ca. 7,5 pct., svarende til ca. 900.000 kvm eller 35-40.000 arbejdspladser. Tomgangen er faldet med ca. 400.000 kvm siden toppen i 2014, og udbuddet af ledige lokaler omfatter i dag en stor andel af utidssvarende ejendomme både i forhold til indretning og beliggenhed. Tomgangen for den samlede kategori lager/produktion i Hovedstadsområdet udgør ca. 2,5 pct., svarende til godt 500.000 kvm, og her er der også tale om en høj andel af utidssvarende ejendomme.

Potentielle udviklingsområder

Adgangen til effektiv infrastruktur synes at være en af de vigtigste drivere for efterspørgslen på erhvervsejendomme nu og fremover. For kontorsegmentet vurderes adgangen til offentlig transport og det overordnede vejnet at få afgørende betydning for efterspørgslen og udviklingsmulighederne, idet den rette beliggenhed styrker virksomhedernes mulighed for at tiltrække kvalificeret arbejdskraft fra et stort opland. Hvis der er tale om områder med krydsende infrastruktur, eksempelvis motorvej og S-tog eller letbane, vurderes området at stå stærkt i konkurrencen om virksomhederne og de tilhørende arbejdspladser.

Udbygningen af metroen med Cityringen og de planlagte forbindelser til Sydhavnen og Ny Ellebjerg har stor betydning for attraktiviteten af de centrale dele af Fingerplanens håndflade, men den planlagte letbaneforbindelse langs med Ring 3 vurderes også at øge attraktiviteten af erhvervsområderne langs med Ring 3. Det er dog vigtigt at forholde sig til den grundlæggende efterspørgsel på kontorlokaler. Det potentielle udlæg af stationsnære erhvervsarealer til kontorformål vurderes at overstige efterspørgslen, og der bør derfor foretages et målrettet udlæg af nye områder, således at det enkelte område over en vis periode kan opnå en form for kritisk masse. Antallet af potentielle områder langs med Ring 3 vurderes maksimalt at udgøre ca. fem-seks knudepunkter eksempelvis tracéet ved DTU, Gladsaxe, Herlev, Ejby og Glostrup.

For virksomhederne inden for lager- og logistiksegmentet vil fokus være rettet mod erhvervsområder med direkte adgang til motorvejsnettet, men der skal samtidig være tale om moderne bygninger eller mulighed for at opføre bygninger, som er målrettet aktiviteten. Virksomhederne inden for logistikbranchen foretrækker fortsat områderne i den sydlige korridor ned til Køge og den vestlige korridor ud mod Roskilde.

Omdannelse af eksisterende erhvervsområder

Med virksomhedernes øgede krav til infrastrukturel tilgængelighed samt med krav om moderne og arealeffektive bygninger forventes der en yderligere polarisering, hvor dårligt beliggende områder med en utidssvarende bygningsmasse vil opleve en markant stigende tomgang og forslumning. Der vil således være et stort behov for revitalisering eller omdannelse af disse områder, men der er en række barrierer, som kan skabe en træghed i omdannelsen.

Den største barriere for omdannelse eller revitalisering er økonomien, hvor selv nedslidte produktions- og lagerejendomme kan have en markedsværdi, som er højere end byggeretsværdien for kontorformål, selv når der korrigeres for tomgang og istandsættelse. Businesscasen ved istandsættelse og modernisering af ældre kontorejendomme kan også være en udfordring, idet investeringen sjældent kan hentes hjem igen pga. lavt lejepotentiale i området og fortsat høj genudlejningsrisiko. Omdannelse til boligformål kan derfor være løsningen i mange erhvervsområder, idet priserne på boligmarkedet i højere grad understøtter en omdannelse, hvor eksisterende erhvervsejendomme nedrives. Ved omdannelsen til boligformål kan hensynet til eksisterende erhvervsvirksomheder dog betyde, at omdannelsen besværliggøres.

På trods af de økonomiske barrierer er der mulighed for at understøtte omdannelsen, hvis opgaven gribes rigtigt an. Processen kan med fordel omfatte:

  • Inddragelse af de markedsmæssige aspekter tidligt i planprocessen, således at der løbende sker en markedsmæssig kvalificering af de ønskede tiltag. Det betyder, at planlægningen skal opfattes som en iterativ proces, hvor en gruppe af rådgivere sammen skaber nogle planrammer, som er realiserbare i forhold til både kommunens strategi, de fysiske forhold, arkitektoniske krav og det marked, som skal understøtte omdannelsen.
  • Inddragelse af nuværende ejere og interessenter i området tidligt i processen, så der sikres en lokal forankring og identifikation af de problemstillinger, som kan give træghed i omdannelsen. Det er vigtigt, at interessenternes bekymringer og idéer bliver hørt.
  • Ved større omdannelsesprojekter og i de tilfælde, hvor ejerstrukturen er en væsentlig barriere for omdannelsen, kan det være gavnligt at etablere en form for sekretariat. Det giver interessenterne mulighed for at blive hørt på en struktureret måde og kan være gavnligt i forhold til at sikre dialogen imellem interessenterne og eksempelvis planafdelingen.
  • Det kan være nødvendigt at foretage strategiske opkøb af ejendomme, hvis de vurderes at have en central rolle i den påtænkte udvikling. Opkøb af erhvervsejendomme er naturligvis en stor investering, men det kan være med til at sikre styringsretten.

Relaterede

Seneste nyt

Job

Se flere

Se flere

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier