EjendomsWatch

Revision af AB-reglerne varsler nye tider i byggebranchen

Mediation og krav om bod for rådgiveres glemte ydelser er blot en del af udspillet til nye aftaledokumenter for byggeri.

Foto: PR

I takt med byggebranchens udvikling gennem de seneste årtier – med stor specialisering blandt både rådgivere og entreprenører, digitalisering og en til tider flydende ansvarsgrænseflade mellem projekterende og udførende – har AB-reglerne ikke just fulgt med udviklingen.

Der har derfor igennem de senere år været nedsat et revisionsudvalg, der har haft til opgave at få reglerne til at afspejle og regulere nutidens problemstillinger. Både bygherrer, entreprenører og rådgivere er repræsenteret i udvalget. Der er tale om den første revision af AB og ABR siden henholdsvis 1992 og 1989.

Der ligger mange timer bag revisionerne, og revisionsudvalget har haft et stort stykke arbejde foran sig med at gennemgå og opdatere de ellers så fasttømrede aftaledokumenter.

Den 2. februar 2018 blev høringsudkastet for de nye AB-regler så offentliggjort. Høringsudkastet til både AB18 og ABR18 indeholder begge en del bestemmelser, der er set før, men de to udkast indeholder også flere nye og interessante bestemmelser.

Nye konfliktløsningsredskaber

I udkastet til AB18 introduceres i paragraf 64 en obligatorisk løsningstrappe. Denne løsningstrappe medfører, at en opstået tvist først skal søges forligt ved forhandlinger mellem parternes projektledere, og herefter mellem parternes ledelsesrepræsentanter, hvis et forlig ikke opnås i første omgang. Tvisten kan først efter iagttagelse af denne procedure, søges løst på andre måder.

Som noget nyt er nu også mediation og mægling blevet indført som mulig løsningsmodel, inden der fremsættes anmodning om en behandling af tvisten ved Voldgiftsnævnet Byggeri og Anlæg. De nye regler medfører, at såfremt en af parterne anmoder om mediation, er begge parter forpligtet til medvirke til gennemførelse af mediationsproceduren, førend en sag ved voldgiftsnævnet kan iværksættes.

Endnu et nyt konfliktløsningsredskab, der foreslås i udkastet, er muligheden for hurtig afgørelse. Hurtig afgørelse kan iværksættes af parterne til hurtigere at løse tvister vedrørende enkelte områder. Hurtig afgørelse har til formål at give parterne muligheden for at få afgjort tvister på en væsentlig hurtigere og mindre omkostningstung måde end traditionel voldgift.

Glemte ydelser kan komme til at koste for rådgiveren

I byggebranchen kan der opstå situationer, hvor entreprenøren er nødsaget til at bestille tilkøb hos entreprenøren. Dette kan ske som følge af bygherrens eget ønske til ændringer i projektet, men behovet kan ligeledes opstå som et resultat af et mangelfuldt beskrevet projekt. Problemet for bygherre med glemte ydelser, der skulle have været udført under alle omstændigheder, er at priserne på det pågældende arbejde ikke har været konkurrenceudsat. Bygherrens skæbne er dermed overladt til entreprenørens umiddelbare prissættelse. En pris, der ikke gives som led i en konkurrence. Det kan selvsagt medføre en højere pris, end hvis denne var givet som en del af det oprindelige tilbud.

Bygherren kan dermed lide et større eller mindre tab i forbindelse med de glemte ydelser.

En interessant tilføjelse til ABR18, set med bygherrens øjne, er tilføjelsen af en bodsbestemmelse i paragraf 49, stk. 2. Bestemmelsen medfører, at såfremt rådgiveren ikke medtager en nødvendig ydelse, er denne forpligtet til at betale bygherren en bod på 5 pct. af prisen for den samlede sum af de glemte ydelser. Der findes modsvarende en ansvarsbegrænsning på 10 pct. i bestemmelsen, således at rådgiveren ikke kan ende med at stå med en uforholdsmæssig stor regning for hele projektet.

Selvom bodsstørrelsen ikke lyder af meget, er der med denne nye bestemmelse dog indlagt et større incitament til, at rådgiveren fremadrettet har større fokus på at levere et fuldstændigt projekt, hvor alle relevante ydelser er medtaget.

Nye tider

De ovenstående forslag til bestemmelser er begge nye tiltag i byggebranchens regelsæt.

Det vurderes, at byggesagens parter hurtigt vil se mediation som en realistisk og velegnet måde at løse tvister på. Det må forventes, at der fortsat vil være en vis skepsis omkring mediation, men at denne skepsis vil fortage sig i takt med, at parterne ser de positive resultater, meditationen nødvendigvis må medføre. Det er ikke givet, at mediation vil være egnet til løsning af alle typer af tvister, men der vil antageligt være en betragtelig del af tvisterne, der vil kunne afklares ved en mediationsforhandling.

I relation til bodsbestemmelsen i ABR18, er det tydeligt, at dette er noget bygherren vil se optimistisk på. Et projekt vil sjældent være fuldstændig fejlfrit, men bygherren må dog med de nye regler, have en endnu mere klar formodning for, at antallet af glemte ydelser vil være minimalt. Voldgiftspraksis har indtil nu har været utilbøjelig til at erstatte bygherren den mistede konkurrencefordel. Med den nye bodsbestemmelse, må det forventes, at der gøres op med denne praksis. Såfremt der mod forventning er glemte ydelser i projektet, kan bygherre nu få dækket noget af det tab, der kan opstå i forbindelse med bestillingen af den glemte ydelse.

En endelig vedtagelse af de nye AB-regler forventes dog først at foreligge i maj 2018, hvorfor intet endnu er sikkert. Det eneste, der er sikkert er, at revisionen er kærkommen, og vi ser frem til, hvad det endelige resultat af adskillige års revisionsarbejde munder ud i.

Forsiden lige nu

Baresso-ejer har planer om 30-35 nye kaffebarer i Danmark

Den fremadstormende tyske kaffekoncern Jab Holding, som ejer Baresso og Espresso House i Norden, vil inden for fem år have 85 kaffebarer i Danmark. På nuværende tidspunkt trumfer ekspansionslysten trangen til sorte tal på bundlinjen, fortæller direktøren for det danske selskab.

Comwell rammer forbi sine resultatforventninger

Den familieejede hotelkædes resultat i 2017 misser forventningerne med næsten 30 pct, hvilket selskabets adm. direktør forklarer med ekstraudgifter i Sverige og til lukning i Danmark. Kædens hidtil største hotel er undervejs, foruden en udvidelse i Aarhus.

Relaterede

Seneste nyt

Job

Se flere

Se flere

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier