De seneste år er den gennemsnitlige boligleje steget kraftigt i de større byer. Når den gennemsnitlige leje er steget, skyldes det blandt andet lejestigninger efter modernisering af ældre lejligheder.

Gennemgribende moderniseringer

Ældre lejligheder, hvor udlejer kan foretage gennemgribende moderniseringer, er meget attraktive investeringer. En gennemgribende modernisering muliggør nemlig udlejning efter reglerne om det lejedes værdi, hvilket typisk indebærer en væsentlig højere leje, end hvad der før kunne opkræves. Således kan en gennemgribende modernisering af en ældre lejlighed nogle gange indebære op til tre gange højere leje end før moderniseringen.

En væsentlig forudsætning for at kunne udleje efter reglerne om det lejedes værdi er, at lejer skal acceptere reglerne. I praksis sker det alene ved udlejning til en ny lejer. Der kan imidlertid gå meget lang tid, før en lejlighed fraflyttes, så den kan genudlejes til en sådan ny lejer.

Det gælder særligt, hvis der er tale om en stor attraktiv lejlighed, som ikke tidligere er blevet moderniseret og derfor har lav husleje. I København er der eksempler på ganske store herskabslejligheder med en husleje på 400-500 kr. per kvm, som alene bebos af en enlig. Sådanne lejligheder har en betydelig lejereserve, men tidshorisonten for realisering af den økonomiske gevinst kendes ikke.

Der er en vej frem

De fleste udlejeres strategi er simpelthen at vente, til en lejlighed bliver tom, hvorefter de så gennemfører den gennemgribende modernisering. Det giver imidlertid ikke en optimal forrentning af udlejers investering. Der er nemlig mulighed for at gå i gang, selvom lejemålet ikke er opsagt. Reglerne er lidt komplicerede, men til gengæld er afkastet ved at komme i gang tidligt meget fint.

Udlejer kan vælge at foretage den gennemgribende forbedring, mens lejer bor i lejligheden. I det tilfælde vil lejen ikke med det samme stige til det lejedes værdi, men udlejer vil i første omgang få en såkaldt almindelig forbedringsforhøjelse.

Når lejer så engang flytter, kan lejligheden genudlejes til det lejedes værdi. Den almindelige forbedringsforhøjelse beregnes som en forrentning af udlejers investering typisk svarende til ca. 6,7 pct. Afkastet af forbedringer er således højere end afkastet ved at erhverve en yderligere boligudlejningsejendom i de store byer.

Formelle krav

Gennemførelse af forbedringer i eksisterende lejemål og varsling af forbedringsforhøjelse kan være en administrativ tung proces med en række formelle krav. Et af disse krav er, at udlejer skal tilbyde lejer en passende erstatningsbolig, hvis den forventede forbedringsforhøjelse er mere end 195 kr. per kvm.

Særligt reglen om erstatningsbolig gør mange udlejere tilbageholdende med at gennemføre forbedringer i udlejede lejligheder. Man bør dog ikke lade sig skræmme af reglen, da den i en række tilfælde er fuldt forenelig med en god økonomisk drift af ejendommen.

Erstatningsbolig

En erstatningsbolig skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der — efter fradrag af eventuel boligstøtte — ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden har en passende størrelse, når den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed, eller den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer.

Umiddelbart kan det synes af mange krav, men et praktisk eksempel viser, at det er ikke så slemt endda. I eksemplet forestiller vi os en udlejer med en portefølje af lejemål i samme område. Nogle af lejemålene er allerede gennemgribende moderniserede, men en del er stadig ikke moderniserede.

I forbindelse med at en moderniseret toværelseslejlighed på 80 kvm bliver ledig, ønsker udlejer at benytte anledningen til at modernisere en udlejet fireværelseslejlighed på 160 kvm. I den store lejlighed bor en enlig lejer.

Udlejer ønsker gennemgribende at modernisere den store lejlighed for for eksempel 480.000 kr. Det medfører en forbedringsforhøjelse på ca. 201 kr. per kvm svarende til en forrentning på ca. 6,7 pct. Udlejer skal derfor tilbyde lejer en erstatningsbolig.

Hvis lejen per kvm i den store lejlighed var ca. 500 kr. og lejen per kvm i den lille moderniserede lejlighed er 1000 kr. per kvm, kan lejer tilbydes at leje den lille lejlighed som erstatningsbolig. Lejlighederne har nemlig samme beliggenhed, koster nominelt det samme, og den lille lejlighed har en højere kvalitet end den gamle. Selvom lejligheden kun er halvt så stor, er den stor nok, da den har et værelse mere end antallet af hustandsmedlemmer.

Hvis lejer ikke tager imod tilbuddet om erstatningsbolig, må udlejer foreløbigt nøjes med sin forbedringsforhøjelse på 201 kr. per kvm, men kan, når lejligheden bliver ledig, genudleje til det lejedes værdi på for eksempel 1000 kr. per kvm. Til gengæld kan udlejer så med det samme renovere en anden stor lejlighed, for erstatningsboligen er jo stadig i behold. Hvis lejer derimod tager imod tilbuddet om erstatningsboligen, bliver den store lejlighed jo ledig, og den kan så med det samme lejes ud til det lejedes værdi.