EjendomsWatch

Klumme: Mere robuste andelsboligforeninger — men pas på tilbudspligten

Sager med konkursramte andelsboligforeninger og navnlig den usikkerhed om retstilstanden, som har vist sig i kølvandet på disse konkurser har medført en forringelse af finansieringsmulighederne i andelsboligsektoren. Især nyere andelsboligforeninger er blevet stiftet på et for tyndt grundlag — ofte i forbindelse med reglerne om tilbudspligt, som let kan gå galt for uprofessionelle, lyder det i denne klumme.

Foto: PR

I maj 2017 fremkom en arbejdsgruppe med en række anbefalinger til ansvarlig drift af andelsboligforeninger.

Arbejdsgruppen pegede på, at det var afgørende, at stiftelsen af nye foreninger fremover skulle ske på et forsvarligt grundlag, som skulle sikre levedygtigheden på lang sigt og "ikke blot 10 år frem".

Arbejdsgruppen pegede på, at nødlidende andelsboligforeninger oftest var blevet stiftet på grundlag af optimistiske budgetter med en finansiering, som havde været meget uigennemskuelig og risikabel for andelshaverne. Finansieringen var for eksempel tilvejebragt gennem afdragsfrie/variable lån og swap-aftaler, som efter stiftelsen har tynget eller umuliggjort en ansvarlig drift af foreningen. En ansvarlig drift, der i øvrigt skal styres af en bestyrelse typisk bestående af frivillige andelshavere, som ikke altid har alle de nødvendige kompetencer, der skal til for at drive de ofte store og komplekse beboelsesejendomme, som andelsboligforeninger ejer.

Konkret anbefalede arbejdsgruppen: (1) Bedre stiftelsesgrundlag med vedligeholdelsesplaner, (2) tydeligere regler for finansiering af købet af beboelsesejendomme med særregler for lånemuligheder, krav om egenfinansiering fra andelshaverne samt krav til de valuarvurderinger, som skulle ligge til grund for andelsboligstiftelserne samt (3) klarere regler for driften af andelsboligforeninger, herunder regler for andelshaveres overgang tilbage til lejere ved økonomisk sammenbrud i foreningen.

Politisk aftale om robust andelsboligsektor

Med udgangspunkt i anbefalingerne fra arbejdsgruppen indgik regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre den 27. november 2017 en politisk aftale om at gennemføre 16 tiltag, der skal fremme en mere robust andelsboligsektor. Nedenfor nævnes nogle af tiltagene.

Potentielle andelshavere skal være klar over, hvilke udgifter der fremadrettet vil være i andelsboligforeningen. Det eksisterende krav om et stiftelsesbudget skal fremadrettet dække en periode på mindst 15 år (mod de nuværende 10 år). Der indføres et krav om udarbejdelse af vedligeholdelsesplan, som altid skal række mindst 15 år ud i fremtiden, og som løbende skal opdateres, dog minimum hver femte år.

Lånegrænsen for afdragsfrihed reduceres til 40 pct. af andelsboligforeningens lån med pant i ejendommen. Desuden fastsættes et udbetalingskrav ved stiftelsen af en andelsboligforening på mindst 5 pct. af købesummen af ejendommens værdi.

Forældelsesfristen i forhold til ansvar for rådgivning fra finansielle virksomheder, advokat, revisor, administratorer med videre om lån og kreditter ændres fra tre år til seks år.

Der udstedes bekendtgørelse om valuarvurderinger. Det skal sikre mere retvisende vurderinger, så andelspriserne ikke presses i vejret på et forkert grundlag.

Ved andelshaveres overgang til lejer i forbindelse med en andelsboligforeningens konkurs mv. skal lejen fastsættes til gennemsnittet af boligafgiften for de seneste fire år. På den måde skabes der fremadrettet klarhed over, hvilket lejeniveau en andelshaver kan forventes at overgå til ved overgang til lejer fra andelshaver. Desuden vil en udlejer ikke kunne stille krav om betaling af forudbetalt leje og depositum fra de tidligere andelshavere.

Man forventer, at reglerne vil træde i kraft den 1. juli 2018, og reglerne vil ikke have tilbagevirkende kraft for foreninger, hvor ejendomme f.eks. allerede er solgt ud af et konkursbo.

Spørgsmålet er så, om disse tiltag håndterer alle udfordringerne.

Reglerne om tilbudspligt

Reglerne må nødvendigvis forstås i sammenhæng med lejelovens regler om tilbudspligt, idet mange nye andelsboligforeninger stiftes ved gennemførelsen af processen om tilbudspligt.

Reglerne om tilbudspligt går ud på, at ejeren af en beboelsesejendom før overdragelse til anden side skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på de samme vilkår, som den sælgende ejer af ejendommen kan opnå ved salg til tredjemand. Det er altså tale om en forkøbsret, hvor lejerne kan indtræde i en købsaftale på aftalens vilkår og overtage ejendommen.

Det reelle problem for mange kriseramte andelsboligforeninger er, at de blev stiftet op til finanskrisen i henhold til reglerne om tilbudspligt, hvor ejendomspriserne generelt var høje, og andelsboligforeningen kun kunne matche køberenes tilbud ved selv at vælge en meget aggressiv finansiering.

For de andelsboligforeninger, som etableres i disse år, er værdien af ejendommene også meget høje. Det betyder, at lejerne, som ikke er professionelle, i realiteten skal overtage ejendommene i konkurrence med meget professionelle indenlandske og udenlandske investorer, som køber beboelsesejendomme til høje priser med lave afkast og sædvanligvis med en betydelig egenkapitalfinansiering og en langsigtet strategi for f.eks. individuelle forbedringer af lejemål mv.

Reglerne om mere robuste andelsboligforeninger bør kunne hjælpe lejerne og lejernes rådgivere til at tænke sig godt om, før de deltager i kapkøbet om beboelsesejendommene. Det er der al mulig grund til i et fortsat optimistisk ejendomsmarked. Det kan let gå galt for lejerne, når regningen skal betales.

Mere fra EjendomsWatch

Læs også

Seneste nyt

EjendomsWatch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Watch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier